山海天项目进度管理研究【字数：7453】
第1章绪论
1.1选题背景及选题意义
1.1.1选题背景
近年来，随着我国经济实力的不断增长，国民消费水平和质量逐步提升，消费群体对生活质量的需求也在不断增加，旅游业已经成为刺激消费，拉动经济增长的重要一环。另一方面，房地产业近几年来一直都是经济增长的重要引擎，仍然显现出重要的拉动作用。同时中央政府高度重视旅游业发展，积极出台政策支持和促进旅游业发展，xxxx在《中国旅游业十二五发展规划纲要》中便明确提出，将旅游产业初步建设成为国民经济之战略性支柱产业。2014年8月xxxx出台《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，10月份xxxx常务会议提出要重点推进6大消费领域，其中之一是升级旅游休闲消费，政策推动使国内旅游业发展掀起了新的高潮。而旅游地产同时兼备了旅游业与房地产业的双重特质，也融合了这两种产业的优势，具有较好的盈利空间和广阔的发展前景。结合二者的重要作用，旅游地产对于未来中国经济所必将扮演的角色极其重要。基于此，旅游与房地产业界大小企业纷纷把目光聚焦于此，加快催生了旅游地产这种业界新形态的成长速度，一时间，旅游地产项目的开发投资呈现出井喷之势，以万达、恒大、雅居乐、鲁能为代表的房企纷纷将注意力转向旅游地产。
同时，当前旅游地产开发正逐步从单一的住宅+景观配套向具备永久性居住价值的自然资源+景观+生活住宅+核心配套+目的地式主题体验的旅居地产模式转变，旅游大盘开发将以旅游运营为根本，通过构建旅游度假体系，提高目的地吸引力，从而推动住宅项目价值提升。
对于众多地产企业而言,在建项目的进度顺利与否在某种程度上决定了项目完成所需的成本预算、工程质量等一系列关键问题,尤其在某些关键节点上，也体现了一家企业项目管理水平的高低,进度管控在整个项目管理中发挥着至关重要的作用。而对项目进度的有效控制绝对是解决地产市场需求导向与地产企业投资收益实现之间矛盾的主要举措。
1.1.2选题意义
目前国内房地产项目的管理状况普遍混乱，工期延误现象严重，研究旅游地产项目的进度管理，一方面可以为旅游地产项目科学地编制进度计划提供理论依据，减少工程延误现象在旅游地产项目中的出现频率；另一方面对项目承担公司的管理水平提升有明显的效果，保障了企业的健康持续发展及核心竞争力的提高，根据行业的趋利性，先进的项目进度管理方法必将为行业的转型升级带来契机，从而创造出新的经济增长点。研究旅游地产项目的进度管理，通过科学的方法实现项目管理过程中的人力、物力、财力统筹规划，可有效降低工程成本，使项目实际支出趋近预算，从而保证企业经济效益的实现。旅游地产项目作为新兴的房地产开发项目，传统的地产开发管理经验并不见得完全适用，因此，研究旅游地产项目的进度管理，可为旅游地产项目的健康发展提供理论支持。旅游地产项目的进度管理研究成果在业内具有广泛的适用性和推广意义，可为同行业其他企业提供参照范本，产生实际的应用价值。
作为地产领军房企之一，鲁能在业界亦或是消费者口中一直得到了高度的认可。山海天项目是鲁能集团在海南文昌市铜鼓岭景区倾力打造的世界级旅游大盘，其对外营销宣传口号是丝路海岸、领秀亚洲，可见其巨大的雄心所在。该项目位于海南文昌东部滨海区铜鼓岭国际生态旅游度假区，规划面积86.64平方公里，其中陆地面积46.64平方公里、海域面积40平方公里，包括淇水湾、云梯宝陵河、月亮湾、海石滩四个片区，项目规划可出让建设用地约2.3万亩，规划建筑面积约1000万平方米。
该项目围绕着旅居的开发理念，立足于国家海岸公园城总体定位和一心两湾四片区的功能格局，规划建设主题娱乐、海岛旅游、海上运动、游艇港湾、酒店度假村、生态景区、健康养生、体育休闲、文化演艺等内容。通过对旅游资源开发建设，实现旅游运营与地产开发的双向驱动，鲁能致力于将该项目打造成为国内一流的复合性滨海娱乐养生度假目的地。
本文选取了山海天项目进度管理作为研究对象，主要围绕旅游地产与传统住宅地产在进度管理上模式的异同，同时这也是我国现目前在旅游地产开发普遍研究存在的困难与重点。论文主要通过发现山海天项目进度管理中出现的问题及管理现状，运用相关理论知识，作出深入分析并提出解决方案，进而得出较为普适性的案例，具备较强的实践指导意义。
1.2文献综述
进度管理主要是针对管理项目建设进度，尽量缩小工期的管理流程。因此项目进度管理主要从三个方面展开。一是时间；二是成本；三是优化。通过三者的平衡，在工程工期和成本之间寻求最佳状态。与国外相比，我国项目进度管理起步晚、缺乏经验积累，管理方式仍然较为粗放。
1.2.1国内研究现状
我国工程项目管理体制在上世纪80年代开始确立，经过30多年的发展，完成了4个阶段的跨越：
1982年在鲁布革水电站采用建设监理模式，是我国在工程项目领域开始引进先进管理办法的初次实践，直到1986年xxxx号召推广鲁布革模式，这一阶段是我们对工程项目管理体制的摸索和尝试阶段。从五部委发文号召推广鲁布革模式，到90年代内蒙古召开的项目施工研讨会，这一阶段是工程项目管理体制的试点和推广阶段。
1994年建设部召开的工程项目管理工作会议，标志着项目管理全面推广和深化阶段的到来，该阶段一直持续到90年代末建设部提出全面运用项目管理方法创建优质工程。从那时开始，项目管理理论及实践便进入了全面发展的阶段。而在房地产项目中，研究学者们也提出了诸多自己的理论：
王辉、陈晖的观点是房地产在我国现今社会是公众共同关注的项目，其中最受瞩目的当属旅游房地产项目，可谓是重中之重，站在房地产的角度来说，他们首先要考虑的是怎样对争取到的项目进行有创意的建设，这是摆在他们面前亟待解决的难题。本篇文章对我国现今房地产的开发和建设的状态进行了分析，对与其中存在的弊端，进行了有效的分析，给出了解决方案。
王忠福的观点是房地产的相关行业很多，要想对房地产进行有效的管理和控制，就要对多方面都了解，房地产是一个综合性较强的行业，开发实施的时间较长，周期大，对房地产进行开发管理的主要负责人是企业中的项目管理者，从购买用地到进行建设和规划都需要他们进行管理，从这个层面来说，他们是房地产行业的主力军，对于房地产行业的发展具有关键作用。
杨山的观点是，房地产的生产和管理有较大的不确定性，过程十分复杂，需要与多个机构和政府管理机关进行沟通和协调，协商相关事宜，房地产行业的领头人物要做好模范作用，加强房地产行业的社会责任感，要配合国民经济的发展政策，只有这样才能实现有效率的有创意的房地产开发和管理，实现服务大众的目标。
张捷通过对房地产行业的现状作出了仔细的分析和研究，发现了我国房地产行业在开发和建设中应该予以特别关注的几个点，进行了总结，并针对存在的弊病给出了自己的解决之道，除此之外也对如何对房地产行业进行有效的管控，提出了有创意的看法和意见。
蒋鹤林的观点是，房地产也好，其他行业也好，他们进行经营管理的目标都是为了获得利润，从这个角度来看，开发有价值的项目，把高质量的项目进行出售，服务购房的人，减少建设过程中的费用开支，用这样的方法来提高利润，这些都需要良好的管控技能。所以，房地产的管控好坏直接关系到公司项目的成败，本文分析了房地产行业管理和开发的特有的特性，对于当前房地产行业存在的缺陷提出了自己的看法，并给出了解决之道。
邓铭分析研究了我国当前房地产行业开发和管理中尚待完善的方面，他的观点是要控制施工的工期，保证施工的效率，控制投入的费用支出，从这三个方面给出了自己的建议，他认为，如果公司建设房地产的现金流不能支撑巨大的开支，就要对施工环节给予更多的注意力，利用先进的科技，对施工各个方面进行管控，缩短施工时间，促成项目的优质完成。
龚维建分析了我国当前房地产项目中将建设工程出包给他人进行施工，双方进行合作管理这种开发方式的优点和缺点，对存在的不足之处提出了建议，并就解决的办法给出了一定的思路和建议，他认为要对房地产进行有效率的开发和管理，聘请专业的人才参与管理。
李彩云则对房地产行业的开发的最终目的进行了分析探讨，他发现了对房地产进行施工进度管理和所需要投入的费用支出之间呈现线性相关关系，他的观点是要提高房地产管控的水准，这样才能从根本上提高公司的综合实力。
对比发达国家的进度管理，国内工程进度管理的差距主要表现在以下几个方面：
1.项目计划简单，一些在建项目的负责人由于缺乏科学管理素养，主观意愿太强烈，缺乏科学合理的进度安排。
2.在制定计划进度过程中无法科学合理安排工程进度，同时在项目实施过程中对于计划进度重视不够，缺乏执行力。
3.计划进度浮于形式，缺乏实际指导意义
4.计划对资源的利用常常欠缺可行性考量。
5.不注重范围管理，忽视WBS的作用，计划内容不完整。
6.项目管理软件的应用不够透彻，常常只利用其中简单的功能，对项目管理软件的深度开发不够。
1.2.2国外研究现状
与国内相比，国外对项目进度管理的研究早已比较深入，且形成了较为系统的理论。在上个世纪50年代时期，社会的经济发展提高到一个前所未有的程度，为了适应时代发展的潮流，项目进度管理进入了一个新的研究高度，许多新方法应运而出，对于生产方式和周期进行了重新安排和制定。美国的DuPont Company为有效管理公司内不同部门的工作，研制了CPM法(Critlcal Path Method，关键路径法)，这个模型是利用数学函数，通过计算每一个工程模块的施工时间和施工组织
之间存在的依赖性来确定整个施工工程的时间，而且还对施工中的必不可少的环节进行了辨别。结果表明，用CPM计算出来的施工时间相比其他计算方法要少使用60天，在实际施工过程中也能够如期的完成项目的建设。在对项目进行管控的各个环节中，要对处于必不可少的环节的工程给予特别关注，只有这样才能保证工期不致拖延。
在上个世纪四五十年代，甘特图被发明出来并逐渐在实践中得到了用武之地，现如今他已经是工程施工中对工程进行监管的必备手段。甘特图对施工工程进行分析的方法是：首先对于施工的环节进行提前安排，在施工过程中每个环节都要实施监督和管控，每完成一个环节，都要在图上进行标示，用这样的方法来对施工进度进行了解，只要查阅图，就可以知道当前的施工情况。但是也有一个缺点，他不能显示各个环节之间的前后联系，对于施工中的资源是如何调度和分配的也不能有效控制。
大约在1960年前后，美国在研究导航系统的时候，顺带研究出了PERT的项目控制方法，这种方法把施工的工期假设为三种情况，一是正常情况，二是较好的情况，三是较坏的的情况，对这三种情况进行平均计算，可以解决CPM施工中每个环节的工期都是一样的缺点。这种方法发明出来以后，工程施工的时间计划为10年，一下子变成了8年。所以，如果施工的时间不能有效确定，PERT的方法能够有效的调节提升项目进度管理的精度和长度。通过对以前施工的工程进行综合分析，用这种方法可以在施工的平均值上面再减少60天，对比以前的施工工程，这是一个巨大的进步。
Harold Kerzner在美利坚合众国从事管理行业的研究很多年，他发表了关于项目开发的著作，他对自己的观点，如怎样进行施工工程的过程监管和施工环节的控制，构想了一幅蓝图，这种思想可以为我国的项目建设提供很多可供参考的地方。
上个世纪90年代，Goldratt创造性的将约束理论应用在工程施工的实践中，对项目施工的研究推向了一个新高潮，逐渐发明了关键链项目管理的思想。在他的著作中，他提出了工期裕量这一说法，施工中的很多工程都可以利用关键路径法对其存在的弊病进行毫无遗漏的揭示，把对工程的管控和对人才的挖掘进行了有效的组合，这为很多学者开创了新的研究道路。
近年来，国外进度管理的水平和方式越来越呈现出智能化和网络化的特点，随着信息技术的进步，BIM技术的广泛应用，项目进度管理也逐渐进入了一个新的时代，特别是计算机技术在项目管理上应用越来越普遍，大数据的采用也必将带动项目进度管理走向新的时代。
1.3研究内容
基于本文的背景和动机，本文的具体研究内容主要有以下几点：
（1）本文结合项目实际，针对当前旅游地产的发展态势，对旅游地产项目进度管理的研究背景、研究目的和意义，研究的内容和方法进行初步的阐述。
（2）针对项目进度管理的内涵、理论依据以及主要要素进行全方位的概述。
（3）介绍旅游地产发展的背景，分析山海天项目的管理现状及特点，简要介绍项目开发公司的架构及概况。
（4）结合项目进度管理的相关理论，深层挖掘影响该山海天项目进度管理的因素、难点和问题所在，分析其存在问题背后的原因。
（5）以山海天项目在项目进度管理中存在的问题和原因为导向，提出决策建议，为同类旅游地产项目的进度控制起到借鉴作用。
1.4研究方法
本文通过实地考察调研海南旅游地产市场以及鲁能山海天项目实际情况，以该项目进度管理实际情况为出发点，通过理论联系实际，结合进度管理相关文献，通过以下几个研究方法探讨从而全面地、正确地了解掌握鲁能山海天项目进度管理所要研究的问题。
1.实地调研法
前往海南文昌铜鼓岭自然保护区，深入现场观察调研鲁能山海天项目基本情况以及进度管理实际，通过随机选取的方式，询问现场建设人员、置业顾问等取得第一手直观资料。
2.文献资料法
本课题将对国内外大量相关文献进行检索查阅，在此基础上，通过认真细致的梳理、归纳和分析，掌握山海天项目进度管理的现状，并在此基础上建立自己的理论框架和研究内容，使本课题的研究建立在一个较高的起点上。
3.案例研究法
通过对鲁能山海天项目进度管理状况文献数据收集及现场调研、管理人员探访，了解相关信息，并进行信息的搜集工作。
4.分析归纳法
本课题通过查搜集到的数据资料，采取定量分析与定性分析相结合的方法，进行分析、综合、比较、归纳，提供规律性的知识，结合山海天项目特点，归纳总结出适合旅游地产项目进度管理的路径。
第2章理论概述
2.1项目内涵与项目管理特点
2.1.1项目的内涵
项目是指一系列独特的、复杂的并相互关联的活动，这些活动有着一个明确的目标或目的，必须在特定的时间、预算、资源限定内，依据规范完成。具体到本文，指的是由鲁能集团文昌公司开发的位于海南文昌东部滨海区铜鼓岭国际生态旅游度假区的房地产项目，该项目规划面积86.64平方公里（陆地46.64平方公里、海域40平方公里），包括淇水湾、云梯宝陵河、月亮湾、海石滩四个片区，项目规划可出让建设用地约2.3万亩，规划建筑面积约1000万平方米。
2.1.2项目管理的特点
项目管理（Project Management）指的是在掌握有限资源的前提之下，通过利用系统观点以及一系列的技术、知识、方法、工具，对项目从投资决策起到结束的全部工程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，来实现既定目标的活动。房地产项目管理即给定各项约束条件，为实现既定的目标，对房地产项目从开始的投资、施工、到交付的整个过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价的活动，以最低的消耗来获得最佳的经济效益、环境效益以及社会效益，从而获得项目成功的过程。而房地产工程项目的进度控制主要指对项目建设主体进行建设时，对工程的建设时间和顺序进展安排上的掌控，包括：编制进度计划，实施计划，检测和分析计划实施效果，优化和调整计划中不合理部分。进度控制能否实现，对于保证合同工期如期完成，费用成本可控，工程质量符合相关规定的要求有着直接的影响，所以进度控制是全面实施项目管理三大要素的关键环节。
在项目具体实施过程中，必须经常检查项目的实际进展情况，并与之前确定的进度计划比较。如果实际进度与计划进度吻合，则表明项目完成情况良好，进度计划总目标的实现有保证；如果发现实际进度偏离了进度计划，则应分析产生进度偏差的原因并分析其对后续工作的影响，找出进度纠偏的办法措施避免进度计划总目标受影响，并根据这些办法措施，对原有进度计划进行修改，使之符合实际以保证原进度计划总目标得以实现。
地产项目管理的特点：
（1）项目的管理者既可以是开发商，也可以是建筑施工企业；一般而言，建筑施工企业不委托咨询公司进行施工项目管理。
（2）项目管理的对象是施工项目。施工项目的特点给施工项目管理带来了特殊性：生产活动与市场交易活动同时进行，先有交易活动，后有产成品。
（3）项目管理的内容是在一个长时间进行的有序过程中按阶段变化的，各阶段管理的内容差异很大。因此，管理者必须作出设计，签订合同、提出措施、进行有针对性的动态管理，并使资源优化组合，以提高施工效率和施工效率。
（4）项目要求强化组织协调工作。主要强化方法是优选项目经理，建立调度机构，配备称职的调度人员，努力使调度工作科学化、信息化，建立起动态的控制体系。
2.2项目进度管理
2.2.1项目进度管理定义
项目进度管理是指项目实施过程对项目开始到项目完成所进行时间的全面管理。在规定的时间做出科学合理的项目进度计划，在目标不能按期完成的情况下，对计划进行修改及校正，同时分析过程中的原因，进行修改直至完成经营目标来实现总目标。
2.2.2项目进度的制定
项目进度的制定是指各项目公司根据集团公司或者项目的具体经营计划，对项目所有工作进行有针对的安排项目的活动。项目进度的制定是项目管理中非常重要的一环。项目进度的制定要求考虑成本、时间、人员配置、自然条件等多方面的因素。
2.2.3项目进度管理的组织
项目进度管理的组织由开发商和施工企业联合组织。双方在不同层面成立以项目经理为组长，以各参与项目的职能部门的各负责人为副组长，以项目中包含的各单元工作的负责人、以及各班组长等为组员的项目进度控制管理小组。对各小组内各成员进行明确地分工，明确各组员的责任；在项目的进行过程中，通过组内召开会议，对项目工作情况进行讨论、出现的问题进行分析、通过讨论来制定对策、监督决议的执行情况、建立适时的反馈制度。
2.3项目进度控制三要素
持续时间：持续时间是进度的重要指标。人们常用已经使用的工期与计划工期相比较以描述工程完成程度。需要注意的是工期与人们通常概念上的进度是不一致的。工程的效率和速度不是一个直线，如通常工程项目开始时工作效率很低，进度慢，到工程中期投入最大，进度最快，而后期投入又较少。所以工期下来一半，并不能表示进度达到了一半，何况在已进行的工期中还存在各种停工、窝工、干扰作用，实际效率远低于计划的效率。
质量：即用已经完成的工作量与相应的合同价格(单价)，或预算价格计算。它将不同种类的分项工程统一起来，能够较好地反映工程的进度状况。这是常用的进度指标。
成本平衡：保证项目在批准的预算范围内完成项目的过程，包括资源计划的编制、成本估算、成本预算与成本控制。
2.4项目进度管理与其他管理的关系
项目进度管理、项目成本管理、项目质量管理并称
原文链接：http://www.jxszl.com/lwqt/yzlw/357399.html
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