摘 要进入21世纪我国房地产事业迅速发展，城市人口不断增加和国民经济的增长同时也都带动房地产行业的蒸蒸日上。本课题选取的房地产项目名称叫做弘阳禹洲时光春晓，针对其在后期开发建设中所出现的问题进行防范与风险的规避。所研究的项目主要面临的问题即是市场政府对房地产价格的宏观调整政策以及应考虑到竞争楼盘的情况与居民的购买能力和是否刚需的问题。在本次毕业设计中指出对该上诉问题的解决策略和建议。在针对房地产项目后期销售的情况，采用不断提供优惠服务，举办亲民活动来吸引购房需求居民的眼球，从而不断的刺激消费，促进该项目的销售。结合本课题采用的财务分析以及敏感性分析可知，该项目在后期建设开发销售中可获得收益，且收益率达到12.3％，则此项目为切实可行。本课题所选的房地产项目名称叫做弘阳禹洲时光春晓,在采取现代科学的房地产开发理念、管理理念和方法措施，注重自身情况相结合，与周边相关楼盘情况做对比，及时进行改变与调整。提高其管理人员的水平，优化方法，及时采取应对措施定等，会在后期的项目开发工作有了大大的帮助。
目 录
第一章 工程项目概况 1
1.1弘阳禹州时光春晓地块项目概况 1
1.2弘阳禹洲时光春晓地块分析 2
第二章 项目设计成果 5
2.1市场宏观经济环境分析 5
2.2地区微观环境经济发展情况 9
2.3南京市房地产市场发展建设概况分析 10
2.4南京市土地的动态市场 12
2.5项目市场需求分析 13
2.6项目市场供给分析 15
2.7项目的竞争楼盘分析 15
2.8弘阳禹洲时光春晓项目市场定位分析和营销策划 18
2.9财务分析及风险分析和社会评价 25
2.10项目财务评价 31
2.11敏感性分析 33
2.12财务盈亏平衡分析 35
第三章 工程项目的分析和结论建议 36
3.1风险分析 36
3.2社会评价 36
3.3项目建议 37
第四章 项目可行性研究结论 38
结束语 39
致 谢 40
参考文献： *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: *351916072* 
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 工程项目概况
1.1弘阳禹州时光春晓地块项目概况
1.1.1项目背景
弘阳禹州时光春晓地块项目地处于江苏省南京市规划的PPP项目核心区域，位于江宁区的东南板块。淳化街道地处江宁区的东南部，东边接壤镇江句容市；南边接连湖熟街道；西边靠近东山主城区，与江宁科学园和南京江宁大学城相连；北与汤山街道接壤。总体地势呈现北高南低，地理位置十分重要。建筑总面积为87257.57㎡（地上：64488.57㎡），项目用地已达到三通一平。 禹洲淳化G71地块于2018年11月经过26轮竞价,由禹洲地产以8.8亿元拿下,楼面价13645元/平米。禹洲淳化G71地块根据规划将建10栋高层住宅及沿街商业,预计2019年上市，并于9月份公开售楼处及样板示范区，并将其地块案名定为弘阳禹洲时光春晓。
1.1.2地理位置
弘阳禹洲时光春晓位于江宁区淳化街道梨树园路10号，于南京市江宁区梅龙湖畔东月桥路与雁冲路交汇处。禹洲淳化G71地块暂时没有地铁直达,可乘车832、808路到旺运花园站下。本项目选址为江苏省南京市江宁区淳化街道，项目基地北侧为雁冲路，西侧为东月桥路，南侧为虎啸路。位置见图11。
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图11 房地产项目位置
1.1.3周边环境
弘阳禹洲时光春晓属于公园地产，周边生态环境优越。弘阳禹洲时光春晓坐拥生态环境好，临近梅龙湖休闲广场，城东南片区四大商圈东山万达、江宁大学城、上坊青龙国际生态城以及百家湖均辐射到该项目地块。江宁体育馆，江宁高级中学、秦淮三星中学、华润苏果超市、各大银行、江宁县医院等配套一应俱全。
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图12 其周边环境
1.2弘阳禹洲时光春晓地块分析
1.2.1未来发展规划
在未来12内江宁淳化将发生巨大改变，这份高瞻远瞩的发展策略是在20152020年江宁将重点发展“一轴一带，一核五城八市镇”的基础上，以战略思维谋发展，明确淳化未来发展情况。2018年，中国交通建设投资与中国交通建设基金、南京城市规划设计院、中交第一公路工程局、中交第三航务工程局组成的联合体中标南京市江宁区淳化新镇区建设PPP项目。总投资约为88.2亿元，占地约为3平方公里，主要内容包括该地区的征地拆迁工程、拆迁安置房的建设、市政基础工程建设、公共配套设施建设以及城市环境综合整治等。项目建设期为5年，运营期为7年。因此从这个角度来看，2023年淳化的变化会迎来巨大改变。
1.2.2规划结构
淳化镇项目将采用新型规划结构，即为：一环、两轴、两心、四区。
一环即为：湖滨生态系统休闲环
两轴即为：淳湖路产区城市发展轴、中央城区慢节奏享受生活轴
两心即为：公共服务产业核心（红心）、生态绿色休闲核心（绿心）
四区即为：公共服务配套区、科技智慧生活居住区、低碳生态宜居区、水岸慢节奏享受生活区 见下图13
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图13 淳化镇规划结构
从上图可以简单看出，淳化镇的产业结构发展和居住空间以及生态空间都在不断的完善。
1.2.3发展状况
南京江宁淳化镇开发属于江苏省开发项目，淳化新镇功能定位为南京市新生命科技发展产业与新科技先进制造产业。淳化镇区域内综合服务中心，配套实施完善、人居环境适宜居住社区。规划总体呈现淳化镇山水环境和文化优势，塑造“梅龙湖畔、山水宜居宜业城”。南京市党代会提出“全城乡统筹一体发展”的要求，为了全面落实会议精神，更进一步加快城乡统筹发展。发展目标上主导产业建设PPP项目，同时加快农业科技产业发展。可以作为新发展，适宜入住的新副城区。PPP项目施工现场见图。（14）
/图14 PPP项目施工现场
1.3项目主要经济指标

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