摘要：保障性住房是一项重大的民生工程,它的物业管理应该得到高度重视,不仅应避免政府主导的一刀切模式,而且应避免普通商品房物业管理模式的生搬硬套,不能让其中的住户生活在脏乱差之中.为了保证保障房物业管理的质量,必须明确关键问题,分清职责,实行多主体共治并用制度进行保障.以江苏省为例,选取四个保障房小区 更多精彩就在： 51免费论文网|www.jxszl.com 
进行实地调查,剖析现有物业管理模式存在的问题,并对政府.物业服务企业.物业使用人.物业管理行业协会和第三方机构五个主体的责任进行划分,以期为保障房小区住户提供良好的物业服务.关键字：保障房小区；物业管理；模式；多主体；淮安；TheDiscussionandInnovationofthePropertyManagementModeloftheIndemnificatoryHousingDistrictBasedontheMultipartySubjectCommonGovernance--TakingHuai'anCityofJiangsuProvinceasanExampleAbstract:IndemnificatoryhousingisanimportantPeople'slivelihoodprojectwhosepropertymanagementshouldbehighlyvalued,shouldnotonlyavoidtheonly-governmentleadingmode,butalsoavoidtheroteofordinarycommercialhousingpropertymanagementmode.Theresidentsshouldn'tliveindirtyandmess.Inordertoensurethequalityofthepropertymanagementoftheindemnificatoryhousing,wemustclarifythekeyissues,distinguishresponsibilities,implementmultisubjectcommongovernanceandguaranteewiththesystem.TakingHuai'ancityofJiangsuProvinceasanexample,thispaperselectsfourindemnificatoryhousingdistrictstocarryoutafieldsurvey,analyzestheexistingproblemsoftheexistingpropertymanagementmode,anddividestheresponsibilitiesoffivemainsubjectsofthegovernment,propertyserviceenterprises,owners,propertymanagementindustryassociationsandthirdpartyorganizationsinordertoprovidegoodhousingservicestoresidentsinaffordablehousingestate.Keyword:indemnificatoryhousing;propertymanagement;model;multisubject;Huai'an;0.引言住房问题是关系国计民生的重要经济问题.社会问题甚至是政治问题.十九大报告指出要加快建立多主体供给.多渠道保障.租购并举的住房制度,让全体人民住有所居[1].以实现城市中低收入者权益为出发点的保障性住房是利国利民的工程[2].所谓保障性住房,是指政府为中低收入困难家庭所提供的限定标准.限定销售定价或租金的社会保障性住房[3],包括廉租房.经济适用住房.公共租赁住房.定向安置住房.两限商品房.自上个世纪90年代保障房项目启动至今,大多数地区的住房保障制度日益完善,但后期物业管理却存在很大问题.保障性住房情况特殊,在取得方式.住户构成.产权性质等诸多方面不同于商品房(见表1),且居住者收入较低甚至有些需要政府救济补贴来勉强维持生活,所以此类住房的物业管理必然与普通商品房存在一定差别,不能全盘照搬后者的物业管理模式.同时,商品经济的发展与保障性住房的物业管理存在着矛盾：(1)商品经济要求物业管理行为的趋利性,而保障性住房物业管理必须体现公益性与救济性；(2)物业管理发展趋势是市场化,而保障性住房物业管理又无法完全市场化.因此,为了使得保障性住房充分发挥其保障性.社会公益性,很有必要构建适合的物业管理模式,明确管理主体是谁.该管什么内容.如何去管等问题,使其住户充分享受到应有的物业服务,保障合法权益.在此时代下,以江苏省为例,选取具有代表性的四个保障房小区开展实证探究.表1保障性住房与普通商品房的区别王丽艳等[4]认为保障公民的居住权是政府的基本义务,政府可以通过对国民收入进行再分配实现对于低收入公民的住房权保障.郭璨[5]提出由于市场失灵等因素影响,仅依靠市场机制是无法满足中低收入家庭住房需求的,只有通过政府的调控手段弥补这一不足.周毕文等[6]探究发现,无论是发达国家还是发展我国家,除了部分髙收入和中等收入公民能够通过自身能力购买商品房,其余公民家庭的住房问题都需要政府解决.邱必震[7]对廉租房物业管理的特点进行了剖析,提出廉租房物业管理模式选择因子包含收费对象问题.收费标准问题.启动性经费等.最终认为廉租房物业管理模式应该以专业化物业管理和住户自我服务相结合的方式.康曦[8]认为应充分发挥政府在保障性住房社区物业管理方面的保障作用.充分运用市场机制对保障性住房物业管理的促进作用.充分利用规模经营及业务培训,提高服务质量.建立企业诚信档案,降低住户生活成本,政府要对物业管理企业和住户进行监督.Halao[9]认为政府要对保障性住房的建设.管理进行干预,但要由市场来提供保障性住房的物业管理服务.M.Kodama等[10]认为保障性住房的物业管理服务具有公共产品的性质,不能单由市场来决定物业费标准.陈敬武等[11]认为保险公司可以通过提供与保障房受益者相关的保险产品,拓宽自身的业务服务范围,延伸保险产品的产业链,从而促进自身发展.以上探究虽然从各方面剖析了存在的问题并提出解决举措,有一定启发意义,但仍需完善.首先,他们大多只关注政府和企业两个主体；第二,在保障性住房物业管理模式的构建问题上,缺少实证探究的支撑,侧重宏观剖析,未构建系统的管理模式,缺乏一定的可操作性.将针对以上问题结合实际调研情况探索保障房小区多主体物业管理新模式.1.调查对象基本情况本次探究选取了四个保障房小区：(1)和达雅苑,地址：水渡口大道与合肥路交汇处；(2)洪福小区,地址：清河区水渡口大道50号；(3)华新桥小区,地址：北京北路与漕运西路交汇处；(4)康居花园,地址：健康西路188号(见表2).表2调查小区基本信息选取调查对象理由如下：(1)和达雅苑和康居花园是最大的两个保障房小区,具有很强的代表性；(2)和达雅苑和洪福小区的物业管理主体为街道办事处,华新桥小区和康居花园的物业管理主体为物业管理公司,选取这四个小区方便对比政府主导型和市场主导型物业管理模式；(3)和达雅苑和洪福小区建设较早,华新桥小区和康居花园建设较迟,存在新旧梯度差异,方便对比.1.1受访者性别调查得知,在受访者中,男性人数与女性人数基本持平,男性50人,占53%,女性44人,占47%(见图1).图1受访者性别比例图1.2受访者年龄分布调查得知,居住在保障房小区的多为中老年人.其中60~70岁的受访者最多,共34人,占比为36.17%;其次是50~60岁的受访者,共26人,占比27.66%;再次是40~50岁的受访者,共16人,占比为17.02%,40岁以下的人仅有4个,由此可知,中老年人是保障房小区的最大居住群体(见表3).表3受访者年龄分布表1.3受访者学历分布为了更好地描述保障房小区住户特征,笔者对受访者的学历水平也进行了调查.调查得知,70%的受访者学历为初中及以下,仅有20%的受访者接受了高中教育,受过本科及以上教育的受访者更少,仅占10%.由此可知,保障房小区住户的学历普遍较低,这主要是因为住户中中老年人居多(见图2).图2受访者学历分布图1.4受访者收入情况调查中发现,受访者大多处于无业状态,靠子女赡养或拿低保生活,只有少部分人能够自力更生,这部分人每月平均收入仅为873.2元,无业的受访者希望社区能够为他们解决就业问题.2.保障房小区物业管理模式现状通过查阅相关文献和实地调查发现,现有保障房小区物业管理模式主要为以下两种：政府主导型.市场主导型.调查的四个小区中和达雅苑和洪福小区为政府主导型,康居花园和华新桥小区为市场主导型.2.1政府主导型政府直接进行物业管理是目前最主要的一种模式,由保障房小区所在的街道办事处招聘工作人员,成立物业公司,为住户提供服务.这里所成立的物业服务机构严格意义上说并不是物业公司,物业公司应该是在市场化条件下以为住户提供所需物业相关服务并以提高生活质量为目标的盈利性机构,但这里的机构是在街道办事处牵头下成立的,缺乏规范性且不以盈利为目的,并且具有浓厚的行政色彩[12,13,14].这种模式有一定的优势：(1)有利于解决矛盾.政府直接进行干预,具有一定行政性和强制力,此外该类型小区住户素质较低,所以此模式侧重于小区内的人员管理,有利于维护社区安定的秩序,当出现纠纷时,能够配合城管.公安等部门在短时间内解决；(2)成本低,物业费低.街道办事处多在小区内直接招聘保洁.保安等物业人员,这些劳动力定价低廉,在和达雅苑的调查中得知,一位保安的月薪仅为800元；(3)政府控制力强.由于物业管理公司隶属于街道办事处,因此可以完全按照政府的意愿对保障房小区进行管理,始终把维护小区的稳定作为首要任务,有政府进行兜底,一般不会出现物业公司直接撤出造成小区无人管理的现象.但也有一些缺陷：(1)行政色彩过浓.这容易引起广大住户的不满,造成了物业管理公司与住户的隔阂,工作难度增加,住户满意度低.调查得知,和达雅苑和洪福小区住户对物业服务感到满意(非常满意和比较满意)的比例仅为11%(见图3).图3和达雅苑.洪福小区物业满意度情况(2)服务质量低.这类公司往往根据行政命令直接组建,缺乏市场机制的激励,物业服务经验不足,服务人员招聘缺乏规范性和审查制度,存在一定的裙带关系,而且人员上岗后缺少专业技能培训,造成服务质量低下,不利于保障房小区居民生活品质的提高.住户也经常以此为借口拒绝缴纳物业费,物业公司难以维持正常运行,从而过度依赖政府补贴,对政府财政产生巨大压力.长此以往将造成恶性循环,最终住户.物业公司.政府的利益都将受损；(3)服务效率低下.这种模式以社会效益为主要目标,物业公司自恃有政府补贴,追求经济效益的积极性不高,从而人浮于事,服务效率低下[15,16,17].2.2市场主导型政府通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司,受聘公司根据保障性住房物业管理的相关条约来调整合同内容,为小区居民提供专业.人性化的物业服务,并按照合同向居民收取物业服务费用,公司自负盈亏,政府不再提供补贴.这种模式的优势：(1)服务质量高.公司均取得物业服务资质证书,服务人员经过专业培训,管理制度完善,可以为住户提供周到的服务,满足住户的需要；(2)有利于减轻政府财政负担.该类公司将经济效益放在首位,自负盈亏,无需政府提供补贴.(3)服务效率高.为了在市场竞争中生存,公司必定努力提高服务水平,以提高物业费收缴率,增加公司收益.这种模式的缺陷：(1)社会效益低.市场选聘的公司以盈利为目的,忽视了小区的社会稳定,追求利润最大化,一旦出现入不敷出的情况,很有可能撤出保障房小区,造成无人管理的状态,小区陷入混乱；(2)公共资产利用不合理.物业公司为了拓宽盈利渠道,很有可能侵占公共资产,引发小区居民与物业公司的矛盾,造成管理混乱.在调查中发现,康居花园小区的一个地下车库被物业公司改造成为超市用于盈利,小区住户十分不满；(3)物业管理公司盈利困难.保障房小区住户多属于中低收入困难人群,购买市场化的个性物业服务能力和意愿较低,甚至有住户拒缴物业费,公司为了减少成本,不得不降低服务的标准,这样反而会助长拒缴物业费的趋势,造成恶性循环,最终导致物业公司撤出小区[18,19,20,21].3.治理主体梳理要解决上述问题,应打破目前单一主体的管理模式,实行多方主体共治.政府.企业.物业使用人.行业协会.第三方机构等主体都应该参与其中,分清职责,建立合理的运行机制,不能因为保障房小区住户的特殊性就剥夺其享受优良物业服务的合法权利.由于保障房是政府为了满足低收入者住房需求的产物,所以在实行多方主体共治时,仍然要以政府为主导,发挥不同主体的优势,实现最优配置,目标是为此类小区住户提供良好的物业服务,提升其生活质量和幸福感,满足其对美好生活的向往.3.1政府政府在市场经济发展过程中起着重要的指导作用,在保障性住房的物业管理中充分发挥政府的作用,能够给保障性住房物业管理工作提供后盾和支持.保障性住房本身就是由政府设立的,所以政府在后期管理中不能缺位,如果单靠市场机制去运行,很容易发生前文叙述的一些问题.3.2物业服务企业从现有模式的剖析可以得知,物业服务企业提供的服务具有无与伦比的专业性,所以企业必须作为一个重要的主体,只有企业参与其中,物业服务的具体工作才有实施主体,如保洁.安保.绿化等.3.3物业使用人小区住户是物业服务的使用者,对于服务水平最有发言权,同时作为小区的一份子,要有强烈的主人翁意识,积极参与到小区的物业管理之中,形成小区是我家,优良管理靠大家的自律自治意识.3.4物业管理行业协会物业管理行业协会作为这一行业的非官方组织,发挥着重要作用,它可以对物业服务企业的资质进行审查,制定服务标准等,理应涉足保障房小区的物业管理领域,对为该类小区提供物业服务的企业进行管理.3.5第三方机构第三方机构包括非营利性组织.商业运营机构.中介机构等,第三方机构的引入有利于将保障房小区物业管理纳入社会管理的范畴.4.关键问题通过调查得知,目前保障房小区中存在以下主要问题,严重影响了小区住户的生活质量和保障房小区的正常运营.4.1物业费用问题保障性住房的使用者多为中低收入人群,为了更好地保障他们的生活,物业费一般执行政府指导价,远远低于普通商品房.就而言,高层住宅物业费为0.55元/月.平方米,多层住宅为0.30~0.40元/月.平方米.在定价如此低廉的情况下,所调查小区的物业费收缴率仍然不高,94位受访者中有63位拒绝缴纳物业费.其中43%的拒缴者理由为物业服务不到位,30%的拒缴者理由为费用不合理,13%的拒缴者理由为收费标准不唯一,8%的拒缴者认为双方存在误解.同时,发现认为物业服务不到位而拒缴物业费的多为和达雅苑和洪福小区的住户,认为费用不合理而拒缴物业费的多为康居花园和华新桥小区的住户(见图4).图4拒缴物业费原因剖析4.2车辆管理问题由于保障房小区住户整体素质较低,规则意识较差,长期以来没有养成按规定停放车辆的习惯,管理困难.尽管小区内有专门的地下车库,但很多人为了少走几步路,直接将车停在主干道上,给其他居民的出行造成了很大不便.4.3物业服务内容问题保障房小区住户的特殊性决定了其物业服务定位应区别于普通商品房小区,立足基础性服务内容,如保洁.安保.车辆管理等,侧重小区人口管理.但有些物业公司不考虑实际情况,推出一些不实用的有偿服务,在康居花园调查中发现该小区的物业公司推出家居清洁服务,没有思考该小区的住户是否有该项服务的消费能力.物业公司本想通过此类服务实现盈利,但由于需求太少,往往形同虚设,浪费人力物力.为了弥补这方面的投资成本,物业公司会降低其他服务的标准来减少开支,造成居民不满,造成居民不满和拒缴物业费的情况,最终导致恶性循环.所以,保障房小区的物业服务企业要进行调查,根据广大住户的实际需求推出适当的服务项目,不能只注重企业的经济效益[22,23].4.4小结由剖析可以推知,产生上述问题的重要原因就是目前保障房小区物业管理主体过于单一化,没有针对此类小区的特点因地制宜.政府主导型管理模式只有政府一个主体,提供的物业服务缺乏专业性且没有监督,服务质量低下,居民满意度低,拒缴物业费现象严重.市场主导型只有市场一个主体,虽然可以提供高质量的物业服务,但忽视了保障房小区居民的支付能力,常常处于入不敷出的尴尬境地,由于缺少资金来源,久而久之,服务质量会越来越低,物业服务企业缺乏积极性,最终容易导致退出小区的情况发生.5.各主体职责划分5.1政府5.1.1发挥宏观调控作用政府作为主导,要发挥宏观调控作用,区别对待保障性住房和普通商品房.在保障房建设时,提供足够的财政补贴并放宽融资条件,鼓励开发商承接保障房建设项目；当发生物业费收缴困难时,发挥行政命令的作用,一方面责令各主体为提高物业服务质量而努力,另一方面对物业使用人进行教育,督促其缴纳物业费；在小区内通过展板.电子屏幕.讲座等形式进行宣传,让物业使用人与各主体之间形成互相依赖.共同努力的良好关系.5.1.2归口单位要严格执法相关归口单位,如住房和建设局.住房保障和房产管理局等必须对物业管理情况进行监管,在小区设立专人值班,听取居民意见,定期检查物业服务情况,发现不足之处,对住户反应的问题及时汇总上报,由上级单位探讨后形成行政命令,下达至该小区物业管理公司,责令其定期整改.整改完成后对居民进行满意度反馈,保证整改质量,不能只做表面文章,要确保每一项政策落到实处.5.1.3相关职能部门协助管理保障房小区由于其特殊性,所以物业管理应该纳入社会管理的范畴.保障房小区由于住户素质较低,如果不加强管理,往往会成为犯罪的温床,所以公安部门要对辖区内的保障房小区重点监控,按时巡逻,减少违法犯罪活动的发生几率,保证辖区安全稳定.民政部门要对小区住户进行严格的登记,对每一位住户的信息都要了如指掌,对于一些困难家庭要进行定点帮扶,其物业费可以由民政部门代缴.财税部门要考虑保障房小区支付能力差的特点,相应增加其财政补助额,一方面补足物业费收缴不齐的部分,另一方面用于小区内基础设施建设.只有各职能部门都参与其中,才能管理好保障房小区.5.2物业管理企业物业服务企业的选聘应由住建局牵头进行,一是,住建局有小区详细的建设资料,可以为后期物业管理提供完整的数据,为物业服务企业提供参考；二是,住建局作为一个政府部门具有权威性和公信力,可以保证选聘过程的透明公开；三是,选聘完成后可以让物业公司立马介入前期物业管理工作,实现无缝对接,为以后的物业服务质量提供保障.被聘企业要和楼长委员会.住建局三方签订协议,明确服务的形式.内容.收费标准等内容,如果将来出现服务纠纷做到有据可循.同时也要明确规定,在物业服务企业未按照合同内容提供相应的服务时,住建局可以采取行政命令的方式责令企业定期整改,对于不服从者,在征求业主同意后甚至可以无条件解除合同.通过这样的方式可以在很大程度上保证物业服务企业的服务质量,维护保障房小区住户的合法权益.此外,物业服务企业也要针对上文所述的关键问题采取应对举措：(1)物业服务费用不得超过普通商品房小区平均物业费的60%,不足部分依靠财政补贴和商业运营机构的盈利补足；(2)由于保障房小区住户收入较低,故没有私人车位,在这种情况下,物业公司应首先调查小区内车位需求量,再充分利用空间设置停车位,并派引导员指导住户有序停车；(3)考虑到该类小区住户的支付能力,不应设置额外的有偿物业服务[24,25,26,27].5.3物业使用人普通商品房的的产权属于业主,而保障性住房的产权为业主有限产权或政府所有,所以保障房小区无法像普通商品房小区一样成立业主委员会.可以由街道办事处牵头,每栋楼选举出一位楼长,再由楼长组成楼长委员会,定期召开楼长大会,商讨小区内关于物业管理的重大问题.楼长委员会要制定住户行为公约,并在小区内进行宣传,帮助每位住户形成自治自律精神,按时缴纳物业费.有序停放车辆,自觉维护小区秩序.5.4物业管理行业协会一是,对被选聘的物业服务公司进行资质审核,杜绝弄虚作假；二是,针对保障房小区的特点制定符合其实际情况的物业服务标准以约束企业的行为；三是,对于不按合同内容提供相应服务的企业在多次警告无效后,吊销该企业资格证书,并在行业内进行通报批评；四是,由于保障房小区物业管理盈利性差,所以很多企业并不愿意参与选聘活动,为了提高企业的积极性,对于成功被聘的企业可以给予适当的福利政策,如提高其信用等级.参与行业评比时进行加分等.5.5第三方机构5.5.1引入非营利性机构保障房小区物业管理应纳入社会管理的范畴,因此社会上的非营利性机构也应发挥积极作用,参与管理.例如,针对小区内老年住户较多的情况,非营利性医疗机构可与公立医院进行合作,减免该类小区住户的医疗费用,定期开展免费问诊服务等.此外,一些公益服务组织也可定期为小区进行卫生服务,以达到降低物业费的目的.5.5.2引入商业运营机构政府留存保障房小区内一部分商业设施,聘请专业的商业运营机构进行统一运作,运营产生的收益存入专门设立的公共使用资金中,以这部分收益来补贴物业公司收益不足,实现保障房物业管理的可持续性运营.5.5.3引入中介机构该机构处于中立地位,对政府部门.物业服务企业.业主委员会和行业协会的行为活动进行监督,在他们召开会议时可以列席旁听,保证整个物业服务过程的公开.公平.公正.另外,在发生物业服务方面的纠纷时,该机构可以提供仲裁服务,有助于问题的妥善解决.6.制度保障6.1制定保障性住房物业管理条例物业管理发展起步较晚,相关法律不完善,虽然目前已有物权法.物业管理条例等法律法规的存在,但大都针对普通商品房,对保障性住房几乎没有涉及,这就使得保障性住房的物业管理无法可依,没有统一的标准也就无法划分责任主体,当发生问题时无法提供专业的司法解释,此类小区住户权益无法得到保障.所以要加快制定保障性住房物业管理条例,或者在目前的物业管理条例中增加保障房物业管理的相关内容,明确规定该类型住房物业管理的服务内容.标准,对违规违法行为的惩罚举措等,做到有法可依.6.2建立联席会议制度为了让上述五大主体团结协作,更有效地发挥职能,须建立物业管理联席会议制度：(1)探索建立以政府为主导的保障房小区综合管理联席会议制度,政府牵头,每月召开一次,各主体均须派代表参加并互相通气,对小区一个月内发生的包括但不限于物业管理方面的问题进行探讨,并委派责任人解决,在下一次会议时须汇报解决情况；(2)加强公安.民政.财税等职能部门的联动,确保政府关于保障房的政策落实到位；(3)探讨探究保障房小区物业费补贴.收缴和税收减免等问题,尽量不给居民增加额外的经济负担；(4)建立竞争机制,每年五大主体要互相给对方打分,同时调查居民对他们的满意度,将两项结果公示在小区内,督促各主体想方设法完成自己的职责.6.3建立物业服务评价考核体系学习香港的经验,建立物业服务评价考核体系,将得分作为物业服务企业是否有资格继续承接保障房小区物业管理服务的参考依据.如评分较低,则取消承接资格；如评分较高,则优先获得承接资格.目前设想的评价体系如下：(1)物业使用人评价,占比60%,定期或不定期抽样调查；(2)住房保障和房产管理局评价,占比20%;(3)中介机构评价,占比20%.对物业服务的评价内容包括：物业服务质量.卫生管理状况.安保状况.园艺绿化状况.服务态度.设施设备维修保养状况等.7.结语保障性住房是一项重大的惠民工程,它的物业管理应该得到高度重视,不仅应避免政府主导的一刀切模式,而且应避免普通商品房物业管理模式的生搬硬套,不能让其中的住户生活在脏乱差和混乱管理之中.为了保证保障房物业管理的质量,必须以政府为主导,实行政府.物业管理企业.物业使用人.物业管理行业协会和第三方机构等主体共治,分清职责,制定保障性住房物业管理条例,建立联席会议制度,共同为保障房小区住户提供良好的物业服务,在实际应用过程中,要根据不同保障房小区的特点综合考虑,适当调整,最终提高住户生活质量.参考文献[1]习近平：决胜全面建成小康社会夺取新背景我国特色社会主义伟大胜利---在我国共产党第十九次全国代表大会上的报告[R].国务院,2017.[2]林若君.厦门社会保障性住房规划设计初探[D].厦门：厦门大学,2008.[3]曾爱华.以广西崇左市为例谈保障性住房建设规划[J].山西建筑,2008(32):49-50.[4]王丽艳,贾宾,葛秋磊.城市住房保障政策转变探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