摘 要一房多卖行为不仅扰乱了房地产市场正常的交易秩序，还对买受人的合法权益造成了实质性的损害。通过法律层面对一房多卖进行研究，对债权和物权的实质意义了解得更透彻，从而在实际解决这类事情的时候，当事人的合法权益能受到有效保护，房地产市场交易中出现的部分失信行为，也能得到合理的遏制。文章阐释了一房多卖的含义及产生此类现象的原因，着重对一房多卖纠纷中房屋的所有权归属问题和形成在后的合同的效力问题做了深入的研究，最后针对一房多卖问题的规制提出了针对性的建议完善措施。
目 录
第一章 一房多卖的含义与成因 1
1.1一房多卖的含义 1
1.2一房多卖现象出现的原因分析 1
第二章 后形成的房屋买卖合同的效力 3
2.1无效说 3
2.2效力不确定说 3
2.3有效说 4
第三章 一房多卖中房屋所有权归属划分 6
3.1登记优先保护说 6
3.2占有优先保护说 6
3.3优先支付对价保护说 7
第四章 完善一房多卖问题规制的建议和法律防范 9
4.1针对房屋所有权如何划分给当事人的的建议 9
4.2针对损害赔偿规则给当事人的建议 10
4.3针对一房多卖的法律防范建议 10
结束语 12
致谢 13
参考文献 14
第一章 一房多卖的含义与成因
1.1一房多卖的含义
卖房人与前手买房人签订房屋买卖合同之后，还未办理房屋所有权过户登记手续，又将同一房屋卖给后手买房人的行为就叫做一房多卖。
《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，在买房人就该买卖房屋与所有权人签订合同，直至双方去办理房屋产权变更登记期间，倘若卖房人受利益驱使，为了同一套房屋能以更高的价格出售，就会违背之前和他人已经签订好的合同，再与其他买受人签订合同。第一买受人的利益将会被损害，其获得房屋所有权的机会也会就此流失。
1.2一房多卖现象出现的原因分析
1.2.1社会原 *51今日免费论文网|www.51jrft.com +Q: #351916072# 
因
随着我国市场经济的快速发展，利益的最大化渐渐变成了各市场交易主体普遍追求的目标。因为受到政策等因素的影响，私有房产的价格波动幅度较大，所以一些被经济利益诱导，为了房屋出售后可以获取更多经济效益的房屋产权人，就会在与买房人签订合同后又违反诚信原则，使前手房屋买受人的合法权益受到侵害。对这类有悖诚实守信原则的出卖人，法律和道德的舆论没有足够有效的惩罚措施，这就促使了“一房多卖”现象的发生。
1.2.2管理机制的原因
在现行立法中，预告登记制度是有效的预防一房多卖的方法之一，但依旧存在不足，社会法制宣传不到位，使得预告登记制度的社会认知度不高，也没有一套健全的管理制度。房产交易中房款要怎么支付，没有规定给出明确的程序设定；扣押房产证等不符合规范的行为在合同履行过程中仍然存在；规范统一的管理制度在中介行业中没有体现；房产经纪人在不持证情况下就可以随意上岗等问题的存在，都为一房多卖合同纠纷的产生埋下了隐患。
1.2.3法律因素
首先，由于房屋具有特定性，而土地作为房屋的载体，又是具有唯一性和稀缺性的有限资源，同一房屋的出售必然对数个买受人有强大的吸引力，引起多个买受人争先恐后地购买。虽然有一物一权原则的规制，但因为债权的相容性，所以多个债权能在同一房屋上设立，这就给房屋出卖人创造了一房多卖的机会。所有权具有的绝对的排他性，使得买受人之间在纠纷产生以后，存在难以调解的矛盾。其次，房屋买卖双方签订的合同的生效时间，买房人取得房屋所有权的时间，在现行的法律规定中是不一致的。即多数时候房屋所有权设立的时间为登记时间，合同的生效时间为签约时间。实际操作时，房屋买卖双方在进行签订合同，支付房款，办理过户等行为时，都不是同一时间进行的，就必然存在一个时间空隙，给了不守诚信原则的人可乘之机，也给“一房多卖”提供了机会。
第二章 后形成的房屋买卖合同的效力
一套房屋同时订立多个买卖合同。在满足合同生效要件的前提下，确定在先签订的房屋买卖合同有效，已经成为理论和实践上的普遍做法。在《物权法》颁布之前，我国对这种行为还没有给出相应的解决策略，所以理论界一直存在较大的争议。《物权法》的实施，为判断一套房屋多次出售时买卖合同的效力问题提供了理论依据。然而，由于对相关法律规定的理解程度和角度的不同，理论上仍存在差异，因此产生了许多不同的学说。
2.1无效说
学者郭明瑞在《合同法新论——分则》一书中提出，违反法律强制性规定的合同属于没有效力的合同，房子原来的主人将房产再次卖给他人时，房屋的所有权已经不属于他，因此他与后买受人再次签订的房屋买卖合同当然无效。在《论所有权保留中出卖人的一物数卖行为》一文中，翟春雪和翟云玲提出，后买受人在明知其房屋之前已经有一个买卖合同的情况下，仍与出卖人签订买卖合同，这份后签订的合同无效，因其属于《合同法》中“恶意串通损害他人利益”这种状况。陈永强也在《未登记已占有的房屋买受人的权利保护》一文中提出，善意的后手买受人在不动产多重买卖中，法律是会对其进行保护的。反之，如果是恶意后手买受人，法律就不应对其进行保护。另有其他学者也提出类似观点，《最高人民法院对于商品房纠纷的合同的解释》，单纯地适合卖房的一方作为开发商的房屋买卖合同，不适用于有关买卖二手房的行为。后签订的买卖合同可能都会被市民主体判定为无效，因为无效说限制了市民主体的日常生活交易。因此，买卖双方就会在签合同时过分谨慎，甚至是提心吊胆，日常生活中的交易安全和买卖双方签订合同时成交的效率就受到了非常大的影响，不仅如此，社会经济的平稳发展也会受到前所未有的阻碍。买房人在签订购房合同时必须万分谨慎，担心成为后手买受人以后合同无效，其房屋物权和合同债权就无法主张了。
2.2效力不确定说
出卖人享有标的物的所有权是买卖合同生效的前提，这是该学说认为的。合同法》第一百三十二条强调：出卖人处分时须享有所有权和处分权。反向理解我国《合同法》第五十一条，合同无效，除非该财产没有被权利人追认，亦或是处分权没有被处分人事后获得。需要注意的是，“无效”是因无权处分行为而签订的合同无效，而不是处分行为的无效。如合同被认定无效，很容易使第三人的利益损失。这对维护市场经济秩序的发展和保障交易的安全没有益处。因此，为了使交易秩序和交易安全得到有效平衡，只要标的物的所有人事后去确认，或者事前无处分权的人在事后得到了处分权，原来的无权和无效都变成了有权，有效，“无权处分”的效力不确定的合同就由此形成。结合实际一套房屋出现多个买受人的情况，原出卖人再次出卖同一所房屋的行为就是无权处分行为，再次出卖房屋时签订的买卖合同是否有效，是需要经过现在的房屋所有人的追认的。因此，这份后签订的房屋买卖合同就被判定为效力不确定合同，只因房屋出卖人无权处分。

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