目录
摘 要 I
ABSTRACT II
引 言 1
一、“租售同权”政策内涵、实施现状 2
（一）政策内涵 2
1、政府目的 2
2、政策内涵 2
3、政策成效 2
（二）实施现状 3
1、广州、南京、沈阳的政策、主要措施 3
2、整体实施现状、三城在试点中遇到的针对性问题 4
二、“租售同权”政策对学区房房价影响分析 5
（一）现阶段调控成效 5
1、调控有效，学区房价格下降或涨势减缓，同时房租上升。 5
2、现阶段对房价无影响或成为二手学区房房价上涨的另一因素。 5
（二）影响因素分析 6
1、教育资源 6
2、政策及市场发展 6
3、生活便利舒适程度 7
4、交通方便程度 7
三、租售同权政策对学区房房价影响的协整及误差修正模型构建 7
（一）模型介绍 7
（二）协整及误差修正模型构建 8
1、影响因素的选择 8
2、其他因素影响程度分析 8
3、样本的协整分析分组 8
4、测算流程 9
四、租售同权政策对学区房房价影响测算的实证分析——以南京市为例 9
（一）南京市小学概况 9
（二）样本选取 10
（三）协整分析分组 11
1、基于多元回归模型的其他因素影响程度分析 11
2、根据其他因素影响程度分析结果将数据分组 12
（四）租售同权政策对学区房房价的影响测算 13
1、单位根检验 13
2、EG协整检验 13
（五）结果分析 14
五、研究结论及政策建议 15
（一）研究结论 15
1、对顶级学区房价调控无效 15
2、对非顶级学区房调控有效 15
3、能缩小因学区造成的房价差异 15
（二）政策建议 15
1、教育资源方面 15 *51今日免费论文网|www.51jrft.com +Q: #351916072# 

2、政策完善方面 16
3、辅助措施方面 16
致 谢 16
参考文献 17
基于协整及误差修正模型的“租售同权”政策对学区房房价的影响实证研究——以南京市为例
摘 要
研究目的：利用协整及误差修正模型，测算“租售同权”政策对学区房房价的调节成效，以期为丰富“租售同权”政策研究，掌握政策调节动向，进一步完善相关政策，维护房地产市场稳定提供指导。研究方法：文献研究法，协整及误差修正模型，多元回归分析。研究结果：（1）对于顶级名校二手学区房市场，学校质量对于房价的影响效果未改变，政策效果并不明显；（2）租售同权政策对二手学区房学区房房价调控的积极作用，在教育资源不十分稀缺时得以体现；（3）政策的出台能够缩小不同质量的两个学区学区房之间因学区产生的房价的差异，这在房价调控方面是很有积极意义的。研究结论：整体上，租售同权政策对于顶级学区房价调控无效，对于非顶级学区房调控有效，能缩小因学区造成的房价差异，具有积极意义。
引言
住房改革后经过二十多年的发展，中国房地产市场发展飞速房价猛涨，但房屋租赁市场发展滞后、发展极不平衡，尤其是在市场规模与公共服务方面，承租人处于弱势，应有权益得不到保障。为解决这些问题，2015年国务院出台政策中明确“建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度”，2016年习总书记提出“房住不炒”的理念，十九大报告中提出“租购并举”成为组成新住房制度的重点。2017年7月起以广州为首的十二市作为试点市，相继推出各市的“租售同权”政策作为“租购并举”的实践操作。如今“租售同权”已试行两年，一些调控成效及问题已经显现。为进一步顺利推行租售同权，及时发现问题并采取应对措施，有必要对现有调控成效结合政策内容进行研究分析。
目前由于租售同权政策仅试行两年且相关的辅助政策还很不完善，学术界对此的研究主要还停留在理论层面，多数通过分析政策内容对调节成效进行预测，少部分进行了有数据基础的研究。在对政策内容的理论研究方面，关涛等从租购区别角度分析认为，相比于租房购房有不可能通过租购同权替代的优点，所以政策对于普通房价或学区房房价房价均无影响，其作用在于使租房者从无权到有权从而保障租房者权益[1]。于光远认为政策主要在于调整教育资源的分配，但因其对于租房入学的资格界定上模糊，所以在没有优质教育资源的地区好办，在有优质教育资源的片区几乎不可能实行[2]。郭秦帅等从土地供给的角度分析认为，除了稀缺的教育资源尤其是优质教育资源分配不平导致房价不降外有限的土地供给导致的土地成本高也是房价只增不减的原因之一，而“租售同权”政策一方面仅是还教育医疗等权利于承租人，并未解决教育资源稀缺以及土地供给有限的问题，另一方面此政策条件苛刻，受众并不广泛，多数承租人享受不到租售同权政中所保障的权益，因此政策对房价调控作用有限[34]。张嘉恬认为教育制度不变学区房房价就不会降，政策的意义主要在于减少“打工人员子女无学上”的现象，改变学区房市场格局（“老破小”贬值、被恶炒的学区房会重新洗牌）[5]。吕晓征和王家庭等经过理论分析认为租售同权在一定程度上能够较大程度上削减部分居民购买产权房的紧迫性，一定程度上减缓了房地产市场的野蛮生长，解决租赁市场存在的供需矛盾问题，满足不同的群体对与住房的特殊需求[67]。在对政策的实证研究方面，许晨曦以杭州市某学区的学区房为例，重点研究了租售同权对学区房房价的影响成效，认为在政策引入后短时间内消除了因教育资源配置差异而造成的房价资本化效应,将学区房和非学区房的二手房市场价格水平拉到同一水平，但执行时间一长学区房和非学区房价格均出现了不同程度的反弹[8]。王望珍等对武汉市学区房进行基于PSMDID 模型的研究，认为政策效果并不显著[9]。

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