万科房地产公司的盈余管理研究【字数：6797】
第1章绪论
1.1研究背景及研究意义
1.1.1研究背景
城市化已成为未来中国甚至国际上经济社会发展的必由之路，为了加速我国发展城市化，房地产产业已成为行业中不可或缺的重要力量。对于房地产行业，收入信息对于许多投资者而言变得尤为重要和敏感。在经济统计数据中，我国第三产业中房地产业的增加值从2010至2018年间平均水平为12%，而房地产行业上市公司的净利润总额已达到4485300万元，在深交所的A股流通股数平均市盈率达到35%。由于近年来房地产行业的持续发展，它已成为高利润行业。由于需要进行战略规划，上市公司所披露的会计信息的质量将下降，监管体系的成熟将无法承受股市的发展。企业的会计盈余信息关系着投资者的决策、股票市价的走势、企业内部契约的签订等方面，在得到企业内部管理者重视的同时也受到了企业外部信息使用者的高度关注。因为企业希望通过披露的会计信息向外界传递某种信号，所以会计信息的信息导向作用会被人为的调控，企业盈余管理在此看来尤为必要。
1.1.2研究意义
作为一个蒸蒸日上的朝阳行业，对于很多投资者而言，它的收益信息显得尤为重要和敏感。因此，对这样一个持续不断发展的高收益行业的特点进行分析，以及对其盈余管理行为和手段的研究，成为了我国当前经济发展的一个重要方面。通过查看及分析其公开披露的财务报告是投资者获取上市公司财务状况的重要手段，然而财务报告所公布的盈余质量及其背后又隐藏的盈余管理却值得我们进一步探索。
1.2国内外文献综述
1.2.1国内文献综述
鲍辰璐(2016)将之前有关盈余管理的资料进行翻阅整理，得出发行价格的提高、配股资格的获得、避免面临退市风险这三点盈余管理的动机。徐敏霞(2017)也同样觉得企业进行盈余管理使资金转亏为盈，而且通过探索发现上市公司在公司经营业绩较差，盈利能力预计比往年要大幅度减弱的时候，存在盈余管理动机。刘晓玢(2017)认为上市公司普遍利用关联交易进行盈余管理，且关联交易度越高，盈余管理的行为越明显。盈余管理现象是多种因素引起的综合性结果，且盈余管理并不能毫无破绽地粉饰报表，审计工作仍能有迹可循。桂良军等（2016）以国有持股比例分析企业盈余管理动机强弱，分别以应计和真实盈余管理考察盈余管理手段的差别。
1.2.2国外文献综述
美国会计师威廉·斯科特在《财务会计理论》一书中认为，作为会计政策选择的经济后果具体标志的收入管理，如果公司管理人能够随意选择不一样的会计方针，他们就可以选择一种能够最大化企业效用或最大化企业市值的会计政策。
美国著名会计学者凯瑟琳●雪珀(Kathehne.Schipper)提出的收入管理概念是有用的信息，它基于广泛的基于会计数字的开放式管理概念，获得私人利润并有意管理外部财务报告。因此，损益表中盈余数字的管理，以及资产负债表管理和其他支持信息属于广泛的收入管理的范畴，其中的其他信息主要包括财务报告中的注释及其他。
保罗(Paul M.Healy)和詹姆斯(JamesM.Wahlen)指出，盈余管理是企业在生产经营过程中，在会计准则允许的情况下对企业的财务报表进行粉饰，展现更好的财务状况，使投资者对企业的经营状况满意，从而影响投资者的决策，有时候也会通过有关会计规划的选择和会计预估的办法，管理企业的会计盈余。
1.3研究方法与研究思路
1.3.1研究思路
针对企业进行盈余管理日益增多的现象，提出选题的背景及意义，查阅相关盈余管理的国内外文献，选定研究方法与研究对象。阐述盈余管理的基本理论，对计量方法、手段、产生的动机进行归纳总结。通过分析万科集团盈余管理，重点分析2010年—2018年年报数据，从中找出盈利管理的所带来的利益点，证明盈余管理应在企业中存在的必要性。最后，对案例进行总结，并从实际情况出发对万科集团企业管理提出意见与建议。
1.3.2研究方法
关于盈余管理与企业治理的关系，国内外学者大多采用实证研究法，在已有理论依据的基础上对特选的研究对象进行研究分析。本文在前人研究的基础上，采用案例研究法，以在房地产企业中口碑较好的万科房地产企业为案例研究，并通过具体分析、采集万科集团2010年—2018年的年报数据，证明了万科公司盈余管理行为存在的必要性，验证了有效的盈余管理对企业经营管理发展的重要性，深入研究盈余管理利益点背后存在的相关问题，并提出完善企业治理结构的相关建议与措施。
第2章盈余管理基本理论概述
2.1盈余管理概念的界定
盈余管理是管理机构通过在会计准则允许的范围内处理会计信息来最大化自身利润的行为。公司治理主体是收入管理的主体，财务报告是通过利用会计绩效的可选绩效会计标准本身中的漏洞实现的目标。尽管公司的利润根据会计期间而变化，但公司整个利润周期的实际利润水平不会改变，最终导致决策或判断中的错误。
2.2盈余管理的计量模型
2.2.1总体应计利润法
更改交易时间和累积项目数是公司使用累积收益进行利润管理的一种常用方法。改变交易时间是指提前或推迟确认收入的时间；更改累计项目的数量是指使用会计估计影响公司的会计盈余。例如，一家上市公司可能会在年末列出收入，并在第二年或适当时候代表另一方的回报或会计错误调整收入，以累积项目折旧。从上一年开始累积。
2.2.2具体项目法
特定项目方法具有高度特定性，尤其是对于易于操作的会计帐户的研究。可以建立一个特定的度量模型来检测利润管理和利润管理行为的存在。此方法的优点是更直观，可以针对某些特定问题进行专门分析。这种方法通常用于研究某个或某些特定的行业，具体项目法的特点是目的明确，检测对象针对性强，因此检测模型没有一样的衡量尺度，通常是根据行业背景及检测目标设定，因此该方法研究往往局限于小样本或具体的行业和部门，因此研究结果难以推广。
2.2.3盈余频率分布模型
Burgstahler and Dichev(1997).F.J.Patel,and R.Zeckhauser(1999)等学者提出测试报告的收入分配，以查看是否有新的方式来管理收入。此方法假定未管理的盈余大致呈正态分布，并且密度函数平滑。如果管理人员正在执行盈余管理，则会反映所选样本的利润分配函数图。此方法可以测试收入管理的存在而无需操纵所产生的利润，并且仅通过分配功能的中断来判断收入管理的行为。
2.3盈余管理产生的动机
2.3.1资本市场动机
股票发行动机，首次发行股票或债券的企业会通过盈余管理使招股说明书所披露的经营指标最大化，吸引投资者，从而使公司股票或债券达到理想的价位。在上市收购中，公司的价值是根据联合股价和盈余资本法确定的。因此，收购前经理有动机低估盈余，因此目标是降低收购价格。在公司合并和收购过程中，收购方公司的股票价值与购买目标公司所需的股票成反比。
2.3.2节税动机
国家向企业收取的税费是企业一项很重要的成本支出，一般情况下企业所得税为净利润的25%。想要减少企业所得税的缴纳就要降低企业净利润的数值，但是净利润的降低必然会向市场释放出企业经营状况滑落的信号，企业管理层需要深思熟虑的是如何在两者之间抉择取舍。合理避税可以减轻企业运营负担，也可以为企业准备出更多的发展资金，从而提升营运能力和盈利能力。我国税收体制不完善，制度规定存在一定的空白区域和时间上的滞后性。我国的会计体系还是不够完善的，财务方向和税务方向无论是学校授课还是实际操作都是区分开来的，两者独立运行缺少必要的交叉地带，沟通不畅会使得信息传递出现问题。这些都为企业在税负这个点进行盈余管理提供了可能的空间。
2.3.3政治动机
随着近年来中国房地产市场的持续升温，房价持续上涨，房地产市场投资持续增长。在这种情况下，国家在市场中起主导作用，而政府对市场经济具有宏观控制权。政府新政策的出台加强了对房地产业的监管，在一定程度上抑制了中国房地产市场价格和利润的过度增长。驱动市场的主要因素是房地产公司的利益。为了不通过政府发布的新政策为企业提供政治成本，房地产行业通过合理管理公司的会计盈余来实现降低公司利润和避免政治成本的目标。
2.4盈余管理的手段
2.4.1利用非经常性损益
非经常性损益是由于公司的性质，数量或发生频率而影响公司正常获利能力的收入和支出，尽管公司与业务运营没有直接关系，与业务运营也没有关系。非经常性损益通常反映在损益表中，具体显示为以前的收入计算、营业外利润、其他营业利润等。一般情况下，只有那些不经常发生的交易或事项才可以界定为非经常性损益。比如说出售固定资产、转让公司股权、进行债务重组等。
2.4.2利用公允价值计量
根据中国现行会计准则的有关规定，公司必须从市场上获得相似或相似的房地产价格及其他相关信息。公司需要从公开市场报价中获得公允价值，并且如果无法从公开市场中获得类似项目的市场价格，则可以使用公允技术来设置公允价值。尽管到目前为止该机制正在改善，但是还不完善，中国的市场经济已经发展，但是房地产行业的市场仍处于不成熟阶段，在这种情况下，公司无法轻易获得市场的公开估计。由于该行业存在广泛的猜测，因此很难获得公开报价。
2.4.3利用资产减值准备
为了按照新会计准则中的审慎原则使资产的价值和损益更加可靠和准确，公司必须单独发布八项减值准备：坏账准备，短期投资减少准备金存货资产减值准备，长期投资减值准备，固定资产减值准备，无形资产减
值准备等。由于属于该内容，且会计准则中没有专门规定，因此公司在独立确定各项减值准备负债的比例和方法后，收入管理行为很可能满足各项减值准备的规定。中国证券监督管理委员会引入了一个相关制度，明确规定了损害赔偿准备的一些要求，例如，上市公司不能随意改变损害赔偿的计算方法和准备率，而在撤回巨额赔偿金后可以大笔收回不行尽管银监会的政策已在一定程度上减少了公司内部收益管理的损益准备金规定，但中国证监会并未对此通知进行处罚，从而准确地提供了公司的收益管理空间。
第3章万科集团盈余管理行为分析
3.1万科集团企业概况
万科集团1991年在我国上市，年营业收入复合增长率约27.35%，其复合净利润增长率约29.78%，在中国A股上市公司行列中万科集团于连续盈利年限、连续现金分红年限上均排在首位。2019年，万科将专注于主渠道，深入了解经营方面基础，在稳步推进城乡建设与生活服务商战略的同时，巩固其核心业务，致力于改善关键能力，加强管理，奠定创造卓越业绩、实现高质量发展的坚实基础。
2019年，万科继续入选恒生可持续发展基准指数，获评MSCI—ESG评级BB级，首次参评全球房地产可持续发展指数并获得亚太住宅家庭用房开发商第一名。为了进一步提升可持续发展管理水平，2019年我们对公司的社会责任管理架构进行了全面梳理和完善，成立了由董事会牵头组成的三级管理架构，持续提升公司各项可持续发展工作。
3.2万科集团盈余管理行为存在性分析
3.2.1初步判断分析
通过现金流量和会计收益的比较分析，很容易发现公司的收益管理行为。收入具有虚拟性，为了进行更详细的分析，可以将经营活动，投资活动和融资活动产生的净现金流量分别与主要净利润，商业收益和投资利润进行比较，以确定公司的盈余的质量。
表3-1万科集团利润获利能力和现金获利水平对比
（数据来源：万科集团官网年度报告）
通过表3-1可以看出企业在权责发生制下计算出来的2016-2018年企业获利能力高于对应的现金获取能力，两者有一定的差距；但是2016年的数据显示，二者的差距极为明显。在权责发生制下计算出来的获利能力指标数值均为正值，对应的现金获取能力指标为负值，万科企业现金净流量与盈利的关联性小，盈余质量低，企业很可能存在盈余管理行为。
3.2.2检验模型选择分析
以上介绍了三种典型的测量模型，其中频率分布检测方法使用利润分布直方图中每个利润区间中包含的公司数等于平均值相邻两个利润区间中的观察值，而包含在该区间中的公司数和实际观察数，则两者之间的差除以该区间的方差值就成为统计检验的参数，因此，在检查阈值参数和其他参数是否具有不同的特征。此方法不适用于测试单个公司的利润管理行为，因此无法测试该公司的利润管理行为。本文不使用盈余频率分布检测方法分析财务状况。
具体项目法针对于存在较大范围的可以操纵的应计利润空间所存在的特定项目，采用该种分析方式要依靠分析人员能够对企业正在滚动实行的羡慕进展有详尽的了解。本文对于万科集团的研究数据大多来自万科集团的年报，无法获取详尽的内部项目信息，所以本文也未采用具体项目法。
关于检验万科集团是否有盈余管理行为，综合考虑下使用总体应计利润法从可行性和操作性上分析更强。虽然总体应计利润模型的使用前提和房地产行业市场环境有一定的偏差，但是这种偏差对于本文的研究是属于可容许的范围。在本文中，万科集团通过建立总利润模型和平均利润累计模型来进行自我测试。如果结果相同，则可以解释为本文中的假设是正确的，并且验证万科集团具有盈余管理行为。
3.2.3模型检验与结果分析
由万科2010-2018年的净利润和经营活动现金流量计算出每年总体应计利润，如下表3-2所示，由此可计算出2010年至2015年的应计利润均值为188453.16万元。则由此可推算出NDA2016。则万科集团2012年年非操控性应计利润为：
NDA2016=A2015X TA1-6+A2014=233854.20(万元)
则DA2016=TA2016-NDA2016=11171.21(万元)
2016年非操控性应计利润高达11171.21万元，可以推测万科集团实行盈余管理活动的可能性是非常大的。在此需要说明的是，由于模型构建的假设基础是万科集团经营现金流量未被企业管理层操纵，所以模型验证过程中会存在一定的误差。对于本文的研究而言，这些误差属于可接受误差。通过上述模型检验，证明万科集团从2016年开始施行明显的盈余管理行为。
表3-2万科集团2010年—2018年总体应计利润表
（数据来源：万科集团官网年度报告）
3.3万科集团盈余管理产生的动机
3.3.1资本主义市场动机
表3-3万科集团2013年—2018年盈余公积与每股收益
（数据来源：万科集团官网年度报告）
2017年8月22日，万科集团发布了关于增发A股的A股指南，并开始公开发行增发的A股。本次发行采用A股优先认购方式，优先认购其余网上价格，网下发行价格为31.53元。如果上市公司在最近三个会计年度中一直保持盈利，则该财务报表尚未发布或无法发表意见，同时还有一份带有保留意见和负面评论的特许会计师审计报告，并且该公司的资产质量良好且现金充裕资金流是正常的，并且公司必须在过去三年中使用现金或股票，平均分配收入大于可分配收入的30％。此外，公司的财务状况也对股票市场的动荡产生了重大影响。下图显示了万科集团2013年至2018年的盈余储备和每股收益。在此图中，可以看到两者之间存在正相关。因此，为了提高企业的股票价格，公司也应进行盈余管理。
3.3.2节税动机
房地产行业必须在项目完成后进行结转并计算成本，而未完成的项目无法合理地结算土地增值税，因此可以合理地避免此环节上的税收。万科集团在其2017年年度报告中表示：2017年，公司的新建筑面积同比增长55.2％至777万平方米，竣工面积增加4,600万至4.53亿平方米，目标下降了25.8％。2017年，新建房屋占翻新房屋的53.4％。在宏观调控政策下，一些城市改善了完成项目申报的条件，推迟了项目的完成和验收，这些措施推迟了公司的项目完成。由于房地产开发过程中缺乏装饰策略，公司无法准确预测项目进度，因此一些公司的项目未能按时完成，他们按时出售装潢精美的房屋，并成立了一家收取合理税款的装饰公司。万科集团2017年在上海，深圳和广州先后成立了装饰公司，房地产销售支付五个百分点的营业税，而装修收入仅需支付三个百分点的营业税，相比低两个百分点。
3.3.3政治动机
在信贷方面，房地产行业是资本密集型行业，房地产公司对资金的需求很高，因此要增加信贷风险，采取相应的措施来提高房地产项目的资本比率，并使人们成为第二购买住房贷款的首付的人。信贷增加的百分比和贷款利率的增加，降低了房地产行业信贷的风险。在税收方面，从户主二手房转让收入中征收所得税，使得房地产行业营业税的征收和管理得到加强。同时，征收土地增值税，进一步加强土地流转管理，严格管理各类非农建设用地和土地流转审批流程，力图通过相关措施保护土地资源。
3.4万科集团盈余管理手段分析
3.4.1利用非经常性损益
万科集团对外披露的2016年年度会计报告中注明公司属于上市公司股东的净利润98313.75万元，与2015年相比减少60%，然而在扣除非经常性损益后该值仅为25616.50
万元，与2015年减少90%。经研究发现2016年企业利润中计入8479.50万的营业外收入，这一部分主要来自万科集团与浙江省湖州市经济技术开发区管委会达成协议，退还本公司前期支付的土地认购款，并另行向本公司支付补偿款6500.00万元。另外，2016年万科集团取得了一项特殊项收入10883.02万元，在年报中的解释为会计期内公司提供的咨询服务所取得的收入。其实，万科集团巧妙的利用从政府手中获取企业落户的政策性贴补企业利润的行为并不是初次。2014年万科集团净利润达145609.95万元，将非经常性收益从其中刨除之后减至83369.43万元，即近一半利润源自非经常性损益62240.53万元。当万科集团面临较大的资金运转压力的时候，虽然也有机会获取的政府补贴款项和企业的经营业务，但是也正是为此被大额的调增利润后被追查的可能性非常低。
3.4.2利用公允价值计量
表3-3 2014年—2018年采用公允值价值计量的项目对当期利润的影响
（数据来源：万科集团官网年度报告）
如表3-3中，万科集团在其年度财务报表中指出了合并公司的公允价值指标，该指标由活跃市场的金融资产或负债的公允价值乘以活跃市场的发行价确定，未表达财务报表的处置方式以及扣除产生的交易费用。公司持有的金融资产和其持有的金融负债的公开价格为当前报价，当前要求的价格为公司持有的金融资产或金融负债的估计价格。针对
原文链接：http://www.jxszl.com/lwqt/yzlw/357551.html
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