影响贵阳市的房地产价格的因素分析【字数：7113】
摘要：目前，在我国经济快速发展的背景下，全国的房价在逐年上涨，过快上涨的房地产价格使得大多数居民负担不起，严重影响国民经济的发展。所以，本文以贵阳市为例讨论影响房地产价格的主要因素，这有利于找出原因提出意见去稳定房价。
本文结合理论分析和实证分析展开探讨了影响贵阳市房地产价格的因素，影响房价的因素有很多，在这些因素中有些能够量化，有些不能量化，从中选择容易量化的因素利用SPSS软件进行相关性的回归分析，从而找出影响贵阳市房地产价格变化的有力因素。在分析结果之后，有针对性的提出建议去抑制贵阳市的房地产价格的变化，促进房地产行业的发展，稳定社会秩序。
关键词：房地产价格；影响因素；回归分析
1绪论
1.1选题背景
房地产业是一个国家非常重要的基础产业，必然会影响其他种类的产业的发展，从而影响我们国家的经济发展。改革开放以来，我们国家的房地产行业开始兴起，并且度过了五个主要的阶段：在起步阶段，房地产业从曾经的福利分房方式转向了房子的社会化和商品化，还对土地使用权有了更多的要求；在房地产业逐渐发展的阶段，我国的房地产业随意地进行大规模的扩张，房地产业遭到了房地产泡沫，我国政府不得不加强对房地产业的抑制；在稳步发展阶段，政府发布系列有关的房地产政策，用来保障我国房地产业的健康发展；繁荣阶段期间，房地产业发展前景广阔达到了空前的繁荣；宏观调控阶段，我国房地产业因为度过了高速发展阶段，以致于房地产价格增长速度过快，买房困难的问题逐渐突出，为了控制房价的快速增长，政府出台一些政策制度，加强了对房地产业的调控。我国的房地产价格从1996年的1806元/平方米上涨到了2007年的3864元/平方米，增长金额十分明显。但是自从2008年以后，由于美国出现的金融危机，大大影响了我国房地产价格。金融危机影响范围较广，包括美国、英国、日本都出现了房价下降的现象。08年在我国的深圳市，刚刚建好的商品住宅平均价格为11014元/平方米，出现回落现象，另外北京、上海等地区房价也在下降。在当时的现状中，很多关于房价将进入下跌阶段的假设说法频繁出现。然而大家的猜测并没有成为现实，2009年房地产市场在我国出台的一些鼓励政策的基础上回升了，并且增速很快。一直到2009年的12月，我国的一线城市商品房成交平均价格刷新记录，达到前所未有的水平。只用了一年时间，我国的房价发生巨大的变化，由萧条转为繁荣，发展十分迅速。所以，在这么多的影响因素中，我们很难去判断最有力的因素，所以就很不容易去掌握房地产业的发展趋势，最后就会影响房地产业的发展，也会引起社会的动荡。
贵阳和中国的其它城市一样的，在房地产业的发展初期，它的体系形成的格式是散布建设、条块分开,开发商开始大量建造商品房。那个时期出现了很多较大范围的房地产综合建设开发，在多年的城市建设和房地产综合开发实践中,培育出一代较成功的房地产企业,建造出了一类优良的住宅小区和优秀的工程,建立了贵阳房地产品牌,为城市功能提高、人居环境的改良、人民生活水平的升化做出了必要的贡献[1]。这些年,在国家政府宏观经济政策制度和消费市场的烘托下,贵阳房地产市场发生了很多好的改变，开发企业正从最初的注重量化开发或一味的追求质量开发逐步向既求规模开发又向综合质量效益转变的开发状态，房地产价格也在不断的上涨[1]。正因如此，贵阳市房地产业出现了很多问题,比如一些企业以增加土地为理由,圈占大片土地，甚至把土地买到之后,不进行开发项目,而是等待时机狠敲一笔,以便获取更多的利益。这些投机行为,会引起土地价格上涨从而增加房地产开发成本,使得房价上涨,从而为房地产泡沫的创造机会。所以，在贵阳市房价逐渐上涨的现状下，分析影响房价的影响因素就显得特别重要，找到原因提出建议，促进贵阳市经济更加健康有序的发展。
1.2选题意义
房价的快速上涨可以严重影响房地产市场的健康发展，也可以让我国的国民经济不能稳定发展。快速增长的房地产价格对社会的危害有很多方面，包括：对金融经济的稳步发展有害。即使政府一直进行调控，但是现在很多房地产开发商很少选择从银行贷款的方式；另外，个人的住房贷款也在每年持续增长，这两种贷款方式都不是短期贷款，就一定会加快我们国家这些银行的中长期贷款。房价迅速上涨，会让人们误以为供给小于需求，给开发商错误信息影响判断。从而扩大了投入成本；也让居民误以为供小于求，造成房地产价格上涨的一种假象，房价实际上并没有上涨，这样的假象最终会导致房地产泡沫。那场泰国引发的金融危机就是一个例子。房地产业是一个国家的基础产业，它能拉动建筑和能源产业的发展，也可以阻碍它们的发展。最近这几年，我国目前快速增长的房地产价格是各种重工业尤其是钢筋水泥等建筑行业过分扩张的主要动力。建筑行业过分扩张导致的后果还会引起能源、资源的过度消耗。所以房价增长会有很多不利的影响，我们需要了解为什么房价会增长，才能提出有建设性的建议，让房地产价格得到适当的控制，稳固住市场和稳定好社会。贵阳是一座旅游城市,所以旅游产业开发规模较广,一些地方会形成供求结构不平衡,甚至一些开发企业为得到更多利润,一味追求大户型、高层、高档开发,超出了人们的支付水平,以至于留下很多无人居住的空楼。从贵阳的经济发展程度来研究,房地产业占经济的比例在慢慢增大，而且慢慢成为一条支柱[1]。如今,贵阳市的整个房地产行业的发展和全国的发展趋势是相同的。因为人民生活质量和可支配资金的增长,对居住房地产业的需求也慢慢提高。在当前的形势下,房地产市场在快速发展中,贵阳楼市发展空间还很广阔。
所以研究影响贵阳市房地产价格的各类因素，成为了一个值得讨论的话题，对持续、健康的贵阳市房地产市场发展，快速推动贵阳市现代化建设、稳定社会秩序有重要的意义和作用。
1.3国内外研究现状
1.3.1国外研究现状
国外对比下来比国内的房地产行业发展更加长久，国外房地产价格主要的基础理论就是地租、地价理论[2]。我们国家研究者较多的讨论的是马克思地租地价理论，它说明了：地租是存在的一种社会关系，是拥有土地的权利人根据他的权利对直接制造者制造出的超出范围内的利润的占有。现在，对我们国家房地产地价构成和发展起重要作用的理论就是马克思的地租理论。西方学者不仅重点研究理论方面，还重点议论了房地产市场价格变化的模型，比如：蜘蛛网模型、闲置——过度需求模型、价格——租金模型、费尔一杰斐非均衡模型和绝对非均衡[3]。所以，国外对于房地产市场的研究各个方面非常详细，而且不断跟着现实修正，包括了很多内容，所以比我们国家的房地产市场更加的成熟稳定。
1.3.2国内研究现状
对国内发展来说房地产行业发展起步时间在较后，而且国内房地产市场学术专业水平和大多数数据不够完整，对于房地产行业的研究较少。跟着国家的深化改革和国家经济的不断向前，如今，中国对房地产行业的研究获得了较好的成效。在我国，持续了有一段时间的两种看法：第一种是说：土地成本费、建筑安装成本费、各种税费及房地产开发企业合起来形成房价影响因素。如果这些要素不波动或者波动范围小，这时候可以说房地产价格取决于土地的价格[4]。现在，土地的获取方式多数是招投标，举行拍卖会以及挂牌出让等。这些各种类型的市场竞争方式使得了土地价格快速提高，以至于房价也跟着提高。所以可以改变原有的出让方式，釆用减少土地出让年度限制或将地价改为地税，使地价回归正常状态，然后达到降低房价的作用。而另一种意见是：成本并不能决定价格，市场才是决定价格的首要的决定要素。也可以这样说，其实土地价格并不是房地产价格的第一个决定性因素，市场才是首要因素，所以说房地产价格取决于市场的供求关系[5]。所以在这样的社会环境下，消费者对房屋的需求很大程度上影响了房地产的价格。当房价升高时，土地的需求量跟着它一起上升，土地的价格当然也就跟着它上涨了。
1.4研究的内容与方法
本文结合了定性与定量两种典型的分析方法，着重分析影响贵阳市房地产价格的几种主要因素，结合理论与实证的分析结果来有针对性地提出如何有效地稳定当地商品房价格、保障房地产市场健康有序发展的建议。
首先简单介绍了房地产业的国内外现状。然后对贵阳市房地产市场现状简单描述，结合实际，为后面的因素分析提供理论基础。整理贵阳市房地产行业发展数据，建立影响贵阳市房地产市场价格的多元线性回归模型，把在中国知网和相关网站上搜集到的与房地产价格有关的数据在SPSS软件里面做相关性回归分析并得到结果，对影响因素的的相关性进行研究分析，确定影响贵阳市房地产价格的主要因素。理论和实证联系是科学研究的一个常用的基本方法。最后经过前面的各类分析研究我们得出结论，为贵阳市房地产稳步向前发展提出有效的建议。
2贵阳市房地产发展现状
2.1贵阳市经济发展现状
众所周知，一个地方的房地产行业发展程度和它的经济水平是紧密相关的，想要了解贵阳市的房地产行业状况和特征，首先要了解当地的经济发展水平。贵阳市的地理位置较为优越，坐落于云贵高原的东部，是贵州省的省会城市，也是西部地区的重要的工业基地之一，而且是是贵州省的重要交通中心和商业贸易，旅游行业等的中心。我国改革开发以后，在中央的带领之下，中国的经济由量到质的变化非常之快。贵阳市作为一座不够发达的城市，经济也在比较快速的发展，作为一颗后起之秀，特别是这十年以来，经济增长速度使得我们眼睛一亮，这两年虽然我国的经济发展速度有所下滑，但是贵阳市的经济却在上升，GDP增长快速，增长趋势较为明显，甚至近两年的增长速度达到了20
%以上。所以说，贵阳市的整个经济发展是在稳步上升的状态，紧跟着我国的经济发展的步伐。
我们可以根据最新的贵阳市统计局统计的数据看到，贵阳市的生产总值预计完成为2085.42亿元，第一次越过了两千亿的水平线，较2012年的生产总值增长16%，其中：第一产业完成81.52亿元，占比地区总产值的3.9%，较前一年增长6.3%，第二产业完成848.64亿元，占比地区总产值的40.7%，较前一年增长18.6%，第三产业完成1155.26亿元，占比地区总产值的55.4%，较前一年增长14.6%；地区财政总收入完成563.8亿元，较前一年增长18.8%；在房地产开发投资规模增速扩大的背景之下，全社会固定资产投资规模完3030.38亿元，第一次突破三千亿水平线，较之前增长22.1%；2013年贵阳市城镇居民人均可支配收入23376元，较前一年同比增长了10%，农民人均纯收入完成9592元，较之前一年同比增长13%，显示城乡居民的收入有了大幅的提高，居民的购买力增强[6]。虽然贵阳市住宅商品房平均销售价格小于国家统计局公布的全国商品住宅平均销售价格，然而当地的城镇化率完成水平较高，预计达72%，远远高于国家平均的52%[6]。
2.2贵阳市房地产价格
作为贵州省省会城市，贵阳是贵州第一大城市[7]。贵阳市房地产的发展起步于1992年开始的住房制度改革。在贵阳市房地产业的整个发展过程中房价在不断变化，各类房价近年的变化如下表：
2.3贵阳市房地产投资发展现状
伴随着全国房地产行业的火热发展，贵阳市的房地产行业也在加速前进。这几年，贵阳市房地产业的各项投入也在不断增加。2000年以后的发展势头强劲，该市的房地产开发投资额呈现出了每年都在增大的趋势，就在2000年，该行业投资额为31.05亿元，然后每年都在增加，2009年投资额为210.32亿元，较前一年增加21.64%，2010年实现投资额310.47亿元，较前一年增加27.68%，而2011年受前期房地产赚钱效应的冲击，贵阳市迅猛增加投资467.36亿元，较前一年增加33.79%并突破30%水平线，2012年更加超乎想象，投资额度猛然增至901.03亿元，增速比值竟然达到92.8%，令人震惊[6]。另外根据新的数据表明，2013年贵阳市固定资产投资范围又扩大了，完成固定资产投资3030.4亿元，第一次实现三千亿元关口，其中重点行领域房地产开发投资规模983.1亿元，比起前一年同比增加9.1%，跟上一年相比房地产开发投资增速急剧缓慢[6]。2012年贵阳市的人均可支配收入却仅仅21796元，同一阶段的贵阳市的住宅商品房平均销售价格为4473元/平方米，商品房平均销售价格为4846元/平方米，大于预想，让各位专家学者表示惊讶。与家庭收入比较起来，商品房的价钱这么高，虽让人们可以贷款去买房，但是微薄的收入让他们今后的生活压力也很巨大，承受不起这么大的还钱压力[6]。假设发生一些违约的现象，就会加大贵阳市的金融系统的风险。贵阳市的房地产行业发展现状表现得这么不和谐，加上如此高昂的房地产价格，这样看来贵阳市房地产价格必然会出现房地产泡沫。
3房地产价格的构成和影响因素分析
3.1房地产价格的构成
房地产价格由两个方面组合而成,一个是土地的价格,另一个则是房地产的价格[8]。
依据成本法研究可知，地价包括了土地取得的费用、土地进行开发的费用、税收需要的费用、利息、利润、土地增值收益等；房地产价格包括了由土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、开发利润等。以一个新建好的商品房来看，房价包含了地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。
3.2房地产价格影响因素分析
房地产价格影响因素多且影响程度不同,我们很难发现其中的具体因素，这就需要我们进行分析讨论，这些因素主要包括有：
3.1.1一般因素
（1）人口因素
人口是影响房地产价格的第一个分析因素。主要需要房地产的主体是人,人口的需求最大程度的是取决于房地产的供给,对房地产价格影响大。人口的多少影响住房的需要,然后去推动房价的提高、人口密度也对住房需求有影响,人口密度相对大的地方,一般会使房地产出现供不应求现象,房价就偏[9]。然而,人口密度太高的话,居住环境的舒服度会受到部分影响,可能引起生活环境的恶化。
（2）经济因素
经济是测量国民经济发展情况的首要指标[10]。经济发展快的时候,体现了居民的购买能力在增强,购买能力增强又会让住房需求加大。物品价格变化也会牵扯到房价,一般物价涨高了,房价会跟着它更大程度的上涨。另一方面,收入水平和就业水平高的地方房地产价格也相对较高。所以我们知道,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数及就业水平等经济因素都会让房地产价格受到或多或少的影响[1]。
（3）财政金融因素
房地产行业，它的资金投入很集中,金融行业的依赖性比较高。利率、物价上涨指数、税率、房地产贷款额度等财政金融因素对房地产价格有很深的关系[1]。一个城市的财政金融环境会对一个城市的经济发展状况产生非常大的影响，然后也就影响了房地产的价格。
（4）教育科研水平和治安因素
教育教学和科学研究水平高的地方,代表受教育的便利度提高,科学技术更容易转化为生产力,所以房地产价格也有可能上涨。处在时常会发生犯罪事件的一些地区,会让人们没有安全感,这种情况就会影响房价，造成房价下降。
（5）社会福利因素
房价的影响因素还包括社会的福利和保障制度。如果保障区域加大了,就会
降低对商品住宅的需求,然后影响房地产价格。
（6）行政因素
行政因素主要包括影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等[11]。
（7）土地因素
土地因素很重要，是一个关键的因素，高地价会引起高房价。
3.1.2区域因素
（1）商服繁华因素
这是根据地理位置，地区密集程度等来影房地产价格的，一般繁荣的地区房价较高，周边较低。
（2）交通便捷因素
一般来说交通跟房价也有密切相关性，所以人们经常会认为交通越便利的地方房价也许也会越高，因为这与人们的日常生活效率紧密的联系在一起了。
（3）城市设施状况因素
城市设施的完善度越高,一般来说与房地产价格也就越高。
3.1.3个别因素
（1）宗地个别因素
宗地个别因素也可以称为自然因素。直接能影响房地产价格。
（2）建筑物个别因素
包括了各种建筑物的指标，我们通常知道的建筑物的容积率、绿化率等都是建筑物个别因素。
4贵阳市房地产价格影响因素实证分析
4.1指标的选取
4.1.1指标选取原则
（1）可量化原则
在这些影响房价的各种因素中，并不是每一个因素都能够量化的，例如土地政策因素就不可以[12]。不能够量化的因素是不能做定量分析的，所以当我们在选择定量分析的指标时，第一个要考虑的就是它是不是可以量化。
（2）可获取原则
在对房地产价格影响因素定量分析时，我们选用的指标都必须是可以取得的。不然，再好的办法没有基准数据也是没有作用的。例如，腐败成本，它可以量化得到因为腐败而造成的成本，但它还是不可以用来做案例分析。
（3）直接因素指标和间接因素指标区分的原则
在做定量分析时，对选取的指标的分类会用到另外一个分类的方法，它就是直接因素指标与间接因素指标。分类的依据就是表示房地产市场供求的作为直接因素指标，根据影响房地产市场供求从而去影响价格的作为间接因素指标[11]。
4.1.2指标的选取
影响贵阳市房地产价格的因素不只是单独的一个，从中选取可量化的因素进行分析。我们在知网上搜取需要的数据，贵阳市房地产商品房均价用贵阳市房地产市场商品房销售额与销售面积相除，做本文的因变量Y。7个自变量分别是:X1表示贵阳市GDP（元）；X2表示商品房销售面积（万/平方米）；X3表示贵阳市城镇居民人均可支配收入（元/人）；X4表示贵阳市总人口数（万人）；X5表示房地产投资额（万元）；X6表示房地产竣工面积万平方米；X7表示5年以内的贷款基准利率（此数据来源于银行网站）。具体如表4-1：
4.2模型的建立及相关性分析
在模型建立时把上面收集得到的数据输入SPSS软件里面做相关性回归分析操作，从而建立贵阳市场房地产价格的数学模型：结果如下：
表4-2可知，有些变量之间的相关性比较明显，如GDP和城镇居民可支配收入，相关性为0.986，说明贵阳市GDP与人均可支配收入关系密切。其他相关性在0.9以上的变量，关系也较为密切，比如GDP与商品房销售面积、房地产开发投资金额。而利率与其他几个变量相关性都小于0.5，与其他变量不相关。
4.3主要影响因素的回归分析
运用SPSS软件对该模型进行回归分析：
模型 R R方 调整R方 标准估计的误差 更改统计量 Durbin-Watson
从这个表格中，我们得出两个模型，在模型1中，预测变量为常量是指城镇居民可支配收入，此时得到的模型系数R是0.961，R2是0.923，调整R2是0.914；接着看到模型2，预测变量为常量是指城镇居民可支配收入和房地产开发投资额，这时模型的系数R是0.981，R2是0.962，调整R2是0.953。所以把两者进行比较之后可以知道，模
原文链接：http://www.jxszl.com/lwqt/yzlw/179945.html
最新推荐
热门阅读
