摘 要这些年我国的经济实力迅速上涨，随之而来的就是国民消费水平的提高，房屋作为人民生活中的刚需产品，其价格也越来越高，逐渐的房地产行业也成为了我国的支柱产业，但是随着近几年房屋价格的不断高涨，房地产行业也慢慢的降低了热度，政府也逐渐的开始进行市场调控，在此情况下房地产开发企业为了更好的获取利润就更加的注重开发项目的可行性研究。可行性研究是房地产投资计划中一个重要环节，做好可行性研究，首先要了解项目本身的概况，要对项目所在的区域位置做一个详细的描述，这个描述不仅是要说明项目所在的位置，还要说明这个位置的具体情况，本文从南京市的基本情况逐渐过渡到项目所在地周围的情况，这些包含该区域的发展情况，该区域的基础设施等细节，除此以外并且对项目的基本经济指标做一个详细的说明，这些指标在下文的描述中会发挥很大的作用。当基本情况交代完成后，就可以对项目所处的环境进行分析，这些分析主要是包含三部分的分析，国家层次的宏观分析，城市层次的中观分析以及区域的微观分析，这些分析都与下面的内容有所联系。在本文中选择采取SWOT分析方法对项目自身进行分析，从项目的优势，劣势，机会，以及威胁进行分析，以便于更好的了解与项目有关的各方面情况，从而精确的给项目定位。在上面诸多内容都完善以后，就需要对项目开发中所产生的费用进行估算，完成相关费用的估算后，就需要对项目进行分析，这个分析包含两方面，第一是对项目进行财务分析，这里涉及到一些基本的表格，例如借款还本付息表，现金流量表等，第二部分的分析就是对项目进行盈亏平衡分析，敏感性分析以及最终的风险分析，最终企业根据分析的结果来使项目产生更多的利润。
目 录
第一章 G53地块项目概况 1
1.1 项目概况 1
1.1.1 项目地理位置 1
1.1.2 项目描述 2
1.2 项目主要经济指标 2
第二章 项目环境分析 4
2.1 国家宏观环境分析 4
2.1.1 全国房地产行业政策分析 4
2.1.2 全国房地产行业投资情况分析 5
2.1.2 国商品住宅销售情况分析
2.2 南京房地产市场环境分析 7
2.2.1 南京市简介和城市规划 7
2.2.2 南京房地产市场 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ￥351916072$ 
投资分析 8
2.2.3 南京市房地产销售情况分析 9
2.2.4 南京市房地产市场政策分析 10
2.3 项目所在区域环境分析 12
2.3.1 项目所在地基础设施分析 12
2.3.2 项目所在地市场环境分析 12
第三章 G53项目SWOT分析和项目定位 15
3.1 G53项目SWOT分析 15
3.1.1 房地产项目优势分析 15
3.1.2 房地产项目劣势分析 15
3.1.3 房地产项目机会分析 16
3.1.4 房地产项目的威胁分析 16
3.2 G53项目定位 17
3.2.1 产品定位 17
3.2.2 客户定位 19
3.2.3 G53项目价格定位 20
第四章 G53项目的资金估算与筹措使用规划 22
4.1 G53项目资金估算 22
4.1.1 房地产土地费用 22
4.1.2 房地产项目建筑安装工程费用 23
4.1.3 G53项目前期资金估算 24
4.1.4 G53项目基础设施建设资金估算 24
4.1.4 G53项目公共设施建设资金估算 25
4.1.5 G53项目相关税务资金估算 26
4.1.6 G53项目其他资金以及不可预见费估算 26
4.2 G53项目施工销售规划 27
4.2.1 项目开发销售进度规划 27
4.2.2 项目产品销售收入 28
4.3 G53项目开发费用估算 29
4.3.1 G53项目管理费估算 29
4.3.2 G53项目销售费用估算 29
4.3.3 G53项目财务费用估算 30
4.3.4 G53项目各项费用估算总计 31
4.4 G53项目开发期间税务资金概算 32
4.4.1 项目产品交易相关税金 32
4.4.2 项目土地增值税金 33
4.4.3 项目开发企业所得税 33
4.5 G53项目资金筹措与使用规划 34
4.5.1 项目资金筹措 34
4.5.2 项目资金使用规划 35
第五章 项目财务分析与风险分析 39
5.1 G53项目盈利能力分析 39
5.1.1 G53项目动态盈利能力分析 39
5.2 项目的风险分析 43
5.2.1 项目的盈亏平衡分析 43
5.2.2 项目的敏感性分析 45
5.2.3 项目的风险分析 47
5.2.4 项目的风险控制对策 49
第六章 结束语 50
致 谢 54
参考文献 55
第一章 G53地块项目概况
1.1 项目概况
1.1.1 项目地理位置
南京市位于中国东部地区，是江苏省的省会城市，简称宁，西面与滁州接壤，向东与镇江，扬州遥遥相望。南京市下辖玄武区，鼓楼区，，建邺区等11个区，南京市以秦淮区为中心向四面辐射，总体面积多达6587km²，南京市常驻人口多达800多万人，是华东地区唯一的特大城市。建邺区的详细地图见图11
图 11 建邺区地图
该项目地块位于南京市建邺区，建邺区位于南京市区西南方，是南京市中心区域之一，建邺区东方与南方有内外秦淮河缓缓流过，向西与长江为邻做友。建邺区始建于中华民国22年，距今约84年，中华民国时期称作西城区后改为建邺，建邺是三国时期吴国的首都，现在的建邺区就是古吴国定都之地，所以建邺区内有许多的三国时期的遗址，建邺区除了有丰厚的文化底蕴，同时建邺区是长三角区域北面的经济金融中心，2016年建邺区的生产总值高达290.54亿元，在社会保障和教育等方面也取得了卓越的成绩，在交通方面建邺区内有多路公交穿过，除此以外有南京地铁2号线，10号线以及S3号线贯穿整个建邺区，并且10号线和S3号线都是穿过长江进行行驶，更有应天高架，集庆门大街等多条街道贯穿全区。近几年随着南京市区的不断扩大，郊区的城市化不断进行，建邺区的各项设施和区域的开发也都受到了影响，区域内基础设施的不断完善，文化软实力的不断提高，虹悦城，万达等商业圈的出现都表明着建邺区整水平的不断提高。
1.1.2 项目描述

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