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摘要II
AbstractII
引言1
文献综述和理论分析1
（一）文献综述2
（二）理论分析3
二、老龄化对房价的影响：基于不同规模城市数据的实证分析3
（一）变量选择与模型设定3
1.变量选择3
2.模型设定4
3.数据来源及处理4
（二）面板数据检验5
（三）基于不同规模城市数据的实证分析5
1.全国面板数据分析5
2.一线城市回归分析6
3.二线城市回归分析7
4.三线城市回归分析7
5.不同规模城市的比较分析8
三、结论与政策建议8
（一）研究结论8
（二）政策建议9
1.积极应对老龄化对我国房价的影响9
2.根据因地制宜的原则来制定和实施房地产调控政策9
3.有前瞻性地构建人口老龄化应对机制9
4.加快完善我国现阶段的人口政策10
5.正视人口老龄化对房价影响的正面效应和负面效应10
致谢11
参考文献11
人口老龄化对房地产价格的影响研究——不同规模城市的比较分析
摘 要
随着我国人口老龄化程度愈发严重，研究老龄化对中国房价的影响也越来越紧迫。本文在此背景下通过对2008—2018 年不同规模城市面板数据进行实证分析后发现:在一线城市，人口老龄化对房价有显著的负面效应；在二线城市，人口老龄化对房价有较弱的正面效应；而在三线城市，人口老龄化对房价有着显著的正面效应。在房价波动上，不同规模城市中也存在截然不同的影响因素。因此，面对人口老龄化对我国房地产市场产生的巨大影响，政府应积极应对我国房地产市场的波动，根据因地制宜的原则调控各地房地产市场，以促进我国房市健康稳定地发展。政府必须更新和完善中国现行的社会政策，通过可持续发展促进地方经济，让地方政府在稳定地方房地产市场方面发挥更大作用。
引言
（二）政策建议
1.积极应对老龄化对我国房价的影响
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面板数据可以发现，反映人口老龄化进程的老年抚养比对我国房价有着显著的负面影响，实证表明在1%的置信水平下，老年抚养比每上升1个单位，房价就会下降0.048个单位，这表明两者之间存在着非常显著的负相关关系。随着我国人口老龄化程度越来越重，我国政府应及时应对其产生的影响与冲击，维持中国房地产市场的稳定运行与发展。同时为了尽量将房价波动对国民经济的影响降到最小，政府应该敏锐地觉察我国目前的老龄化进程，对未来一段时间内的老龄化进度进行合理预测。各级政府也要适时调整各地房地产行业的发展战略，向社会公众公开透明地公布相关信息，加强对于房地产市场影响的监测及预警，及时使房地产企业自身和社会公众明确其风险状况，合理预估和防范未来风险。
2.根据因地制宜的原则来制定和实施房地产调控政策
针对不同规模城市的实际情况，相对应的房地产调控政策应该被制定和实施。不同规模城市面板数据的实证分析结果表明, 我国一线城市人口老龄化程度增加，房价会显著下降。两者具有的负相关性非常强。二线城市人口老龄化程度增加，房价会有一定提升。二者具有的正相关性相对较弱。而当三线城市人口老龄化程度增加，房价会显著上升。二者具有的正相关性非常显著。这在一定程度上表明，在我国人口老龄化与房价的相互关系中，当地的经济发展水平扮演了一个重要的角色。因此,在制定和实施房地产调控政策时，为了有效降低地区差异性，应当根据因地制宜的原则来制定和实施房地产调控政策，并积极促进我国不同规模城市尤其是二、三线城市的经济协调发展。
3.有前瞻性地构建人口老龄化应对机制
我国政府应当有前瞻性地构建人口老龄化应对机制, 提前做好应急措施准备防止我国经济社会被人口老龄化影响而造成剧烈冲击。为了避免人口老龄化给房价带来剧烈波动，一方面要探索建立决策机制，提前建立反馈协调体系以应对人口老龄化而导致的房价波动，区别对待经济发展因素和老龄化因素对房价波动的系统性影响，从而实施不同的应对政策，增加宏观政策的容错性。同时灵活制定政策，弹性实行政策, 积极发展我国的养老事业, 完善老年人口社会保障体系。另一方面要实时监测房价波动，提前做好针对部分地区虚高房价剧烈波动的应急准备，防止经济发展受到房价急速变化影响而产生的风险。提前做好应急措施避免房价剧烈波动，让我国经济社会稳定正常地运行。本着对我国房地产市场治标兼治本的原则，政府应当从影响房地产市场的长期变动因素着手，构建新型房价监测与调控机制，有前瞻性地预测人口老龄化对中国房地产价格造成的波动，有预见性地进行调整相关政策。
4.加快完善我国现阶段的人口政策
随着中国人口老龄化程度越来越深，房价受到的影响也愈发明显。为了实现房价的软着陆，我国政府应加快完善现行的人口政策，适当放宽和实施相关政策。从目前的状况来看，未来老年人的数量很可能远大于年轻人，金融体系有概率因为房价的急剧下跌而整个崩溃。政府应当从生育源头和人口流动上调整人口政策的实施。因此，一方面，各地政府可以通过当地的实际情况来调整生育政策，提高当地生育率，使我国宏观层面上的生育率维持平衡。另一方面，城市人口管理政策也属于人口政策，政府还可以通过流动人口政策来调整不同规模城市房价受到老龄化影响的差异。由本文实证分析部分可知，我国老年抚养比对房价的影响很大，为了控制我国人口老龄化的进程，政府也可以通过调整人口年龄结构来稳定房价，从而有效调控房地产市场。由于生育政策不可能立即生效，而是需要一段时间来实施，所以短期内应当更加注重于流动人口政策的更新和实施，从而使不同规模城市间劳动力的供需能够相互协调, 不同经济发展水平区域住房市场不会失衡。

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