摘 要由于中国经济体制变革的不断深入,房地产业务的迅速发展,部分公司出于自身业务的扩张采用兼并的方法实现公司负债的兼并,导致公司负债对声誉的影响愈来愈大,从而使得公司盈余产生较大的变动,声誉减值的现状也日益突出,对地产业务声誉价值加以判断是必须确切重视的问题。本文主要探讨新政策下对于房地产行业商誉减值的研究，新旧准则做对比，介绍我国商誉减值的原因及具体会计处理，分析房地产企业商誉的发展趋势，以碧桂园控股有限公司为例，进一步阐述新政策下对于房地产这一行业会计商誉减值的研究，并提出合理的意见与建议。
目 录
引言 5
一、绪论 5
（一）研究背景 5
（二） 研究目的和意义 6
（三） 研究内容 6
二、 相关概念及理论基础 6
（一） 相关概念 6
1.商誉是？ 6
2. 商誉减值是？ 7
（二） 商誉减值的形成原因 7
1.高估值、高溢价、高业绩承诺 7
2.并购后被并购企业业绩下滑，协同效应降低 7
3.管理层出于盈余管理的目的 8
（三） 会计处理 8
1.商誉的会计处理 8
2.商誉减值的会计处理 8
三、房地产行业及其商誉分析 9
（一）房地产行业分析 9
1.房地产行业的界定 9
2.房地产行业的发展趋势 9
（二） 房地产行业商誉影响 9
四、举例分析碧桂园控股有限公司 9
（一）碧桂园控股有限公司商誉影响 9
（二）碧桂园控股有限公司并购商誉减值 10
（三） 从中得到的经验 10
总结 11
致 谢 12
参考文献 13
引言
近年来,在中国国务院的优惠政策扶持,城乡居民文化消费结构的提升以及企业发展战略需求等要素的共同驱动下,中国房地产公司规模迅速成长,部分公司出于自身规模的迅速增长而采用了兼并的手段实现对相关资产的兼并,从而导致公司资产中商誉的影响愈来愈大,从而对地产公司商誉价值进行判断已成为必须确切重视的问题。 *51今日免费论文网|www.51jrft.com +Q: @351916072@ 

论文将以碧桂园控股有限公司为例，通过研究分析其在新会计准则下商誉的形成、后续计量以及减值过程等，总结归纳，针对其中相应的问题提出合理的意见与建议，有利于为房地产行业商誉问题提供借鉴意义，有效规避商誉减值风险，促进我国经济的健康发展。
一、绪论
（一）研究背景
地产业务,主要是指以用地和建筑为营业内容,从事地产开发、建设、运营、管理等业务的集各种业务活动于一身的综合型产业。一九八零年,由于邓小平同志将住房事业开始界定为商业,中国的房产行业缓慢萌芽,现如今,地产业已逐渐变成了影响一个国民经济发展的关键支柱性行业,同时伴随着地产业的兴起,中国国内市民的住房条件也获得了较大提高。而目前,我国经济总体上正在贯彻"房住不炒"的方针,对地产业的国家宏观调控力量也相对上较以往的高速发展期更强,地产业已形成了社会主义国民经济中新的主要经济增长点,为我国经济的迅速发展作出了积极奉献。
商誉最早出现在15世纪一个英国商人的遗嘱中,随后它的概念被不断地定义和应用,然后发展为企业财务报表中的一个特殊项目。二零一八年我国证监会出台了《会计师监管风险说明第8号——声誉减值》,对声誉和声誉减值问题作了进一步规范。由于公司房地产业务的迅速发展,公司在收购过程中,对商誉的影响也愈来愈大,因此不少公司也发生了商誉减值。
在这样的大环境下，探讨对于房地产行业商誉减值的研究。
研究目的和意义
本文的研究意义在于通过对房地产行业商誉减值的研究，发现其中所存在的问题，查阅文献，运用自身所学习的知识，结合实际，探讨问题，解决问题，弥补不足之处，为投资者投资房地产行业提供建议，从而有利于为地产行业商誉问题提出参考意义,进一步推动中国经济的健康发展。
研究内容
第一部分绪论,在包括了基于二零一八年我国证监会发布的《财务监管风险提醒第8号——商誉减值》的这一背景下,本次课题的研究意义、方法、内容等。
第二部分理论基础，阐述商誉、商誉减值的概念，以及商誉减值形成的条件。简述我国新会计准则中商誉减值有哪些新的规定，与旧准则做对比，新会计准则中商誉减值的会计处理差异以及分析。
第三部分在新会计准则中明确公司整合产生的商誉资产一年都必须开展商誉减值检测,并规定公司必须在年报、半年报、季报中公布任何与商誉资产减额有关的信息,分析认为，这将对商誉占比较高的房地产企业形成冲击，总体简述房地产企业商誉的发展趋势以及商誉减值的状况。
第四部分举例分析，以碧桂园控股有限公司为例，阐述新政策下对于房地产这一行业商誉的形成、后续计量以及减值过程。
第五部分总结与建议，梳理全文，进行总结，并相应地给出合理的意见与建议。
相关概念及理论基础
相关概念
1.商誉是？
公司商誉是指公司在特定条件下,能获得超过一般资本报酬率而产生的价值。具体地讲,商誉就是公司持有或管理的能够给公司创造巨大效益的不能具体辨认的某种无形资产。
商誉按其来源的不同,包括外购企业商誉和自创商誉二类。外购商誉,又叫兼并商誉是在指公司兼并过程中产生的购并公司所付出的价格,超过了被购并企业净资产公允价格的差额。而公司自己所创造商誉则是指公司在漫长的生产经营过程中,逐渐累积而产生的能够为公司产生巨大经济收益的生产经营资源。
根据中国国家的最新会计准则,公司自创商誉难以识别,且尚未达到对无形资产价值确定的要求,因而也无法作为负债来确认会计记账价值,仅能够在会计信息披露中表示。所以目前公司财务报表中看到的商誉资产大部分是由于公司并购所形成的。
商誉减值是？
商誉减值是指通过对公司在合并期间产生的商誉实施减值检测后,确定相应的减值损失。
按照《财务监管风险提示第8号——商誉减值》，企业应当于每年年末前对商誉实施减值检测。减值检测结果出现减值问题的,须计提减值准备,以明确减值损失数额并纳入当期损益,但减值损失数额一经明确即不可转回。
商誉减值的形成原因
1.高估值、高溢价、高业绩承诺
并购双方的高估价动机。针对被收购公司,高溢价体现的是收购公司对被收购公司未来盈利预测的确认。收购公司之所以愿意提供明显超出被收购公司可识别净资产公允性价值的价格,因为针对被收购公司能够使其当期收益增加,特别是在被收购方运营绩效不佳时,高溢价并购会给外界带来运营绩效较好的假象,从而影响投资人的决定。

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