论购房双合同中装修合同的效力【字数：】
摘要：
为了让人民群众有房可住，防止出现炒房现象，政府干预房地产市场交易活动，出台楼市限制网签、限制价格等相关政策。但房地产开发企业为了满足市场价值，采用“双合同”的方式，将房屋的总价一分为二。其做法必然规避政府政策，冲击政府公信力，但相对应的开发企业提出的“精装修”模式，节省了购房者的成本，同时响应了国家绿色环保节能减噪的理念。故此购房双合同中的装修合同带来的影响是利大于弊，还是弊大于利？在目前国家没有相关法律法规明确规定该行为违规的情况下，其效力该如何认定？其是否会因为规避政策而导致无效呢？
关键词：限价政策、双合同、装修合同、市场价值、效力
第1章绪 论
1.1研究背景和意义
1.1.1研究背景
21世纪以来，我党的在十八中全会中确定了要走市场化经济道路，我国经济开始飞速发展，同时亦带动房地产市场的蓬勃发展，但是璀璨的繁荣下，房地产市场的乱象开始显现。
住房问题是关乎到我国每一个人民群众切身利益的问题。为了解决人民群众住房难的问题，让每一个人民群众有房可住，防止出现炒房现象，国家对市场销售中一手楼盘价格进行限制，由价格部门来负责相关事项。开发商为了能够上市交易，于是按照价格部门限定的价格进行备案。但当备案价格与成本价相差不远甚至于低于成本价时，开发商为了获得利益，只能另辟方案：装修合同与房屋买卖合同结合的销售模式就在此时应运而生，开发商在住建部门按照政府部门要求价格进行网签备案《商品房买卖合同》，另外再与购房者签订装修合同，约定一个与实际装修价值不符的装修价格另外收取费用。
在政府的介入下，导致经济不再是完全依据市场来确定，开发商拿地的成本居高不下，而政府部门又要对开发商的销售价格进行限定，开发商为了能够获得利润，使房屋的价值与实际价值相适应，由此衍生了房地产市场的畸形产物“双合同—-装修合同”。
1.1.2 研究意义
政府为了限制炒房、满足刚需的住房需求，出台了相关“限价”、“限购”、“限签”等政策，但是这些政策影响了楼市的发展，市场价值得不到实现。于是房地产开发企业打起了擦边球，推行“双合同”策略，将房屋的总价一分为二，一方面满足了政府的定价，另一方面实现了市场价值。但是我国对于该种行为暂无相关详细规定，那么购房合同中的装修合同是否有效？其中是利大于弊，还是弊大于利？
本文对双合同中装修合同效力问题的研究意义可以分为以下两种：
理论意义：通过阅读学者的论文、期刊、文章以及我国的法律规定，对比国内外的研究和实践状况，分析发生过的相关案例，加以整理和总结，分析购房双合同中装修合同存在的意义及生存的土壤，为我在相关问题上的立法及研究提供思路及方案。
实践意义：在目前国家没有相关法律法规明确规定该行为违规的情况下，地方政府在房价问题上监管不严、睁只眼闭只眼，如果能提供明确规定，对解决监管难或者怠于监管的问题会有所缓解。
1.2 文献综述
1.2.1 国内研究
刘伟一（2019）研究发现，在实践中，装修价格虚高，甚至高过购房价格；装修合同的签订主体并非房地产开发企业与购房者，而是房地产开发企业安排购房者与其指定的第三方装修公司签订的。其认为，可根据通谋虚伪表示的构成要件加以判断。
刁龙全,杜晓娟（2019）研究发现，近年来，北京、上海、成都等地相继出台相关政策，推动成品住宅市场发展。目前，因涉及金额大、信息不对称等原因，各地购房者与开发商关于精装修的纠纷屡屡发生。特别是2017年以来，全国各地房地产限价政策频出，部分开发商通过精装修方式变相提高住宅售价，进一步加剧了精装修纠纷。对新建商品住宅市场而言，精装房带来的影响不容小觑。
1.2.2 国外研究
德国学者拉伦兹认为，“德国民法典规定的‘法律行为违反法律上的禁止时，无效，但法律另有规定的除外’只是说明了,如果违反禁止规定的行为属于禁止条款规定的意义和目的所要求的,则违反禁止规定的行为完全无效”。
根据德国民法典第134条规定:“本法无其他规定时,违反法律禁止规定的法律行为完全无效”。法律法规未予表达的用意是指违反其订立的合同无效条款则合同无效,否则应属于有效合同。
《日本民法典》第90条规定：“以违反公共秩序或善良风俗的事项为标的法律行为，为无效”。第91条规定：“法律行为的当事人，表示了与法令中无关公共秩序的规定相异的意思，则从其意思”。
1.3课题研究方法和内容
1.3.1 研究方法
笔者在本篇论文使用了相关的研究方法，分别是：
1、文献研究法。通过分析本论文的焦点，通过查询相关的公开资料，从各个方面来了解相关情况。该方法有利于了解购房双合同中装修合同效力的相关内容和现状。
2、描述性研究法，本文将现有现象和理论通过笔者的理解，对佛山市住建和城乡管理局对购房双合同中装修合同效力的认定以及购房双合同中装修合同的各种现状和出现的问题，给予叙述和介绍。
3、案例分析法。通过查阅我国法院对购房双合同中装修合同的判例，来分析我国司法部门在司法实践中对购房双合同中装修合同效力问题的观点以及倾向性。
4、理论研究法。通过对相关论文的阅读和分析，提出笔者自己的思路，进行逻辑推理，形成笔者的观点，印证本文的内容。
1.3.2 研究内容
本文主要从以下四个部分对购房双合同中装修合同效力进行分析研究：
第一部分是购房双合同中装修合同的基本概述。笔者首先阐述了购房双合同概念以及双合同中装修合同产生背景因素和类型。
第二部分是分析我国购房双合同中装修合同的弊端。例如政府部门无法准确监测房地产市场状况，商品房买卖中购房者需承担更大的风险，在双合同履行过程中容易产生矛盾纠纷且难以解决等问题。
第三部分分析了佛山和深圳等地区的政府部门对购房双合同中装修合同效力的认定；介绍了《江苏高院发布商品房装修纠纷审理指南》和通过比较分析我国法院对于购房双合同中关于装修合同效力认定的案例。同时，以及根据笔者在实习期间的所见所闻及亲身处理的相关问题来介绍笔者对购房双合同中装修合同效力的看法，详细阐述笔者本人对购房双合同中装修合同效力看法的依据。
第四部分提出了房地产市场中装修合同的完善措施。首先，要从民法角度和政策角度完善双合同中装修合同的立法。其次，多元化的处理在履行双合同过程中产生的矛盾。最后，从改善供求关系，稳定房价方面改善双合同现象。
第2章双合同的基本概述
2.1双合同、商品房装修合同的概念
人们常说的双合同，购房者同时签订房屋买卖合同及装修协议或补充协议等。买卖合同约定购房价格符合价格部门要求，另一份是以装修名义或补充协议签订的合同。但实际上，两份合同的总价才是该套房屋的总价格。其中，房屋买卖合同价格用于政府部门备案，装修合同或补充协议来超出政府备案价格，变相收取房款。而“双合同”最大的要求就是，要短时间或一次性付清装修合同款。
在江苏省高级人民法院民事审判第六庭印发的《江苏高院发布商品房装修纠纷审理指南》中明确指出商品房装修合同的概念：指房地产开发企业将交付之前经装饰装修已具备基本居住使用功能的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
2.2双合同产生的原因
2.2.1双合同产生的政治因素
在政治局地10次集体学习会上，xxx在报告中提出，“住房问题既是民生问题也是发展问题”，“解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题”。
政府出台了相关规定，在某些限购地区，政府部门对全市即将预售上市的楼盘采取了“限价”、“限签”、“限贷”、“限售”等政策，由主管部门来规定楼盘的批准预售价格。如果在这些区域内，一手楼盘的价格超出价格部门的限制，住建部门将不准许该楼盘合同进行网签备案，开发商为了即符合政府要求，又能够获得较大的利益，于是将房屋的总价一分为二，一方面满足了政府的定价，另一方面实现了市场价值。
曾有报道称，部分开发商通过“双合同”规避政府限价政策，使得房价明降暗升。2013年前后部分一线城市的政府出台的限价政策效果有所成效，“双合同”现象得到比较好的监管，但二三四线城市“双合同”现象却并不少见，捆绑配建或精装修。
2.2.2双合同产生的社会因素
说到买房，我们第一反应就是“买不起”、“贵”，而且越是发展得好的城市就越贵。我们经常能在报纸、新闻、甚至朋友圈上看到说政府限价，使百姓能买得起房，但是实际上购房所需支付的购房款还是不停地上涨。
就具体原因而言，各地政府在出让土地时，已较高的价格出让土地，政府因此获利。却要求开发商已高价拿地后，必须按照政府部门的要求限价进行出售，否则无法上市交易。开发商为了能够回笼资金、获得足够的利润同时又符合政府部门的政策要求，便通过双合同的形式，以装修合同的名义来另外收取费用。而政府部门则在以较高地价出让土地后，亦不能强迫要求开发商做亏本买卖。对于开发商实行的双合同方式，就没有提供有效的监管。捆绑配建或精装修，将房屋的总价一分为二，一方面满足了政府的定价，另一方面实现了市场价值。“你有张良计，我有过墙梯”，这句话用在楼市实在是再合适不过。
2.2.3双合同产生的司法因素
双合同在我国最大的问题便是不存在相关法律依据，以至于让房地产开发企业钻了法律漏洞。购房双合同中的商品房买卖合同属于有名合同，可适用《中华人民共和国合同法》中关于买卖合同的相关规定。但是其中的装修合同则属于无名合同，又称非典型合同，关于其的法律适用问题，并没有明确的规定，只能通过类推适用合同法或者其他法律中最类似合同的规定。
2.3商品房装修合同的形式
（1）房屋购买人与开发商在合同中详细约定装修的内容，开发商代业主进行装修，房屋购买者支付相应的对价。其中，在协议中详细约定使用装修材料以及家用电器等配套设施的品牌和规模。反
之，有的房地产开发企业在商品房买卖合同中仅约定交付的房屋为精装修后的商品房，但是对于装修条款并未进行详细的约定。
（2）除了《商品房买卖合同》外，开发商还与购房者签订了第二份合同，即装修合同或者改造协议等。在第二份合同中具体约定了房屋的装修标准，使用的装修材料以及家用电器等配套设施的品牌和规模。
（3）经房地产开发企业指示，购房者与第三方装修企业双方或者房地产开发企业、购房者与第三方装修企业三方签订的装修合同等。
（4）使用装修合同来代收超出政府备案价格的房款。装修是由地产开发企业完成的，但是装修合同却是与房地产开发企业指定的第三方装修公司签订的。开发商要求房屋购买人与非买卖合同的第三方签订合同，借用第三方名义装修，只是为了超出政府价格，另外收取房价。
第3章 购房双合同的弊端
3.1政府部门无法准确监测房地产市场状况
政府部门使用网签系统，对于当地商品房销售进行统一管理，获得商品房销售的数量、价格等信息，以这些信息为基础，来指定当地的房地产市场政策。当开发商通过双合同形式规避政府部门限价，将会导致政府部门数据失实，政府部门以此为依据出具的房地产市场调控政策将与实际情况相差甚远，甚至会在房地产市场埋下很大的隐患。
同时，政府部门颁布的限价政策也会在双合同中失去作用，政府部门的公信力将会受到致命的打击。开发商使用双合同即是规避政府的限购政策，使国家的文件成为一纸空文，也使房价数据失真，使房地产市场处于一种脱离监管的情况。房地产市场在此时就如果一批脱缰的野马，疯狂的往前冲，却会在未来的某一时刻受到致命打击。而双合同导致政府部门无法监管，使政府部门无法对可能发生的风险作出准确的判断及预防措施。
3.2商品房买卖中购房者需承担更大的风险
3.2.1购房者购房时需在较短时间内支付装修价款
双合同购房时，因银行的政策原因，装修合同无法进行贷款。购房者往往需要在签订购房合同时，一次性支付装修价款。而一般一套房屋开发商收取的装修价款在40万至100万之间，这就导致了购房者的首付较大的提升，增加了购房成本。限价的目的就是为了让房地产市场回归理性，让需要买房自住的人，能够承受购房的压力。但是“双合同”导致实际需求的购房人首付成本增加，与限价的初衷背道而驰。
3.2.2购房者的还款负担加重易引起社会矛盾
购房者在购房时，除按照商品房买卖合同支付的首付款外，还需要按照装修合同在较短的时间内支付装修金额。大部分刚需买房者，是无法在首付外另外再拿出钱款来支付装修款。而银行对于双合同中的装修合同又是不予提供贷款，由此催生了小额贷款公司为购房者提供装修贷款的服务。购房者只需将房产进行二次抵押。但一般小额贷款公司的贷款相较于银行而言利率更高，借款期限短，每月偿还金额更大大。一旦购房者在偿还贷款的过程中收入来源出现意外，无法偿还贷款，就面临着房子被人拍卖抵债的风险。最终导致购房者人才两空，造成社会新的不稳定因素。
3.2.3开发商违约时购房者退款难
多数情况下，装修合同的缔约方并非开发商，一旦购房者要求开发商进行退款，开发商会想近办法进行拖延。即时开发商退回了购房款，但对于装修款，开发商却会抗辩称装修合同的相对方并非开发商，让购房者自行寻找第三方进行退款，并以该理由拒绝退还装修价款。
而实际中，购房者从未与第三方有过任何接触，且无法举证证明相应情况，购房者在此时处于绝对弱势地位一方。
3.3双合同在履行过程中容易产生矛盾纠纷
开发商在商品房买卖交易过程中处于主导地位，双方所签订的商品房买卖合同、装修合同是开发商请专业人士起草，该部分合同排除了购房者的主要权利，免除了开发商应该承担的义务，购房者为了购买房屋不得不签订合同。而一旦开发商通过这种方式来追究购房者的责任，购房者自然不服，双方之间的矛盾由此而生。
且开发商与购房者双方在交易过程中一旦产生纠纷，因商品房买卖合同中的购房款仅为一部分，导致计算违约金时，不能按照购房者实际支付的金额来进行计算，对购房者不公正，也使得开发商的违法成本不大，纵容了开发商的行为。
3.4购房双合同中装修合同纠纷浪费司法资源
浙江省高院曾发布的《2003—2012房地产宏观调控背景下浙江房产审判白皮书》显示，相关案件数量一直呈现较快上涨，案件总量的变化与政府部门的政策有很大的关联。
3.5装修质量不能得到保障
开发商通过双合同中的装修合同只是为了额外收取房款，对于装修质量并未严格把关，导致实际装修质量无法达到装修合同的价值。同时，一般双合同中均不会详细约定装修的标准。开发商收取高额的装修费用，并非时全部用于装修，高额的装修费用也不代表者同等的装修质量，双方就容易产生纠纷。同时，开发商在毛胚交楼时，直接跳过购房者，使购房者无法验收毛胚楼。如毛胚房存在质量问题，购房者也无法知晓，侵犯了购房者的知情权。
第4章 装修合同的效力分析
4.1行政机关对双合同中装修合同的效力认定
《佛山市住房和城乡建设管理局关于进一步加强房地产市场监管的通知》（佛建管函〔2017〕198号）的规定，坚决打击虚假装修、捆绑销售等行为。各区要加强监控，发现将商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）等行为的，立即予以制止，并暂停项目网签，责令停业整顿。
深圳地区相关部门联合发布通知实行“三价合一”政策，将政府部门的网签备案价格、税务部门的计税价格、银行贷款的价格统一，银行以政府部门的备案价及计税价作为贷款中房屋的总价，以此压缩“双合同”的生存空间。
根据笔者实习期间的了解，政府部门虽然对装修合同进行了限制，但是并未完全禁止装修合同，而是根据装修合同的具体期限来判定装修合同是否违规，主要是看装修合同是否满足以下几种条件：（一）价格是不是在销售中心对外有公示，有没有违反价格部门订立的物价监制表；（二）购房者签订合同时，是否知道房屋为精装修房，是否存在欺诈行为，是否明确知道相关的装修标准。购房者是否在自愿平等的情况下签订相关协议；（三）开发商收取的装修款是否全部用于购房者房屋的装修，装修房屋所使用的材料标准是否有告知购房者，房屋装修的标准与双方在合同中约定的标准是否一致，装修标准达不到约定价格或进行虚假装修。
但是政府部门确是从行政角度来看待购房双合同中的装修合同，其侧重于该装修合同的形式是否违反行政管理规范，是否违反政府部门的政策文件。对于装修合同的法律效力问题，政府部门认为其是民事行为，双方协商一致同意签订的合同，只要不与法律规定相抵触，没有违反政府的政策，政府部门就不会过多介入。如果购房者认为装修合同无效或对开发商已经进行装修的房屋装修价值有异议，只要该装修合同没有违反行政法规及政府部门政策文件要求，政府部门均是指引购房者通过法院进行主张诉求。
4.2司法实践中对购房双合同中装修合同的效力认定
关于司法部门在实践中对购房双合同中装修合同效力问题的观点，笔者想从以下案例进行说明。
案例一，购房者根据房地产开发企业的指示，与开发商及委托装修公司签订协议，委托装修公司对其在房地产开发企业所购买的商品房进行精装修，后因装修质量问题，王静起诉开发企业和装修公司，请求法院撤销该《委托装修合同》。
法院在本案中认定，《委托装修合同》的签订主体是购房者、开发商及第三方公司。虽然合同约定是由第三方公司进行装修，但开发商在向购房者交付商品房时，商品房已经装修完毕。开发商也确定商品房的装修是其施工所为。法院据此认定装修合同中的装修费用实际上是房款的一部分。商品房的总价应包含毛胚价格及装修价格。虽然法院认定，装修价款是房价款的一部分，但是最终法院认定双方是自愿签署的装修合同，购房者不能举证证明，签订装修合同时，有法定的合同无效的理由，最终认可了装修合同有效。
案例二，开发商在房屋购买者购房时，要求签订《房屋买卖合同》及《装饰工程委托协议书》等文件，文件的签署方为房屋购买者、开发商、第三方企业。后房屋购买者与开发商发生纠纷，要求撤销该《装饰工程委托协议书》。
法院认为该《装饰工程委托协议书》形式上为委托装修合同关系，但约定条款内容看，该协议补充约定了装修标准，实际上规避了国家的房地产市场政策，商品房的总价应包含毛胚价格及装修价格。同时，法院认为虽然与房屋购买者签订协议的对方并非是开发商，但是合同实际上是开发商进行操控，亦是开发商履行了协议约定的义务。商品房实际的售价就这样被开发商拆分为两个部分，导致政府部门难以对房地产市场进行监管，使房地产市场的风险被放大。同时以两份合同的方式，逃税避税。损害了国家、社会及大众的利益，该种行为不能得到法律的支持，法律应对该种行为进行惩处。因此认定双方不存在真实的装修意思表示，该《装饰工程委托协议书》应为无效。
案例三，开发商要求房屋购买者与其签订房屋买卖合同及补充协议，要求房屋购买者将房屋委托开发商进行装修，并收取装修款。补充协议中约定装修需使用合格的材料，需符合国家的标准等，但未对装修所需材料的品牌、数量等进行规定。后购房者诉至法院，认为房屋买卖合同及补充协议没有实际履行，不是房屋购买者的真实意思表示，要求法院确定相关合同无效。
法院在该案中认为，房屋买卖合同及补充协议是合法有效的民事合同，购房者不能提供证据证明房屋买卖合同及补充协议存在法律规定的无效情形，也不能提供证据证明装修价格高于市场价格，存在显失公平的情况。在认定装修价格是商品房总价的一部分后，也同时认定了房屋买卖合同及补充协议是合法有效的。
从以上案例可以看出，购房者都是签订两份合同。一份是《委托装修合同》或者是《装饰工程委托协议书》，一份是《商品房买卖合同》。法院在最终的认定中，都认为装修费用实际上是商品房价款的组成部分，商品房的总价格应包括毛胚合同价及装修价格。但区别是，有些法院认为装修合同损
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