随着社会经济的发展，我国各城市人口也是日益增多。同时苏州市作为国家新一线城市，外来务工人口也是在日益剧增。随之而来的是越来越多的人想要定居在本城市，苏州市的住房问题也是日益紧张起来。但是伴随着市场的变化和现阶段房市的不稳定，房地产行业必定会面临很严峻的挑战。这时合适的营销策略就会变得非常重要，带动房地产行业持续不断的发展下去。本文在结合各大楼盘优秀营销策略以及专业房产营销书籍之后，对华侨城龙湖启元楼盘的营销进行策划分析，并对其制定一些切实科学的营销计划。
目录
引言 1
一、华侨城龙湖启元楼盘简介 1
（一）楼盘区位及周边设施 1
（二）主要户型分析 2
（三）楼盘营销现状 4
二、华侨城龙湖启元SWOT分析 4
（一）优势 4
（二）劣势 5
（三）机会 5
（四）威胁 5
三、华侨城龙湖启元营销策略 5
（一）传统营销手段分析 5
（二）营销策略建议 7
参考文献 8
致谢 8
引言
随着时代的发展，内地人口都想去到东部沿海的城市发展。苏州作为一个很大的外来人口城市，城市环境好，适宜居住，面临的住房问题日益严峻，越来越多的人定居在苏州。但是社会各行业都在不断发展，再加上目前市场的不稳定，房地产行业也是不断受到冲击，也受到了前所未有的挑战。而房地产销售更是房地产行业里的重要一环，也备受开发商们的关注。市场营销基本在每个企业中都会存在，同时营销也是企业经营能力和企业盈利的根本，是企业进项各项活动的根本保障和基础。营销对于创造一个品牌和建立起顾客对自己品牌的信任也是起到非常重要的作用。营销是否成功关系到整个企业的生存和发展。营销也算是一种传播、推广，一个好的营销策略，可以更好的推广产品，做到事半功倍的效果。
在现阶段房地产行业的行情里，那些做的好的开发商，不乏都是有一个适合现在市场需求的营销策略来促进企业及项目的发展和完成。但是目前大部分开发商们还是很少有真正考虑到广大顾客需求的住宅。营销策划是真正可以连接开发商和市场需求之间的桥梁，合适的营销策略可以更好的带动项目发展，使开发商可以在整个行业竞争中占据有利地 *51今日免费论文网|www.51jrft.com +Q: #351916072# 
位。所以房地产的营销策略正确与否关乎到经营的成败。
华侨城龙湖启元楼盘简介
（一）楼盘区位及周边设施
华侨城龙湖启元是龙湖集团在苏州核心位置打造的第五座天街住宅。位于相城主城核心相城大道与纪元路路口，立体交通完善、多条轨道交通临近、是集天街商业、文体商业配套、商务办公、高端银河系住宅，其中住宅小区占地约8.9万平方米，总建筑面积约32.8万平方米，总户数约1830户，由多幢高层住宅组成。是龙湖集团主力打造的新主城地标。周边配套设施完善，附近学校众多，有陆慕实验小学、相城实验中学、苏州市相城实验小学、苏州国际外语学校，小学中学可以很好的给家里孩子提供教育资源。附近还有苏州相城人民医院和苏大附属第一人民医院，医院医疗设施完善，为全家身体健康保驾护航。内部配套有天街和文体中心，休闲娱乐设施完善。楼盘紧邻天虹购物中心、王府井购物中心。周边更是有活力岛景区，也是休闲度假的圣地。交通方面临近地铁口，距二号线阳澄湖中路站仅1.2公里，距七号线相城区行政中心南站仅1.5公里。附近还要常台高速、京沪高速等，出行便利，交通顺畅。周边直线1公里内有24个公交站，距离最近的相城区行政中心西站仅有162米，周边公共交通也是极为便捷，附近一公里内有将近20个公交站。该楼盘区位图见图1。
图1 华侨城龙湖启元区位图
（二）主要户型分析
1.四室两厅三卫户型
该户型全屋面积有185平方米，户型南北通透，整个房屋采光面积良好，四个卧室布局合理，隐私性较高。客厅宽敞，可以在家里让孩子尽情玩耍。全屋带有三个卫生间，干湿分布合理，非常适合人口大的家庭。户型图见图2。
图2 185平户型图
2.四室两厅两卫户型
该户型约142平米，4房2厅2卫设计，户型方正，南北通透，带6.4米观景阳台，采光、日照效果好。横厅设计，餐客一体，U型厨房，使用功能全面，功能区间配置充足。三个卧室带飘窗，主卧套房设计，明卫，带大浴缸，卫生间全部干湿分离。户型图见图3。
图3 142平户型图
3.三室两厅两卫户型
该户型约130平方米，全屋南北通透，动静分离。开放式厨房设计，厨厅一体化，让客厅面积更大，u型厨房设计，厨房操作空间大。客厅带有大阳光露台，采光效果好。主卧单独卫生间，可安装大浴缸，可以给家庭成员提供很好的私人空间。户型图见图4。
图4 130平户型图
4.三室两厅两卫户型
该户型约109平米，作为入门级改善户型拥有3房2厅2卫设计，户型方正，南北通透，带5.1米观景阳台，采光、日照效果较好。横厅设计，餐客一体，L型厨房，解决转角尴尬问题，布局灵活多变。南侧两卧室均带飘窗，主卧套房设计，带明卫，卫生间全部干湿分离。户型图见图5。
图5 109平户型图
（三）楼盘营销现状
2021年12月19日晚，苏州第五座天街相城天街华侨城龙湖启元在万众瞩目中首次开盘。项目均价为30753元/平方米。当晚开盘现场座无虚席，开盘仅一个小时，销售额就达到了18亿元，火爆程度可见异常的好。华侨城龙湖启元社区规划有约6万方文体、约21万方天街购物中心、约3.7万方办公写字楼以及约32.5万方住宅，首次开盘推出109平方米、130平方米、142平方米和185平方米四种房型。
在2022年2月，由苏州克而瑞发布的2022年一月苏州市区商品房销售榜单中，华侨城龙湖启元销售金额榜第二、面积榜第三、套数榜第四，这也得益于龙湖地产先前开发的时代天街、狮山原著等一系列天街楼盘的成功。
华侨城龙湖启元尽管如此火爆，但是还是存在诸多的问题。比如虽然楼盘配套设施完善，但是配套的商场，文体中心全是对外开放的，会产生大量噪音，以及商场产生的油烟。还有就是交房时间晚，户型整体面积都偏大，均价3万元/平，对大多数客户来说还都是偏高的，不容易吸引中层收入人群。相对于改善型客户来说，启元的四种户型以及性价比不是很适合改善住户的刚需，这也是启元没能够再进一步刷新销售额的主要原因。再加上前期宣传主要还是使用电话销售以及销售中心人员发传单推广的，宣传力度上受到了一定限制，所以导致开盘后热度有所降低。

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