摘 要随着经济的迅速发展和房地产制度的日益完善，地产行业已成为国民经济的支柱性产业之一，与此同时房地产市场竞争也日趋激烈。房地产开发商要想在竞争中取胜，就必须对项目进行准确的营销策划。制定科学合理的营销方案既能促进项目的销售又能提升房地产企业的综合实力。本文采用定性与定量、理论与实践相结合的方法，对南京万达茂项目进行了系统的营销策划，将多种营销策略组合运用使其在房地产市场中脱颖而出。本文首先对房地产市场环境和项目的市场供需情况进行了调查分析，接着运用SWOT分析了项目的优势、劣势、机遇与挑战，继而对其进行市场细分和市场定位，然后运用4P理论从产品、价格、渠道、促销四个方面对项目的营销策略进行了详细的阐述，细致介绍了使用的方法和手段，最后是对万达茂项目策略实施的控制和保障。本文撰写的营销策划能够促使本项目在销售过程中大放异彩，为开发商和消费者带来“双赢”的效果。
目 录
第一章 项目概况 1
1.1万达茂项目位置及周边环境 1
1.2万达茂项目规划设计 1
第二章 房地产市场环境分析 4
2.1房地产宏观市场分析与预测 4
2.2房地产中观市场分析与预测 7
2.3项目所在区域分析 10
第三章 万达茂项目市场分析 12
3.1项目市场供需分析 12
3.2项目的竞争楼盘分析 14
3.3项目的SWOT分析 16
第四章 万达茂项目市场定位 19
4.1项目市场细分 19
4.2项目的目标市场确定 20
4.3万达茂项目定位 22
第五章 万达茂住宅营销策略 24
5.1住宅的产品策略 24
5.2住宅的价格策略 29
5.3住宅的渠道策略 32
5.4住宅的促销策略 36
第六章 其他物业类型营销策略 41
6.1产品策略 41
6.2价格策略 43
6.3渠道策略 44
6.4促销策略 44
第七章 万达茂实施和控制营销计划 46
7.1组织结构实施保障 46 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: *351916072* 

7.2人力资源实施保障 47
7.3风险防范 48
结束语 49
致谢 51
参考文献 52
附录A 53
第一章 项目概况
1.1万达茂项目位置及周边环境
万达茂项目位于南京市栖霞区白象片区的NO.2014G89地块，北达广志路，南至仙林大道，西起守敬路，东达湖东路。地块呈不规则形状，性质为商办、商住混合用地，占地面积为24.45公顷。建设场地地形平整，建设条件完备。项目的区位如下图11所示。
/
图11 万达茂位置图
万达茂项目的周边设施建设齐全，有百货公司、世纪华联超市、大润发、亿佳手机大卖场等购物场所；东城商汇圈、大成名店和金鹰商圈也汇集于此，商业气氛浓厚。交通通达度高，地铁有2号线、4号线和15号线（规划中），三线交汇，上下班出入方便；公交有159、191、325、178、329、D5等线路，城内通行畅通无阻；外有绕城高速、沪宁高速、328省道和312国道，扬州、句容、镇江1小时即达。项目附近有仙林湖、书人高科和西岗等多家幼儿园；临近南京艺术小学、仙林湖小学、金陵中学仙林湖分校和南京外国语学校仙林分校等多所中小学；周边高校林立，如南京大学、南京体育学院、南京邮电大学等。医疗配套有鼓楼国际医院和江苏省中西医结合医院。在自然景点方面，有人工湖、仙林湖公园和星叶羊山湖公园可供居民郊游玩乐。
项目地处仙林板块，位于宁镇扬都市圈，地理位置优越。便捷的双地铁和城际枢纽，配合着周边已经落实的各种优质资源，使得万达茂项目有更广阔的发展空间。
1.2万达茂项目规划设计
万达茂项目总量很大，可建设用地面积为244501平方米，按照规划总建筑面积为1227268平方米，绿化率达到18%，容积率是3.6。本项目建设内容包括住宅楼、写字楼、公寓和商业及配套设施，建筑形式有低层、高层和超高层。如下图12为项目总平面图。
/
图12 万达茂项目平面图
结合项目实际情况，万达茂分为东西两个地块，建设包括17栋高端住宅、2栋商业综合楼（万达茂中心）、2栋酒店式公寓和3栋办公楼等项目。具体经济技术指标见下表11。
表11 项目主要经济技术指标表
序号
项目
单位
数值
1
可建设用地面积
㎡
244501
2
总建筑面积
㎡
1227268
地上建筑面积
㎡
921768
其中
住宅建筑面积
㎡
364358
商业建筑面积
㎡
229000
办公建筑面积
㎡
195700
酒店式公寓建筑面积
㎡
125500
配套物业用房面积
㎡
7210
地下建筑面积
㎡
305500
其中
住宅车库面积
㎡
108700
商办车库面积
㎡
196800
3
建筑密度
%
50
4
容积率
/
3.6
5
绿化率
%
18
6
总户数
户
3600
7
楼栋总数

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