南京特色民宿发展现状及前景展望【字数：7198】
摘要：南京市拥有丰富优厚的自然人文旅游资源，以旅游作为主要发展动力的南京民宿业亦蓬勃发展，蔚然成观，根植于南京悠久精深文化的南京特色民宿对南京旅游业的发展起重要的推动作用，然而在为数众多的南京民宿中，绝大多数还是以提供住宿、餐饮为主;特色民宿中相当部分稂莠不齐政府的指导办法多是旨在规范当地民宿的硬件设施，安全消防等基础的内容，发展不完善，。总体来说南京特色民宿的特色潜力仍待深挖。文章从实地考察入手，以南京特色民宿为研究对象，通过市场调查，政策解读、数据研究等方法对南京特色民宿行业发展现状进行研究分析，对南京特色民宿发展中现有的经营管理问题，品牌问题，市场及行业规范问题，及特色民宿的定位问题等进行剖析，提出相应的解决对策，展望未来前景，以期推动南京特色民宿的稳健发展。
关键词：南京民宿；特色；现状分析；前景预测；措施。
一、特色民宿发展概述
（一）民宿的定义
民宿大是多由当地居民用自身屋宅改造而成，因而从产生伊始就带着当地的自然特色和人文特色。民宿的兴起有赖于旅游活动开展，同时民宿的发展又反过来对所在地的旅游行业起到一定的积极推动作用。近年来随着民宿产业的快速发展，民宿定义也渐渐发生了一些改变。在早期，民宿指的是一般常见的旅舍或饭店；而如今其他提供游客住宿的地方，比如说休闲中心、民宅及农舍等也逐渐划分为民宿类[3]。开办民宿的地点也不仅限于乡村，城市民宿亦蓬勃发展。
一般来说，狭义的民宿在中国主要是指利用自家闲置房屋，以家庭副业为宗旨，提供旅游住宿服务的地方，强调产权自有性和经营副业性；而广义的民宿主要指具有独特吸引力的小型接待设施，比如客栈、旅馆和部分小、微型的酒店，比如：第五届中国旅游产业发展年会评选的2015中国特色民宿TOP10中，名称中带民宿字样的有3个，带客栈字样的有2个，带酒店和旅馆字样的各有1个。可见，民宿的概念和类型正在不断拓展。
特色民宿的定义，很大程度上来源于民宿的定义。目前特色民宿的定义尚未有统一的学术或官方标准。厦门大学刘书宏于2009年在《台湾民宿的特色、空间与型态》中提出，特色民宿不同于一般单纯的住宿用途,更多的是融入了商业气息及在地文化,借此契机使得原本在社会地位中位处弱势或边陲的小区,得以藉由保存集体记忆、重构族群历史、再现地方文化,作为抵抗潮流的力量[4]。
本文认为特色民宿指在文化，历史，地理、经济等方面的风格和形式上显著区别于一般住宿场所的，能引起居住者共鸣，产生共同记忆的客舍。有食宿、文化体验、观光、怀古等功能，主要包括观景型、乡野体验型、文艺体验型、古典型等。
（二）世界特色民宿的发展
民宿的起源有很多观点，有说来自法国，也有的说来自于日本。探究民宿一词，更多的是来自于英国，英国也是老牌的民宿产业强国。英国民宿最早出现在公元1960年代初期，西南部与中部人口较稀疏的农家，当时的民宿数量并不多，是采用B&B（BedandBreakfast）的经营方式，它的性质是属于家庭式的招待。英国拥有优厚的旅游资源，发达的旅游产业，再加上务实精神和追求品质的经营思路，使得英国民宿产业享誉国内外，现在已成为英国旅游产业的重要组成部分和支柱。
欧洲民宿发展中，以英法为代表的民宿产业最为成熟和先进，多利用农场农庄。法国民宿的发展是从简单的小农庄开始的，不断发展成种类繁多的民宿，有毗邻城市的古典楼阁，文艺复兴时期的城堡等等。法国民宿注重保护农场的原生态特色，文化古迹。在经营特色上，一是有严格完善的经营规范；二是采用民宿评级制度，民宿联盟（协会）会依据标准，评价民宿经营的质量，并划分等级，以法国农村常见的麦穗支数反映，从一枝到最高的五枝，麦穗数目越多，该民宿的综合条件越好；三是政府大力支持引导。
在亚洲地区，台湾和日本民宿的发展最为成熟，民宿产业发展时间长、体系完善、形态丰富，多创新和富于文化特色，且其文化皆与中华文化有密切关系，它们的发展轨迹对我国当下民宿产业的经营、监管及发展走向都具有诸多借鉴价值。日本民宿以注重平民化的收费和自助式的服务为主要特色，突出消费体验[24]；台湾民宿发展高度成熟，民宿旅游主要集中于休闲农业较为发达，海岛、山林风光秀美之处，并形成民宿群落。日本和台湾民宿皆呈现精品化，高端化发展态势。
（三）中国特色民宿业发展现状
国内的民宿业首先出现在经济水平相对发达的东南沿海地区。处在萌芽阶段的民宿业多是农民自发开办经营，以乡村农家乐为主流，只提供简单的餐饮娱乐和住宿服务[22]。随着经济发展，生活品质的提高，人们也不再满足于传统的农家乐、农庄、旅游景区提供的服务，转而投向精致高品位的特色民宿休闲旅游，因此各地民宿也如雨后春笋般纷纷涌现[22]。
全国客栈民宿截止2015年底，共超过4万家，主要分布在南方，且以西南和东南地区最为火热，这一现状与我国旅游业的整体发展现状相吻合。自有客源超过6成，分销渠道主要通过OTA（在线旅行社）揽客来实现，分销渠道多样化。江浙沪客源在总客源中占78.56%，是客栈民宿客群的主力军[20]。在民宿发展较好的地区中，浙江省民宿发展水平处于国内领先，出现了以莫干山民宿群为代表的民宿精品。
总的来说，民宿在国内的发展时间较短，主要呈现出以下特点：第一，从空间分布上来说，主要分布在南方，旅游业发展水平较高的地区。第二，从发展进度来看，行业整体处于起步阶段，少数地区发展相对成熟，但市场行情火爆。第三，从类型上来说，除农户自营的传统民宿外，外来者租赁经营的社会型民宿占较大比重[20]。
（四）江苏省特色民宿现状
据省旅游局介绍，近年来，江苏特色民宿蓬勃发展，取得了一定成就。2017年4月22日，江苏发布了《全省特色民宿发展情况报告》,据调查统计，截止2016年12月，全省各市提供特色民宿样本单位总量270家，床位数总量约4064个，特色民宿业年直接经营收益达9484万元，创造直接创业就业人数达1177人，实现总就业人数达4500人左右，且近年来均保持较高的增长率提升。创业就业人数中主要以吸纳当地人员为主，即80%以上为本地居（农）民，为当地百姓提供了更多就业机会，全省特色民宿产业规模不断扩大，综合效益持续提升。
但总体而言，江苏民宿发展还处于初级阶段，存在的问题主要有：取得合法经营资质较难；行业管理不够到位，法规标准不够完善；经营水准参差不齐；品牌意识不强、精品特色民宿不足；整体服务品质与水准有待提高；在地文化挖掘不深，个性彰显不足；营商环境整治有待深化等。
报告指出，江苏省特色民宿发展的主要呈现五个特点：
第一，苏南、苏中、苏北空间梯度差异明显。苏南地区民宿发展较快，数量较多，空间上也较为集聚，民宿总数达191家，占全省特色民宿总量的70.74%，床位数达3187个；苏中地区民宿总数为32家，床位数约达239个；苏北地区47家，床位数约达638个。
第二，微观选址以古镇和乡村旅游区（点）依托型居多。江苏省特色民宿主要有古镇依托型、乡村旅游区（点）依托型、靠近城市（环城）等几种类型，其中古镇依托型最为典型，以古镇及其周边为选址地的民宿达118家，占全省特色民宿总量的43.7%。
第三，居民自营和社会资本投资经营的民宿占主体。民宿主以青年居多，且具有一定文化素养。从业人员以家庭成员或自家亲戚为主，专业受训率不高。江苏省特色民宿以普通家庭接待为主，以特色民宿、精品民宿、品牌民宿为辅，整体接待水平还有待提升。
第四，定价以300元以内居多，普通家庭接待为主。年入30万以内居多，单体平均收益有待提高。江苏省特色民宿定价从几百元，到上千元，乃至几千元不等，但是绝大多数民宿价格集中在每间300元以内，该部分占特色民宿总量的60.0%。
第五，旅游接待淡旺季明显，多数特色民宿仅有食宿功能，核心主题特色不突出。目前江苏民宿中具有多样化休闲服务功能的还是少数，客源也以周末、节假日家庭亲子客群居多[21]。
二、南京特色民宿的发展现状分析
（一）南京概况
南京曾是六朝古都，十朝都会，历史上有多个名字，其中尤以金陵最能传递南京祥和而雅致的文化。钟灵毓秀，人杰地灵。南京是科教中心城市，素有天下文枢之美誉。诗赋、书画、名著，宗教、戏曲、教育、科技，百花齐放，群星闪耀。南京物产丰富，南京云锦、金陵刻经、南京剪纸，雨花石，金陵琴派誉满世界。南京城区处长江和秦淮河集汇之处，主要地域为宁镇丘陵地区，山水丰秀，亚热带季风气候，夏炎冬寒，春秋温暖舒适而短暂。南京建筑特点是，青砖小瓦马头墙，屋顶多用小青瓦，以黑白灰色为主色调，室内多以青砖铺就，院落是砖石混砌，少有特别复杂的石雕和木雕，素雅清静[25]。大多数南京老建筑是三进院落，没有廊和厢房，只有少数是双侧厢房，显得紧凑，更讲究实用性。
（二）南京旅游发展概况
南京市是旅游大市，历史悠久，经济发达，天下文枢，物产丰富，自然人文旅游资源十分丰富，是中国首批国家历史文化名城，中国优秀旅游城市。改革开放以来，伴随着经济的腾飞，旅游产业也飞速发展，取得了瞩目的成果。据《南京市2016年国民经济和社会发展统计公报》统计，南京市2016年全年实现旅游总收入1909.26亿元，比上年增长13.1%。接待海内外旅游者11206万人次，增长9.5%。其中，接待国内旅游者11142万人次，增长9.5%；接待入境旅游者63.78万人次，增长8.5%。全年实现国际旅游创汇收入6.76亿美元，增长5.7%。年末共有等级旅游景区56家，其中4A级以上高等级景区22家；国家、省
、市级旅游度假区17家。拥有星级宾馆饭店89家，其中五星级以上酒店21家。拥有各类旅行社576家，其中具有组织出境游资质的旅行社44家[17]。南京旅游业产业发展水平已走在全国前列。
（三）南京特色民宿发展概况
据统计，在南京智慧民宿服务平台上注册登记并运营的南京民宿共计66家，主要分布于江宁、浦口、栖霞等区域。价格从几十元到上千元不等。在空间上，基本选址在旅游景点附近。主城区特色民宿多采用客栈、酒店、旅舍的经营模式。主题化，精品化程度高，文化体验丰富。经济组织形式多为合伙企业。周边城区特色民宿则依托当地旅游景点、乡野农林风光，度假资源而建，多由农家乐发展而来，最近几年也注重特色的建设，并不断丰富文化内涵。温泉休闲、田园乡村、民国印象、明文化、古风古迹、秦淮风月等主题不胜枚举，民宿产业规模已初步成熟，正向协同集约，精品高端的方向稳步迈进。
（四）数量及分布
笔者根据南京智慧民宿服务平台统计，在平台上登记的民宿共计66家，如下：
表1-1南京特色民宿分布统计
数据来源：访问南京智慧民宿服务平台
未在南京智慧民宿服务平台登记的，本文选取比较有名气、具有代表性，且在线上平台搜索量排名居前的十家，作为研究统计对象，如下：
表1-2南京特色民宿分布统计
数据来源：走访调查
值得注意的是，本文中提到的民宿中，虽有部分冠以农家乐之名，但提供的功能已远超过传统农家乐，能够提供当地的一些特色体验，故将之列入研究样本。
综上统计，目前南京各个区拥有的特色民宿数量为：
表1-3南京特色民宿分布统计
数据来源：走访调查&访问南京智慧民宿服务平台
如下图表：
图2-1南京各区特色民宿分布比例
数据来源：走访调查&访问南京智慧民宿服务平台
由表1-3，图2-1可以清晰的看出，高淳区拥有的特色民宿数量最多，江宁次之，前者的数量为后者的近似两倍，高淳和江宁合计71%，占了整个样本的大半壁江山，可见两区民宿之火热。
高淳区有江南圣地美称，来访游客众多，物产丰富，被称为日出斗金、日落斗银的江南鱼米之乡，坐拥先天的山湖资源，具有江南典型的生态特征。区内固城湖、石臼湖，水网密集，有高淳老街、桠溪国际慢城、游子山风景区、迎湖桃源等著名景点，农业发达，吸引众多游客，因此各色的民宿，农家乐很多。
江宁区拥有8个美丽乡村，未来还将打造18个美丽乡村示范村，因此风光秀美的乡野佳地，吸引大批的游客前来体验，观赏，需求带动供给，依托乡村旅游区的快速发展，相应的特色民宿数量近年来也持续增加，且其中较多是属于乡野体验型。另外，江宁区汤山街道，是世界著名温泉疗养区，居中国四大温泉疗养区之首，依托丰富的温泉资源，温泉旅游度假村，特色温泉型民宿蓬勃发展。
其余，溧水区名列第三，之后依次是六合、秦淮、浦口、玄武，这几个区民宿数量比例相差不大，态势均持。统计样本里鼓楼、建邺、雨花台、栖霞的特色民宿数量都为零，由此可以粗略推出这4个区的特色民宿比较少。本文认为出现这种情况的原因可能有：第一，这4个区的城市化程度高，景观现代化，高楼林立，老建筑少，而且主城区对建筑及设施建设改造有着严格的规范，因此开办特色民宿的一个重要先决条件—建筑和景观，就显得式弱；第二，这4个区酒店业旅宿业发达，各类快捷酒店遍布各处，交通发达，大大挤占以住宿作为重要功能之一的民宿的市场份额。
（五）南京特色民宿的主要类型
根据运营模式与发展类型，可将南京特色民宿划分为以下几类：
（1）赏景型，即赏民宿之景或附近景点之景。如中山陵国际青年旅馆，建筑周围皆是绿化，森林、绿草围绕在民宿周边，后面一片人工小湖，湖上天鹅嬉戏。旅舍位于钟山之中，明孝陵旁，步行即可至附近钟山之景。又如坐落于清代金陵机器制造局遗址内的心之旅花园客栈，内有花园小路、露天餐厅、小酒吧，安静却有感觉[23]。从旅舍步行就可到达老门东、中华门城堡、金陵大报恩寺遗址景区、夫子庙等著名景区。
（2）乡野体验型。此类民宿多分布在南京市外围的镇、乡之处，多由农家乐发展而来，随后形成了特有的风格，服务精致周到，乡野之趣十足。如位于江宁谷里街道公塘头生态旅游示范村的公塘头民宿，融合了自然、原生态、乡村旅游和地域乡土文化，提供完美的乡村生活体验。
（3）温泉型。以汤山温泉板块的温泉民宿为代表。如汤山美泉沐浴文化民宿、L.A.B.乐泊温泉民宿。
图2-2汤山美泉沐浴文化民宿
（4）古典体验型。位于秦淮区的花迹酒店就属于这一类型，是南京人文，城南旧事的记忆岛。其前身是一座城南明清时期传统的三进式老宅院，最早是一户王姓人家做云锦织造的院落，砖与石都有其本来所属的岁月感——灰白，斑驳[23]。（5）文艺体验型。譬如坐落在钟山风景区的未见山紫金山人文行旅民宿，就是文青们的最佳的下榻之地。
图2-3未见山紫金山人文行旅民宿
（6）复合型。同时具有以上类型中两种及以上的特征。此类民宿很多，如逢源驿站，位于南京市江宁区西部美丽乡村，象棋主题装饰，院内中国古典文艺元素十足，琴诗书画，禅意悠悠，古风盎然。集乡野体验、古典体验、文艺体验于一身，为典型的复合型民宿。
表1-4民宿类型示例
数据来源：走访调查&访问南京智慧民宿服务平台
（六）南京特色民宿与酒店发展对比
以2016年9月的统计数据为例，南京市共酒店2851家，客栈民宿120家，。通过比较可见，南京民宿客栈仍具规模潜力，未来应在淘汰民宿业低端供给的同时大力发展特色民宿，另外，考虑到特色民宿的小而巧、精致，和稀缺性，我认为要主要考虑特色的建设，文化内涵的发展，数量和规模是次要地位。特色的事物，在精不在多。
统计如下图：
图2-4南京酒店数量
注：数据来源：迈点旅游研究院MTA
图2-5南京市住宿业分布图
注：数据来源：迈点旅游研究院MTA
（七）南京特色民宿的价格
图2-6南京特色民宿起步价格特征
数据来源：走访调查&访问南京智慧民宿服务平台
根据统计图2-6，可见南京特色民宿价格主要集中在150-400元之间，这和江苏省发布的全省特色民宿发展情况报告指出的绝大多数民宿价格集中在每间300元以内大致相符且高出100元，因南京是江苏省会，经济、旅游业处省内龙头地位，因此价格略高可以合理解释。
我们再来看同期的南京酒店价格特征
图2-7南京市酒店价格特征
注：数据来源：迈点旅游研究院MTA
对比图2-6和图2-7，可见在150元以下这个区间，民宿占比3%，酒店44.5%，150-300元这个区间，民宿占比71%，酒店33.4%，300-450元这个区间，民宿占比16%，酒店10.77%。特色民宿和酒店价格都集中在300元以下，其中在150到300元的价格水平上，民宿的比重远远大于酒店，一定程度上反映了特色民宿的特色溢价，文化体验价值附加效应明显，在450元以上的价格上，两者的集中度大体持平。另外表统计的是特色民宿的起步价格，所以在实际入住中，民宿价格还应该高估一些。
（八）南京特色民宿的服务
笔者走访了30家南京遍布各个区的特色民宿，这些民宿中，除了提供基础的住宿服务外，有14家还提供餐饮服务，如农家菜，特色菜，早餐等等；有24家提供棋牌文娱服务。在附近有景区的23家民宿中，店方基本上提供接送游客往返景区的服务，一小部分还提供向导导览服务。根据调查问卷，对于问题：您认为最近三年您的民宿最大的变化是什么？其中10家认为是服务质量，服务意识提高了；在回答自己民宿旅舍最大的吸引力是什么时，6家认为是自己个性化、周到的服务。通过对旅客问询发现，他们基本上对受到的服务表示满意，有极小部分认为店主应该增加的活动内容种类，丰富服务方式。
（九）客源构成
特色民宿总体来说属于中档偏上的文化消费。笔者通过走访，观察，询问，发现客源的年龄结构中，30岁以上的占大部分，20岁到30岁的占小部分，其他年龄段几乎很少；性别结构上，男女基本持平，且多情侣或夫妻。学历结构上，大学学历以上为主。
（十）淡旺季影响
笔者调查的30家特色民宿中，一年里平均旺季时间是5.33个月，总体看来淡旺季比较明显。从类型上看，温泉型民宿旺季集中在秋冬，乡村体验型民宿旺季集中在春秋两季，观景型民宿的淡旺季与附近景区的淡旺季的周期大体相同。从地域方面看，离主城区越远，客房销售的季节性越强，主城区淡旺季不是很明显。
（十一）经济组织形式及行业竞争、兼并情况
第一，组织形式
图2-8南京特色民宿企业组织形式
数据来源：走访调查
通过调研可知，在本文选取的30家样本中，个体户15家，合伙企业8家，公司制5家，其他2家。图2-8数据可见，3/4的特色民宿是个人独资企业和合伙企业，其中个人独资企业占一半，公司制企业占了1/5，因此政府在提高就业率，鼓励创业，支持小微企业时，应给予特色民宿这个版块一定的关注。
第二，行业竞争与兼并情况。在被问及竞争的问题时，70%的经营者表示最近3年来自己所处的民宿行业竞争最激烈领域是价格；对于是否考虑过兼并别的店，50%的民宿经营受访者表示经常考虑，42%的经营者表示没考虑过，8%很少考虑。本文认为随着产业升级的加强，供给侧
原文链接：http://www.jxszl.com/lwqt/yzlw/357118.html
最新推荐
热门阅读
