基于中粮地产（集团）股份有限公司企业 偿债能力的案例分析
摘要：企业在运营的过程中，势必会面临许多的问题。比如融资借贷是企业成长中必不可少 的问题。那么针对这一系列的问题，贷款方如信贷公司、银行就需要谨慎对待，根据企业 的财务状况去分析企业是否能够健康的成长，是否冇足够的偿债的能力等问题，通过这些 分析做出选择。实际上偿债能力与企业的经营能力、财务状况等等是息息相关的，通过对 这两者的分析都可以看出企业偿债能力的大小，健康状况等问题。然而，通过对企业偿债 能力的分析也可以直观反映出企业的财务状况，经营中主要面临的问题，如包括财务风险 的大小，应该采取哪些措施加强管理，对于企业未来发展经营管理者应该做出哪些优化筹 资、如何吸引投资等决策性问题。那么本文主要以中粮地产股份有限公司为例，根据2011 年到2014年连续四年的年报数据，结合该公司的盈利能力、资产负债等财务指标对于偿 债能力进行综合分析。为了更深入地对中粮地产的偿债能力进行全面分析，最后，运用比 率分析法对中粮地产与同行业企业做横向比较，评估企业经营成败和得失，并总结问题和 提出解决办法。
关键词：偿债能力；财务分析；中粮地产

一前言    1
（一）    研究背景及意义    1
（-）文献综述    1
（三）硏究内容    2
二中粮地产（集团）股份冇限公司简介    3
（-）房地产行业现状    3
（二）    公司简介    3
三中粮地产（集团）股份有限公司偿债能力指标分析    4
（一）    短期偿债能力指标分析    4
1、    流动比率    4
2、    速动比率    5
3、    现金比率    6
4、    现金流量比率    6
（二）    长期偿债能力指标分析    7
1、    资产负债率    7
2、    股东权益比率与权益乘数    8
3、    己获利息倍数    9
4、    产权比率    9
四对中粮地产（集团）股份有限公司偿债能力综合分析    11
（一）    结合盈利能力分析    II
（二）    结合资本运营能力分析    12
（三）    中粮地产与同行业企业偿债能力的比较分析    13
五结论    15
参考文献    16
附录    17
致谢    17

（一）研究背景及意义
企业的健康状况和盈利能力是我国经济最直观的反映，那么要想知道企业是 否在健康发展和是否盈利就需要对于企业的偿债能力进行分析。偿债能力又分为 长期偿债能力和短期偿债能力，前者是反映企业偿还债务的能力，后者是反映财 务灵活性问题。同时企业偿债能力的强弱直接影响企业筹措资金的能力及信誉， 包括企业经营者对于经营决策的正确分析，对于债权人通过正确评价企业的财务 状况做出借贷决策有着重要意义，还包括对于偿债能力的研究能够直接反映企业 是否健康发展。那么对于投资者而言，根据偿债能力能够做出正确的判断，可以 达到投资的目的。”因此，企业如果要想在同行业中成为佼佼者，那么就必须十 分重视对企业偿债能力的分析。
企业偿债能力分析的结果准确性影响着企业所有者，经营者，债权人及其他 利益相关者了解企业经营活动和企业财务风险，知晓当前的现金与可变现资产状 况，衡量流动资产的变现能力，准确评价企业财务经济状况，控制企业财务风险, 准确预测未来筹资前景，揭示企业经营活动中存在的问题，引导企业向正确的经 营方向健康发展，合理安排企业的财务活动，提高资产的利用效率。
虽然偿债能力能够充分反映企业经营过程中的重要问题及财务状况，但也并 不是全面的，也存在一定的局限性。那么当下较多的科学家们也在积极的研究这 些问题，探索这些问题并完善。其实对于企业的经营者来说，也不能单方面的去 做企业的指标分析，毕竟单方面的指标分析是片面的、不完全的，只有将企业的 偿债能力及自身现状完美结合，才能够做出准确的、全面的分析结果。那么这些 现状的主要表现在于盈利能力、资本运营能力、现金流量等方面，只有把握好自 身企业现状，才能做出适合自身企业的分析方法来对偿债能力进行全面的分析。

（-）文献综述
张广柱（2012）房地产对于国内经济的增长起到了极为重要的促进作用，但 是我们应该注意到的是房地产业也蕴藏着极大的风险。要想评价中国房地产上市 公司的偿债能力，就需要通过一系列的财务指标去分析。姚莹（2006）企业准确 的财务状况信息影响着投资者、企业经营者、债权人的许多决策，那么这就需要 对公司的偿债能力及各项指标需要系统性、全面性的分析。邱悦（2015）提出了 中粮地产有限公司的财务风险，对于促成原因也进行了系统的分析。并且提出针 对性方案和建议。同时在介绍中粮地产股份有限公司基本情况的基础上概述了财
财务分析（第四版）第十章偿债第力分析■豆丁网.http：//www. doc in. com/p-1262884237. html
务风险的相关理论。李爱玲(2014)提出了对于企业债务结构增强偿还债务能力 的优化建议，结合企业债务结构、负债情况、资金来源进行实证分析。由于房地 产行业交稿的负债程度和规模，那么针对房地产企业就需要进行鉴定与筛选，从 行业的基本构成情况进行分析。廖美红(2014)为企业经营者和投资者提供准确 信息的前提在于对企业的偿债能力进行全方位、系统性的分析。只冇这样，企业 经营者和投资者才能够做岀对的决策。覃薇霖(2011)企业的财务灵活性和偿还 债务的能力是企业能够持续发展的前提，如果企业要想更好更健康的发展必须提 高偿债能力。鲁笛(2010)企业短期债务偿还需要在结合现金流、支出收入、货 币等以往偿债财务指标数据的基础上与同行进行横竖对比。因为企业的资产流动 性与其利益相关者密切相关。朱立方(2013)由于房地产属于资金密集型行业， 回报周期长并且资金投入大，加上供应链过长，那么再这样的情况下无疑増加了 财务风险。但是不可否认的是，房地产在现代社会经济生活中的地位极为重要。
(三)研究内容
本文对中粮地产的主要背景和最近四年的财务报表进行了介绍，并旦通过比 率分析的方法在指标方面分析了企业在长期和短期两个方面的偿债能力，并且大 致把握企业在之前、当下和将来的主要发展方向。要想对中粮地产偿债方面的能 力进行更深层次的分析就需要我们将资本运营、盈利两方面的能力进行结合分 析，从而把握企业在负债、运营、盈利各个方面的情况和大致的经营行为。此外, 本文还整理了中房地产、招商地产、保利地产、万科地产的财务方面的数据并与 中粮地产的进行横向对比，得出对比数据并分析其结果，进而更深入的分析中粮 地产的偿债能力，发现该企业的问题，总结出存在的不足并提出合理的建议和解 决方案，给企业经营者提供有效的、科学的决策依据，希望能够对企业财务风险 的管理和发展带来积极的影响，促使企业更健康的可持续发展。
二 中粮地产（集团）股份有限公司简介
（一）    房地产行业现状
当下，在经济的发展和生活当中，房地产的地位是不可忽视的。房地产业的 主要特征为供应链较长、风险较高、资金冋收较慢、投资大、所需资金多、周期 较长等。在我国，房地产行业中的企业平均有超过75%的资产负债率，甚至有些 企业己经远远超出80%。因此，我国该行业的资产负债率己经远远超出国际警戒 线。房地产行业的企业大都为资本密集的类型，因此就体现出在资产负债当中所 占比重较大的就是债务资本，随之也为企业带来较大的风险。房地产行业受国际 经济发展环境和国内政府调控金融政策的影响大，所以降低房地产企业的财务风 险成为其生存发展的当务之急。
（二）    公司简介
中粮地产为一家较为大型的上市企业，是属于综合性和全国性的，其总部位 于深圳。控股股东中粮集团是世界五百强企业，在房地产行业中具有强大的市场 影响力。主营业务包括住宅地产、工业和商业的地产，其主要项目大多分布在全 国各大城市，其品牌定位得到了市场和客户的高度认可，得到客户的好评如潮， 如鼎级景观住宅系列、大悦城综合体系列等几大系列，具有品牌优势和资源优势。 在中粮地产中的许多业务其经营规模都较大，且市场形象的树立也较为良好，同 时还有一批专业人才配备。公司资产规模不断扩大，目前资产规模已超过450亿 元，公司的未来有十足的发展潜力。®
中粮地产所具有的理念核心是打造优雅品味和舒适完美，旨在可以给予客户 更为细致的服务，可以带给客户品质优异的产品，以此来促进社会的和谐。
捅自中粮地产（集团）股份有限公司网.http://www.cofc。property^ cn/category. aspx?NodeID=3

三 中粮地产(集团)股份有限公司偿债能力指标分析
(―)短期偿债能力指标分析
在企业流动负债的偿还中，将流动资产来进行偿还方面的能力可以直接在企 业的短期偿债能力中有所体现。企业的流动资产主要是指企业每经营周期当中的 可变现资产，而流动负债主要是指企业在每个经营周期当中的所需偿债。戲企业 中的流动负债对当前资金运行的效果是有利的，能够在某种程度上提高企业的二 次获债能力，从而规避经营过程中可能产生的风险。对于企业来说，流动负债可 以发挥较大的影响作用，同时可以为企业带来较高的财务方面的风险和偿债压 力，并可以降低股东的信心。若是具冇较大的流动负债，企业将会面临较为严重 的周转资金问题，甚至引发企业的破产。在短期偿债能力的相关指标中又分为动 态性和静态性两种，其中前者包含现金的到期债务比率、近期的支付能力系数等 等，后者包含现金比率、速动比率、营运资本等等。本文在现金流量比率、现金 比率、速动比率以及流动比率四个方面对中粮地产在短期上的偿债能力进行了评 价和分析。
1、流动比率
流动比率的计算方法，是用流动资产除以流动负债，最后所得到的值就是流 动比率。显而易见，这是一个比值，代表的意义是每元流动负债对应的流动偿还 资产。通过它，能够从一定程度上看出企业可变现流动资产中，用于短期债务偿 还的年总资产。［假如出现该值有些高的情况，那么企业很可能因为保守的经营 策略，浪费了不少的闲置资金，导致短期资金的利用效率不是很高。但是，这对 短期债权人来说，不是件坏事，因为这能够较好的保证他们的资金安全。如果比 率不高的话，意味着企业没有足够的短期偿债能力，很容易出现财务危机、资金 周转不好等问题。但是不少企业提供的比率值，可能不是真的，也就是短期偿债 能力情况是假的，所以在分析企业流动比率的时候，要全面考虑企业可变现能力、 流动资产的具体结构以及实际的行业特点等方面。由此可见，流动比率具有一定 的局限性。

表1中粮地产2011年至2014年流动比率一览表
    2011 年    2012 年    2013 年    2014 年
流动资产（万元）    2982055    3204138    3697430    4066430
流动负债（万元）    1922993    2058936    2464580    2366095
流动比率    1.55    1.56    1.50    1.72
由表1数据可以看到，中粮地产公司流动比率近几年相对稳定，，分别为
1.55、1.56、1.50和1.72o其中，不难发现，流动比率出现一定增加的是2014 年，这个比率的正常值接近2,所以中粮地产的流动比率处于偏低水平，流动资 产过多导致流动性不高，债权人的安全性得不到保障，有很大的短期流动风险， 企业没有足够的短期偿债能力，这对于企业的获利情况和资金周转问题，都是非 常不利的。总的来说，近年来的房价上涨、房地产开发成本增加等因素，导致不 少企业都逐渐不属于维持型、盈利増长型企业了，因此中粮地产股份有限公司也 面临着资金周转问题。

2、速动比率
速动比率，定义是不算那些变现能力不强的存货时，用流动资产除以流动负 债后得到的值。公司短期偿债能力，如果只根据流动比率值来衡量，未免比较片 面，所以很多情况下，还要考虑速动比率带来的影响。假如企业的流动比率足够 大，对企业的变现能力就能产生比较大的影响。要求较高的时候，对于变现能力 不强的项目，如预付账款、存货以及另外的流动资产等，都不应该算入其中。另 外，速动比率的可信度还会受应收账款等其他因素的影响，因为应收账款极易变 成坏账，最终造成无法收回的局面•因此，还需要考虑应收账款的账龄结构、组 成成分等因素的影响。

表2中粮地产2011年至2014年速动比率一览表
    2011 年    2012 年    2013 年    2014 年
流动资产（万元）    2982055    3204138    3697430    4066430
存货（万元）    2449026    2485931    2918236    3267327
速动资产（万元）    533029    718207    779194    799103
流动负债（万元）    1922993    2058936    2464580    2366095
速动比率    0. 28    0. 35    0. 32    0. 34
由表2数据可以看到，中粮地产近四年的速动比率都比较低，分别为0.28、
0.35、0. 32和0. 34均远远小于绝对标准值“1",但速动比率一般在1左右的
范围内比较合适。速动比率低亍1意味着企业财务状况非常危险，说明公司在这 种状况下甚至没有足够的资金用于偿还银行贷款。就速动比率而言，2012年比 2013年高，这是因为房地产市场最近受到了宏观调控的影响，也说明中粮地产 的流动负债财务风险，2013年较上年略有升高，而略有减少的是企业的短期偿 债能力。2014年较2013年速冻比率大幅上升，受国家政策冇所宽松，所以中粮 地产短期偿债能力增强。
3、现金比率
现金比率，即现金类资产值除以流动负债后得到的比值，•中交易性金融资 产、货币资金之和，或者说货币资金都可以代表现金类资产。企业的直接偿付能 力，可以通过现金比率反映岀来。现金比率如果过髙，则反映岀公司的资产没有 得到充分利用等问题，导致机会成本增加，影响其盈利能力；比较高的话，说明 企业能够保障债务的偿还安全，拥有较强的偿付能力。但是现金比率一般应大于 0. 20,低于这个比率说明公司可能会存在直接支付问题。
现金+现金等价物
现金比率的计算方法：现金比率二 流动负债
表3中粮地产2011年至2014年现金比率一览表
    2011    2012 年    2013 年    2014 年
现金及现金等价物（万元）    394598    596268    692547    728994
流动负债（万元）    1922993    2058936    2464580    2366095
现金比率（%）    20. 52%    28. 96%    28. 10%    30. 81%
由表3数据可以看到，中粮地产近四年的现金比率波动起伏,分别为20.52%、 28. 96%> 28. 10%> 30. 81%,均大于20%,现金比率呈稳定增K态势，2012年 现金比率比2011年现金比率提高了 8. 44%, 2013年的现金比率相对于2012年虽 然冇所降低，但降幅不大，为0.86%,表明企业的直接支付能力有所下降，其主 要原因是货币资金有所减少且流动负债有所增加O 2014年的现金比率比2013年 的现金比率提高了 2.71%,流动负债虽稍有増加，但现金大幅度增加，表明企业 的短期直接支付债务能力有所上升。

4、现金流量比率
现金流量比率，即在某一时间段内，企业的经营活动带来的现金流量净额除 以流动负债后的结果值。除数和被除数的假设基础不一样，所以现金比率的计算 还应该考虑到今后很长一段时间中，现金流的变化、发展等问题。现金流量比率, 能够展示出企业在这一阶段的经营活动中，所获得的现金流量净额中，能够用来 偿付流动倒债部分的动态能力。
经营活动产生的现金流 量净额 计算公式：现金流量比率二    流动负债
表4中粮地产2011年至2014年现金流量比率一览表
    2011    2012 年    2013 年    2014 年
经营活动产生的现金流量净额（万元）    -241334    264334    -328190    -206182
流动负债（万元）    1922993    2058936    2464580    2366095
现金流量比率（%）    -12. 55%    12. 84%    -13. 32%    -8. 71%
由表4数据可以看到，中粮地产近四年的现金流量比率除了 2012年为正数, 其余都为负数,分别为-12.55%、12.84%、-13.32%、-8.71%,这说明企业2011 年到2014年之间，经营活动带来的现金流量净额升高的幅度，比流动负债的涨 幅要小。这从另一方面分析，即流动负债的数额，比现金流量的数额要大不少， 所以要抓紧时间，用更多的资金来完成短期债务的还款工作。因此企业己经表现 出现金压力高、流动性不高的特点，很容易受财务风险的影响。通过数据也反映 了中粮地产2012年的短期偿债能力相对较好。

（二）长期偿债能力指标分析
企业偿还非流动债务的能力被称为长期偿债能力。大于一个经验周期的债务 或年度债务，被称为长期负债，其主要组成部分是预计负债、长期借款、应付债 券和长期应付款等。③在研究企业偿债能力时，不仅仅要考虑短期偿债能力，还 有结合长期偿债能力来考虑，让公司的财务情况更加真实地反映给利益相关者， 让决策更加科学合理。彰响长期偿债能力的因素主要有资产规模、盈利能力、现 金流量、或有负债、担保负债等。本文中涉及的长期偿债能力，其评价指标大致 包括：利息保障倍数、资产负债率、产权比率、股东权益比率和权益乘数等。
1、资产负债率
资产负债率的计算方法，是用企业的负债总额，除以资产总额后所得到的比 值，它能反映出公司用举债方式得到的资产在总资产中所占的比重大小。资产负 债率越高，对于投资者而言，高负债的优点是起到一个节税的作用，举债经营的 好坏与否还要通过债务成本与资产回报率来分析，本文不具体展开分析；也能说 明公司的负债更多，不确定能不能偿清负债，债权人要承担的风险也更高。相反 的，对于公司经营管理者而言，举债经营有其自身的优缺点，一方面负债能为公 司正常生产经营提供保障：另一方面，公司债务负担加重，偿还债务能力风险越 大，可能会导致资金链断裂，面临破产清算，因此需要严格控制负债总额与资产 总额之间的比例。
刪新,王化成，刘俊彦.财务管理[M].第六版.北京：中国人民大学出版社.2012:84.
负债总额
资产负债率的计算方法：资产负债率二资产总额X100%
表5中粮地产2011年至2014年资产负债率一览表
    2011 年    2012 年    2013 年    2014 年
负债总额（万元）    2548477    2726345    3163232    3564644
资产总额（万元）    3260259    3483856    4060272    4631147
资产负债率（%）    78.17%    78.26%    77.91%    76.97%
由表5数据可以看到，负债总额由2011年的2548477万元增长到2014年的 3564644万元，净增1016167万元，增长了 1.40倍。资产总额由2011年3260259 万元増长到2014年的4631147万元，净增1370888万元，增长了 1.42倍。2011 年到2014年期间，中粮地产公司的两个指标都表现出了一定的增长，这两个指 标是负债总额和资产总额。资产负债率呈现逐年递减的趋势。而我国国有企业平 均资产负债率为65.37%,中粮地产公司的资产负债率水平明显超过了我国国有 企业平均水平。房地产政策遏制了地产企业融资渠道，但中粮地产公司作为中粮 集团旗下最重要的房地产业务运营主体，受到了大股东在资金方面的强力支持， 中粮地产的授信具有独特的融资优势。公司在生产规模的扩大方面，作出了很多 努力，但也导致债务性筹资在总资产中所占的比例过多，让融资风险增大了不少。

2、股东权益比率与权益乘数
股东权益比率的计算方法，即用股东权益的总额，除以公司的资产总额后得 到的值，它能反映出公司中股东投入部分在总资产中所占的比例。其中，资产总 额由股东权益总额和负债的和构成，换句话说，也就是资产负债率加上股东权益 比率等于1,因此资产负债率、股东权益能够从不同角度反映出公司的长期财务 动态。
权益乘数，即1除以股东权益比率后得到的值，能够反映岀公司财务杠杆的 值，这个值越髙，表示公司资产总额中股东投入资产越少，财务杠杆就更大。
股东权益总额
计算公式：股东权益比率=资产总额 X100%
资产总额    1
权益乘数二股东权益总额=1 ■资产负债率
& 6中粮地产2011年至2014年股东权益比率与权益乘数-览表
    2011 年    2012 年    2013 年    2014 年
股东权益总额（万元）    711715    757390    896914    1066553
资产总额（万元）    3260259    3183856    4060272    4631147
续表6
2011 年    2012 年    2013 年    2014 年
股东权益比率（%）    21.83    2L 74    22.09    23. 03
权益乘数    4. 58    4.60    4. 53    4.34
由表6数据可以看到，中粮地产2011年至2014年的股东权益比率总体上升, 分别为：21.83%、21. 74%, 22.09%、23. 03%,虽然股东权益比率有所上升,但中 根地产的股东权益比率总体很低，其资产的77%左右是通过各种负债资金融通 的，可见股东权益的保障程度很低。

3、已获利息倍数
己获利息倍数，计算方式为企业的利息加上税前利润后的值，再除以利息费 用后得到的值，它能够很好地反映出公司的长期偿债能力。一般来说，已获利息 倍数都要比1大，因为它代表的是公司用经营的收入，来偿还债务利息的能力； 如果这个值太低，那么公司的债务本息很可能得不到偿还，极易发生破产等问题。 然而，会计上通常核算费用时，运用的是责权发生制，也就是说是通过本期所得 /支付表现出来的，不一定就是税前利润或利息费用，所以己获利息倍数不够全 面。一个企业的利息税前利润除以利息费用后的值越大，则表示该企业拥有越强 的支付利息费用能力。所以，利息倍数，可以被用来评价长期债券的安全性。
税前利润+利息费用 利润总额+财务费用
计算公式：已获利息倍数二    利息费用=财务费用
表7中粮地产2011年至2014年己获利息倍数-览表
    2011 年    2012 年    2013 年    2014 年
利润总额（万元）    107261    100381    122643    140623
财务费用（万元）    34649    37281    43868    38919
已获利息倍数    4. 0956    3. 6926    3. 7957    4.6132
由表7数据可以看到，中粮地产已获利息倍数较高，2011年至2014年的已 获利息倍数分别为4. 0956、3.6926、3. 7957和4. 6132°公司2012年利润总额 比2011年减少了 6880 7J元,对应的己获利息倍数变小；2013年利润总额增加, 财务费用也相对增加，己获利息倍数变大；2014年利润总额比2011年増加了 33362万元，财务费用相较于2013年的财务费用减少了 4949万元，所以己获利 息倍数上升，企业支付利息的能力稍变强。
4、产权比率
产权比率（负债股权比率），其计算方法是，用企业的负债总金额除以股东 权益总额后得到的值，能够表明债权人、股东资金之间的相互关系，同时也能够
呈现出股东在债务安全中所起的作用大小，反映存在的财务风险等。这个比例越 低，表示公司长期债务状况越好，债权人的资金安全性越高，承担公司财务风险 越小。

表8中粮地产2011年至2014年产权比率一览表
    2011 年    2012 年    2013 年    2014 年
负债总额（万元）    2548477    2726345    3163232    3564644
股东权益总额（万元）    711715    757390    896914    1066553
产权比率    3. 5808    3. 5997    3. 5268    3. 3422
由表8数据可以看到，中粮地产近四年的产权比率较稳定，说明公司债权人
权益受保障程度较稳定。分别为3. 5808、3.5997、3. 5268和3. 3422,但产权比
率高，说明债权人权益受保障程度高，承担的财务风险还是高。而2012至2014年期间产权比率轻微下降，总体下降幅度不明显，反映了公司在2012年至2014年期间总债务占股东权益总额比重上升，说明企业发挥了仇债带来的财务杠杆效 应。
四 对中粮地产（集团）股份有限公司偿债能力综合分析
公司的偿债能力，反映不出公司真正的实力，所以需要结合公司的其他各个 方面综合考虑。

（一）结合盈利能力分析
对上市公司的偿债能力进行分析评价时，由于现在的上市公司为了达到市场 融资的目的而经常会在财务指标上动手脚，粉饰报表的情况是普遍存在的，如果 仅仅分析其偿债能力的常用指标是不足够的，所以对其进行偿债能力分析的同时 需要结合公司盈利能力进行分析。公司所能获得的最大利润的能力，被称为盈利 能力。不少指标都可以用于盈利能力的分析、评价等，如成本费用净利率、净资 产收益率、销售毛利率、总资产报酬率、销售毛利率和销售净利润率等。
表10中粮地产20L1年至20L4年盈利能力指标对比分析表
2011年 2012年 2013年 2014年 13、14年对比 11、14年对比
资产报酬率    2. 88    2.51    2. 77    2. 42    -0. 35    -0.46
净资产收益率    9. 16    10.81    9. 89    10    0. 11    0. 54
销售毛利率    40.6    29. 38    30. 26    37. 68    7. 42    -2. 92
销碍净利率    13. 22    8. 56    9. 03    9. 99    0. 96    -3.23
成本费用净利率    21.98    13.68    13. 18    17. 63    1.45    -4. 35

口资产报灿率 ■净资产收益率 口销传毛利率 口销售挣利率 ■成本费用净利率
图1中粮地产2011年至2014年盈利能力指标条形对比图
由表10数据和图1中可以看到，近四年中粮地产的盈利能力各财务指标有 增有减。在2014年数据中,资产报酬率2.42%,同比降低了 0.35%,比2011年 增长了 0. 54%；净资产收益率10%,同比轻微上涨0. 11%. kt 2011年増长了 0. 54%； 销售毛利率37. 68%,同比增长7. 42%,比2011年降低了 2. 92；销售净利率9. 99%, 同比轻微上涨0.96%,比2011年降低了 3.23%；成本费用净利率17.63%,同比
増长4. 45%,比2011年降低了 4. 35%o从上表可看出，相比之下中粮地产2011 年的盈利能力最强，2012年、2013年相对很弱，2014年有所好转。尽管如此， 大部分指标都有所下降，例如成木费用净利率、资产报酬率、销售净利率和销售 毛利率等，唯一增加的指标就是浄资产收益率，且增长幅度也不大。
销售毛利率、销售净利率、成本费用净利率变化趋势呈凹形，2011年各项 财务指标最高，2012年、2013年指标在凹处低点，2014年各项指标有所上升。 由于2012年国内经济增长面临较大下行压力，我国房地产市场需求出现萎缩， 今年受楼市调控政策及信贷紧缩影响，全国房地产开发投资一路下滑，企业现金 流周转难度增加。然而2013年房地产行业发展持续低迷，房价继续回落，市场 交易量萎缩。2014年，国内经济其实出现复苏，巾场交易量逐渐恢复，房地产 企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升。

（二）结合资本运营能力分析
营运资本，其值等于短期负债和短期资产的差额值。从营运资木的管理不仅 可以了解短期资产的流动性、可变现能力及短期偿债能力，并旦可以确定短期资 产的最佳持有量和如果筹措短期资本。在合理安排短期资产和短期负债的比例 下，能够保障企业由足够的短期偿债能力。
表11中粮地产2011年至2014年资产周转率财务指标对比分析表
从表11和图2可直接看出，近4年间中粮地产各个资产周转率，除应收账 款周转率呈上升趋势外，其他营运能力指标均呈下降趋势。在2014年数据中， 总资产周转率0.21同比下降0.06,与2011年相比无变化；存货周转率0.18同 比下降0.08,与2011年相比无变化；流动资产周转率0.23同比下降了 0. 07, 与2011年相比下降了 0.01,存货周转率4. 11同比下降1.36,固定资产周转率 15. 34同比下降4.46,与2011年相比下降了 11.03。就应收账款周转率而言， 2014年较前年增加了 7.61,较2011年增加了 9.39。
图2中粮地产2011年至2014年各资产周转率条形对比图
由上表看出，可见中粮地产公司的存货资产的周转速度较低，企业的存货资 产变现能力较弱，营运能力整体有所下降，加剧了财务资金运营风险：企业内部 库存积压多，存货转化为现金或应收账款的速度慢，导致流动性差，这就增加了 运营资金的占用情况。

（三）中粮地产与同行业企业偿债能力的比较分析
本文选取了招商地产、保利地产、中房地产、万科地产4家与中粮地产同类 型的上市企业，并搜集2014年末相关数据，形成对比数据。
表15 2011年中粮地产与行业平均水平对比表
    行业数据    中粮地产    中房地产    保利地产    招商地产    万科
流动比率    1.83    1.72    5. 40    1.87    1.75    1.35
速动比率        0. 34    0. 59    0. 45    0.49    0.43
现金比率        30.81%    50. 29%    21.39%    28. 69%    18.14%
资产负债率    70. 95%    76. 97    51.55%    77. 89%    71. 16%    77.20%
股东权益比率    29. 05%    23. 03%    48. 45%    22.11%    28. 84%    22.80%
权益乗数    3. 76    4. 34    2. 06    4. 52    3.47    4.39
己获利息倍数        4.61    -52. 40    15. 97    11.16    40.41
根据中粮地产与其他同行业相比，中粮地产的流动比率低于除万科以外的四 个企业，并且低于行业平均水平，说明中粮地产公司的偿债能力是很弱的的。考 虑到房地产主要依靠举债经营，行业速动比率平均水平较低，根据2013年数据, 房地产行业的速动比率参考指标为0.65,中粮地产的速动比率均低于其他四家 企业，且在同行业平均水平之下，说明企业短期偿债能力较弱。中房地产的现金 比率50. 29%比中粮地产30. 81%略高，说明中粮地产的直接支付能力不算高但也 不低。中粮地产的资产负债率高于行业水平，高达76.97,说明中粮地产的长期 偿债能力很大。由于随着房地产经营模式的多样化，为了求得持续的生存和发展,
单靠自身的资金积累是很难满足一般性经营的需要。近年来，房地产行业受国家 政策影响，整体存货周转率有所下降，说明房子卖不出去，一些中小房地产企业 由于行业竞争激烈，优胜劣汰现象屡见不鲜。在股东权益比率上低于行业数据水 平6. 03%,股东权益乘数高于行业平均值，相对于其他企业财务风险显得略高。 就己获利息倍数来说，中粮地产的水平不髙，反映出公司比较差的支付利息能力, 债权人的利益得不到相应的保障。

五结论
根据中粮地产2011、2012、2013、2014这四年的财务数据分析中，我们可 知中粮地产公司的资金流动性不强，速动比率、流动比率也不大，经营活动所获 得的现金流量，远不足以用来抵扣企业的流动负债，从而也就导致了企业没冇较 强的偿债能力等，财务状况逐渐恶化。虽然公司的总资产呈逐年増长的趋势，但 是同时负债也在逐年增加，其资产负债率水平明显超过了企业平均水平。导致中 粮地产财务状况不乐观的原因有以下几点：
第一，近年来，国内大量房地产开发商受房地产调控政策影响，筹资渠道单 一融资困难，而且经营所处的环境竞争激烈，囤积楼盘和土地的成本加大，加之 某些区域出现的房地产市场供过于求，供求不平衡的情况对当地房价造成了一定 压力，使得其公司财务状况出现危机。
第二，房地产行业具有开发周期长、资金需求量大、前期投资大，资金回收 慢等特点。加之如果管理者内部控制意识淡薄，财务预算控制管理不到位，成本 控制体系不完善，那么就会影响公司的偿债能力以及财务风险。
第三，很长一段时间，社会各界以及政府对房地产的关注都比较密切。政府 为了平衡房地产市场的供需关系，加快房地产行业的市场化进程，让市场结构更 加完整、房价更加合理，推出了不少政策制度，这也导致了房地产市场在一定时 间内有所不稳定。
因此，要想让企业的财务实力更强、偿债能力更高、财务管理水平更好、财 务风险更低、发展更持久健康，就要想出相应的对策。
中粮地产公司应大力拓展多元化融资渠道，充分发挥较强的融资能力，获取 更多的流动资金，降低资金成本，使公司运行更加快速，提高预期收益率，降低 筹资风险。同时，中粮地产应釆取创新融资模式，进一步加大融资创新力度，加 强资金和成本控制的管理，加强企业资金的管理、运营，用资金回流更快的标准, 来调整资本结构组成，让财务管理水平更高，让企业的支持资金更多。中粮地产 应做好资金流量预测，理性贷款，使其潜在的财务风险能够得到有效的化解和科 学的防范。

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