1本研究通过对江苏省高校毕业生的问卷调查，探究了他们的住房需求、影响租购选择的因素和对租购并举的态度。在文献研究及结合租购并举政策的基础上设定了个人、经济、社会三方面的影响因素，通过描述统计以及二元logistic模型对调查数据进行了分析。结果发现高校毕业生短期租房需求更大，但长期来看更偏好购房，短期租购选择受到经济情况影响，长期租购选择更受观念影响。他们认为租赁市场不够完善，但多数表示倘若租购并举得到实现，愿意提升租房意愿。租购并举的实施能够促进房地产梯级消费机制的形成，满足更多的住房需求，为推进租购并举的实施、完善租赁市场的建设，本文从政府、市场、居民三个层面提出了当前存在的问题和一定的对策建议。
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引言
引言
住房具有居住和投资的双重属性，为充分发挥住房的基础功能，充分满足市民的居住需求，建立房地产发展的长效机制，十九大中习总书记提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的建设。
我国租赁人口基数约为1.9亿人，其中外出务工人员和大学毕业生是主要租房群体。异地就业的高校毕业生群体作为新市民，有着较高未来购房预期，但由于刚步入社会缺乏储蓄，倾向于选择租房作为过渡。而我国租赁市场尚不完善，居民居住需求难以得到保障。租购并举的住房制度若能实现，将有利于建立房地产发展的长效机制，满足更多的居住需求。因此，本研究将基于高校毕业生视角，探究他们的住房意愿及其影响因素和对租购并举的态度，并提出相应建议。
一、文献综述
（一）研究背景
租购并举的住房制度的完善是为了实现住有所居的目标，加强对租赁市场的建设。建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度的要求，进一步强调了提升租赁房屋的地位的重要性。
从购房和租房市场的差距上来看，我国的住房交易市场极为繁荣，而租赁市场却尚存较大发展空间。
链家研究院的数据显示我国租房家庭的比例为11.6%，其中大城市大致为30%，远远低于发达国家的租房比例。中国社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》显示我国城镇家庭的住房自有率高达91.2%，而世界上发达国家的住房拥有率在5065%。像我国这样的发展中国家，住房拥有率远高于发达国家，人口流动性较弱。我 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: @351916072@ 
国的住房租赁市场规模为1.1万亿元，而相比之下住房交易市场为17万亿元，房屋租赁在交易市场中的比重仅占6%左右，房屋租赁市场份额仅占美国的八分之一，与成熟市场相差巨大。
在租购市场存在巨大差距的同时，购房市场与租房市场另有各自的问题。一方面，我国房价在普遍偏高的情况下，仍呈现出上涨态势，房地产市场泡沫巨大，带给普通家庭的是购房的重压，目前我国居民首次购房置业的年龄已呈现出延后的趋势。
另一方面，我国租房市场仍有诸多待完善之处，这表明了我国的房屋租赁市场有着巨大的发展空间。根据国家统计局统计，中国约有两亿多的流动人口，众多的流动人口、持续上涨的购房压力以及部分年轻人住房观念的转变很可能导致更多的租房需求，为租房市场带来更大的发展空间。但值得注意的是目前租赁市场法律缺位、监督不到位，承租人的合法权利难以得到全面保障，无法平等享受市民化权利，这是提升租房地位的重大障碍。
居民自有住房是我国租赁市场上最大的供给源，且大多需要依靠房地产中介或转租手段来构成租赁关系。发达国家的机构租赁行业发展态势良好，有着较高的市场占有率，具有服务质量高、交易流程规范等特点，能够保障租赁关系的安全稳定。而我国机构租赁起步比较晚，市场占比率也非常低。个人出租基数庞大、良莠不齐，更易产生权益方面的问题，给租赁市场带来隐患。
我国居民的住房消费明显偏向于住房购买，这是导致我国租购市场严重不平衡的原因。而造成中国居民产生这样的消费观念的要素也是多方面的。
中国人喜欢买房，毫无疑问受到了传统观念的影响，“居以家为先”是中国家庭根深蒂固的思想观念，传统的思想观念和婚恋习俗对购房偏好产生了影响。同时，不断上涨的房价不仅成为了购房的最大阻力，升值的趋势也提升了部分人群的购房意愿。房价不断上涨带来了巨大的资本溢价，这般溢价几乎超过了任何其他投资的收益，极大程度体现了住房的投资性特征。[1]
我国租户具有年轻化特征和较强的流动性，租赁需求具有临时性，租房更多被视作是一种过渡型的生活方式，是在无法承担购房压力的情况下的无奈之举。
但是在生活压力和社会文化发展的驱动下，当代年轻人对待住房的态度逐渐产生了一定的变化。部分年轻人拒绝成为房奴，认为以租房作为生活方式也可以接受。另有觉得租房生活更加自由，方便更换居住地，不用操心装潢、家具设置的。
高校毕业生作为新市民群体之一，有着较高的未来购房预期，但由于刚步入社会缺乏储蓄，倾向于选择租房作为过渡，而我国租赁市场尚不完善，购房难度又较大。租购并举的住房制度若能实现，将有利于建立房地产发展的长效机制，满足更多的居住需求。因此，本研究将基于高校毕业生视角，结合租购并举政策调查高校毕业生的住房意愿以及他们对于实施租购并举的态度，探究影响他们的住房意愿的因素，并与租购并举相关政策相结合，为落实租购并举、满足住房需求提出建议。
（二）国外研究
国外对于住房意愿相关的研究主要集中在影响住房租购选择的因素方面。
Brown和Lafrance（2013）研究得出家庭人口、心理归属感、经济特征、就业特点等都影响着一个家庭的住房租购选择。[2]
国外学者认为影响最大的因素是经济因素，Jones（1995）提出家庭暂时和永久收入的提高均会增加其买房概率。[3]收入是决定居民消费水平的根本，家庭目前收入的提高会带来居民购房需求的提升，同时收入的不确定性也影响着购房意愿，对于未来收入不确定者会通过购买自有住宅提升将来生活的稳定性。KamhonKan（2000）又强调了住房消费是我国家庭消费中最重要的预算项目，是家庭资产的主要成分。[4]明确指出了住房在家庭经济层面上的重要性。
国外并不像国内部分媒体所鼓吹的那样不买房，学者Moreno（2012）提出“房子情结”以及“家庭主义”的思想文化使得人们认为拥有自己的住房是一件必要的事情。[5]可见重视安居乐业、追求归属感等心理观念不仅仅是中国人的专属特质。
发达国家的住房租赁市场较为完善，以德国为代表的部分国家住房租赁率较高，基本实现了租购并重，此类国家除了采取了适当的经济制度外，另一关键之处在于建立了以保护租户为核心的住房租赁制度。Bourassa(2011)研究了我国台湾地区和德国的住房自有率高低，对租购结构进行了测度。[6]

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