摘 要二零一七年七月, 财务主管部门颁布了《企业会计准则第 14 号——收入》（以下简称“新收入准则”），实施日期为2018年1月1日。旧准则按不同的方法确认收入，新收入准则改变了这一情况，它规定所有的收入都应按照合同为基础，通过五步法确认。这就影响了许多企业，而房地产行业就是收到影响较大的行业之一。本文通过一家房地产企业----P公司为例，介绍新收入准则对房地产行业的影响及建议。
目 录
引言 5
一、绪论 5
（一）研究背景及意义 5
（二）、研究方法及思路 5
二、新收入准则理论基础 6
（一）收入准则的定义及主要内容 6
（二）新旧准则的差异 6
（三）“五步法”模型分析 6
三、案例概况 8
（一）房地产行业的基本情况 8
（二）P企业的基本情况 8
四、P企业应用新收入准则的收益影响及财务报表影响 9
（一）P企业应用新收入准则后收益的影响 9
（二）P企业应用新收入准则后财务报表影响 9
五、结论及建议 11
（一）研究结论 11
（二）相关建议 11
致 谢 12
参考文献 13
引言
近年来，房地产行业发展迅速，但房地产行业发展的同时，收入确认的复杂性也同时在增加，企业的财务人员在实践中面临着各种各样的问题。目前，我国对房地产行业收入确认的界定比较分散，不够系统，不够完善，缺乏实际操作引导。因此，新收入准则的发布后，本文通过以P企业为例，分析新收入准则对房地产企业收入确认的影响，是否能真正的提高房地产行业收入确认情况，同时也希望能够提供相关建议给房地产行业，也为其他的行业提供了参考价值。
一、绪论
（一）研究背景及意义
1.研究背景
收入的多少是衡量一家企业的经营情况的重要标准，也是判断企业以后 能否取得收益和发展前景的重要标准。正确的收入金额是股东们判断一家企业的重要依据；但收入的确认复杂性也是企业会计人员不能忽略的，第一，收入确认不容易被理解。收入确认有多种方式，其中最基本的是“现 *51今日免费论文网|www.51jrft.com +Q: ￥351916072$ 
金流入”，其次为“现金流出”.而在其他情况下，收入确认就变得更加困难了；第二，随着我国经济的快速发展，收入确认中出现越来越多的特殊事件；其三，由于不同行业、不同类型企业的特点和业务流程不同，很难统一收入的确认的方法和时间。
2、研究意义
收入不仅是企业营业利润的主要来源，也深受投资者和债权人的关注。所以，对任何公司讲，准确、高效、规范的收入信息非常重要。新收入准则用"控制转移模式"取代了以前的"“五步法”"，用"“控制权转移模型”"取代了"风险报酬转移模型"，将销售货物、提供服务和提供建筑服务的企业产生的收入纳入同一收入确认模型，相比之前的准则，新收入准则更具有对比性以及可比性。如遇到与客户签订的无法替代的合同，按完工进度更符合实质重于形式的本质，提高财务报表的可靠性。且新收入准则能够更好地帮助信息使用者了解企业的财务状况、经营成果以及预测将来的经营风险，帮助他们做出正确的决定。
（二）、研究方法及思路
1、研究方法
（1）资料分析法：本文通过研究《企业会计准则第 14 号——收入》和房地产收入现状的相关文献研究法，对收入准则修订的内容进行梳理，便以掌握关键信息。
（2）对比分析法：以新旧准则对比，按涵盖的范围、确认收入时点、计量基础、价格以及特殊交易的确定分类，分析其新旧准则区别。
（3）案例分析法：以P企业为例，分析了新准则应用实施过程中存在的主要问题，研究了新准则对房地产企业实施的影响。
2、研究思路


二、新收入准则理论基础
（一）收入准则的定义及主要内容
1. 收入准则的定义
收入准则是指公司的财务人员在会计工作流程中,办理与公司收入相关的业务时应当坚持的基本原则,同时也是公司会计收入管理工作的基本准则。《收入准则》对与总收入有关的公司营运绩效的判断，计算，具体账务处理等相关的工作方面进行了详细、具体的要求,以指导和严格公司有关总收入业务的审核，提高年报资料的正确性。收入准则也是企业财务部门进行会计工作和控制销售业务的重要依据
2、收入准则的内容
《企业会计准则第 14 号——收入》的主要依据,是中国企业会计准则里的基本准则,在基本准则指引下,对企业发生销售商品和提供服务、转让资产所有权人和与客户进行创收合作等服务时的收入准则确定、计算、记录和报表做出规则。一般来说,总收入标准主要包含总则、基本概念、定义、一般业务和特殊业务的处理方式和企业需在年报中披露的信息。销售产品及提供劳务 以合同中的单项履约义 务为确认基础
（二）新旧准则的差异


（三）“五步法”模型分析
1、识别与客户订立的合同
为了帮助企业识别与客户的合同，新准则详细规定了对“客户”"和“”的判断，并就更复杂的合同合并和合同变更提供了明确的指导。
2、识别合同中的单项履约义务
在新的准则中，确定合同中的单项履约义务是收入确认的关键。 为了确保就这一步骤提供足够明确的指导，新的指南增加了大量与确定识别履约义务有关的定义和确定条件。
3、确定交易价格
新标准采用交易价格统一计算收入,防止对同一业务采用两种收入计量标准造成混乱。为较好地了解买卖标价是怎样决定的,新规范提出企业必须按照契约条款决定买卖标价,主要依据可变对价、在契约中出现的重要资金组成、非现款服务对价、应收的主要用户对价以及一些限制要素,并结合其过去的做法。
4、将所有交易价款,分摊于各项目履约义务
将交易价值分摊于各单项履约义务,实际是基于确定单项履约义务和确定交易价值基础上的一种处理。新标准对不能确认价值的产品单独售价的计量进行了具体的指导,同时规定了可变对价及变动、合同折扣的分摊方法。
5、在履行各项目所签订职责时确定实际利润数额
五步法模型是新准则的核心,收入确认时点的改变就是五步法模型的核心。对于这一步骤,我认为新准则主要从两点进行了指引,首先判断收入是属于时段履约还是时点履约,其次再分别根据其类型判断收入确认时点和收入确认方法

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