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摘要 I
ABSTRACT II
一、引言 1
（一）房地产开发企业涉及的主要税种 1
（二）土地增值税 1
二、不动产企业土地增值税筹划主要思路及关注点 2
（一）对课税范围以免税临界点理论进行征收 2
（二）开发总公司旗下创立室内装修的子公司（或者进行合作） 2
（三）总公司旗下创建销售子公司 3
（四）利息扣除法 4
三、国内恒大地产公司纳税前后对比分析 5
（一）恒大地产公司及开发项目介绍 5
1、恒大地产公司基本情况 5
2、房地产开发项目的基本情况 5
（二）恒大地产公司纳税前的纳税预测 7
（三）恒大地产纳税方案及纳税预测 8
1、由单公司开发转变为共同开发模式 8
2、合理规制土地增值率进行避税 8
3、应用低营业税税率 9
4、正确处理代收费用，减少营业税应税项目 9
5、纳税后的纳税预测 10
（四）国内恒大地产公司前后对比案例分析 11
四、总结与启示 12
（一）保障纳税的前提 12
1、企业的各部门之间要有协同意识 12
2、树立企业内部的税法意识 12
3、严格规范企业内部的执行过程 13
4、重点考量长期规划 13
（二）房地产行业人员应具备的素质 14
1、充足的业务知识 14
2、强化沟通交流 14
参考文献 15
致谢 16
探究国内土地增值税筹划性
摘要
不动产行业在国内市场经济的发展中地位越发重要，并且占有核心地位。国内近年来不动产市场急速扩张，房价也随之逐年上涨。我国政府充分发挥主导作用，以经济、行政等有效方法来控制这一现象。此类方法在解决问题的的同时也会造成一系列的现象和问题：如行业间竞争激烈，筹资道路下降，行业利润下降。土地增值税作为一种税种与其他土地税种有明显不同，除此之外，不动产企业中土地增值税占据主导 *51今日免费论文网|www.51jrft.com +Q: ^351916072^ 
地位，具有特殊意义，是企业所得税之后的第二大税，因此研究土地增值税在不动产企业的筹划作用拥有重大意义。
引言
（一）与不动产开发企业有关的各类税种
国内普遍实行的税制中共有22个之多，不同的分类方法可以分成若干种类，但按照征收对象进行分类是比较普遍的一种，大致被归类于如下：
（1）流转税税法。流转税具有消费税、增值税、关税等税种，该税种是间接税，拥有赋税转移的能力，我国财政收入比例最多的是流转税。与生产、流通、消费有千丝万缕的关联是这类税中的重要特点。因此是否对对商品进行征税，税率定在多少都会潜移默化地影响市场规律，对发挥对市场调控功能产生积极作用。
（2）资源税税法。其中含有城镇土地使用税和资源税。该税中的功能是保护和合理开发自然资源。资源税是以资源开发为业务方向的企业进行课税的税种，而后者是对市区和郊区工业企业范围内利用国有土地开征的一种税。
（3）行为、财产税税法。这类税法主要是根据对个人财产和行为进行课税的的税种，大致包含房产税等项目。
（4）所得税税法。所得税没有税负转嫁的功能而且是直接进行赋税的，具体还有企业所得税、个人所得税两个税种。除此之外还具有对纳税人的收入调节发挥促进收入平衡社会结构的功能。
根据上述介绍可知，在日常生活中企业及相关单位的纳税过程中，企业所得税、土地增值税和营业税是对企业运营来说影响较大的三个税种，对此本文也将以这三类税种进行重点的研究与详细的探索，能够在有限的篇幅里有所收获。
（二）土地增值税相关介绍
税务部门针对土地在流转过程中产生额外价值进行课税是土地增值税的本质，通过征收土地增值税可以客观地理解土地在流转过程中的附加价值。该项税的课税前提是有偿地进行转让，其中包括国家机关单位、社会经营团体、各类企事业单位和给体经营单位等，而主要的课税项目是土地使用权及其地上建筑和附着物。执法进行赋税的过程中，国家规定要保证赋税过程的合法性以及合理性。成本计税的项目要以真实账目条款作为依据，否则不能被进行征收土地增值税。因此在课税过程中，税务机关和课税对象都要遵守相关规章制度，让整个流程有序地进行。
二、不动产企业进行增值税筹划思路和关注点
（一）对课税范围以免税临界点理论进行征收
有关政策条例规定：房地产开发企业进行不动产的出售，倘若增值额不超过项目全额的20%，那么就不必进行土地增值税的课税；反之则需要进行土地增值税的缴纳。因此，在实际运营过程中，尽量减少增值额并且将其控制在20%一下。
由公式：土地增值率=增值额/扣除项目*100%可知，房地产开发企业能否实现商业目标最大化，实现盈利的最大化在于增值税的税率，并且税率的大小取决于扣除项目和土地增值额，而其中是扣除项目和转让不动产这两个因子是重中之重。总结就是这两个因素应该引起不动产开发企业的重视，合理进行赋税制度的进行并且将企业开发的普通标准住宅的土地增值率控制在20%以内，可以达成税率效用的有效成果，实现市场优和企业的健康发展。

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