房地产业是我国经济发展中的重要领域，而金融业与房地产业有密不可分的关系，为其保驾护航。根据国家供给侧结构性改革中去库存战略的需要，结合经济发展趋势，本文尝试探究金融结构对房地产库存的动态影响。基于以往关于房地产库存的影响因素、去库存政策和金融结构的研究，本文选择金融结构衡量指标包括银行信贷规模、中期贷款利率、股票市价总值和保险费收入。根据2000-2018年季度数据，通过建立向量自回归模型，研究以上变量如何对房地产库存产生影响。本文分析结果表明各因素对房地产库存的影响程度为中期贷款利率>银行信贷规模>股票市价总值>保险费收入，并且前三项因素与房地产库存之间存在长期均衡关系。
目录
摘要4
关键词4
Abstract4
Key words4
引言4
一、文献综述5
（一）房地产库存5
1．房地产库存概念界定及衡量方法 5
2．我国房地产库存现状5
3．房地产库存高企的原因5
（1）供需失衡5
（2）商品房价格攀升5
（3）城镇化6
（4）区域差异6
（二）金融结构6
1．金融发展对实体经济的贡献 6
2．金融结构与房地产业的相互关系 6
（三）房地产业VAR模型的使用6
（四）综述7
二、理论分析与研究假设7
三、实证分析8
（一）模型选取8
（二）变量选取及解释9
1．被解释变量 9
2．解释变量 9
（1）银行信贷规模9
（2）中期贷款利率9
（3）股票市价总值9
（4）保险费收入9
（三）实证过程10
1．单位根检验10
2．Johansen协整检验 10
3．格兰杰因果检验 11
4．VAR模型建立 12
5．脉冲响应函数 12
（1）银行信贷规模冲击12
（2）中期贷款规模冲击13
（3）股票市价总值冲击13
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4）保险费收入冲击14
6．方差分解14
四、结论和建议15
致谢15
参考文献15
金融结构对我国房地产库存的影响研究
引言
引言
从1998年住房改革开始实施至今，我国房地产业经历了多年的发展，也伴随着多年的改革和调控。1998年政府开始推行城镇住房改革，停止住房福利分配，将住房分配货币化，由此居民的住房需求充分释放，房地产业蓬勃发展。而此后商品房的年新开工面积均大于销售面积，库存逐渐增加，房地产价格也持续增长，商品房销售价格远超出居民收入水平，这使得房地产库存积压问题日趋严重。房地产开发投资额由2003年的一万亿元增加到了如今的十多万亿元。2015年国家主席习主席和国务院总理李克强都强调了房地产库存问题的重要性，同年的中央经济工作会议明确了从2016年开始三去一降一补成为了我国社会发展的重要任务。而房地产去库存作为“去库存”的一个重要环节，自然也成为了社会的重要任务之一。可见，房地产去库存已经上升为国家战略。这意味着房地产业在我国开始被高度重视
首先房地产业的稳定发展可以帮助金融业的稳定，因为房地产业存在较大的风险和泡沫，如果房地产业没有被很好的控制，可能引发连锁反应导致社会经济的崩塌。一个重要原因是房地产市场的经营与销售周期不同于普通商品，其周期较长且金额巨大，这意味着房地产的投资资金不能够很快回笼，如果资金出现问题将引发金融危机。房地产库存高企很有可能会导致房地产泡沫的爆裂。而有效的金融结构可以化解市场风险。所以从金融业的角度，怎样控制我国的金融结构以促进房地产业的稳定是一个重要问题。通过构建理论模型，使用时间序列数据，研究我国金融结构如何动态影响房地产库存，这能够为保持我国房地产市场的合理运行以及维护我国金融稳定提供巨大帮助和指导。
一、 文献综述
（一）房地产库存
1．房地产库存概念界定及衡量方法
本文研究房地产库存，首先需要确定用什么指标衡量我国的房地产库存。国内外学术界最频繁使用的衡量房地产库存的三个指标分别是空置面积、空置率和去化周期。目前我国对空置率这一指标的定义还未形成统一意见，现有的衡量方法大概有以下几种：空置住房面积与可供销售和租赁的住房面积之比，空置的房屋面积与近三年完工面积之比，以及空置房屋的面积和当年完工面积之比[20](乔菲，2008)。
鉴于空置率仍存在争议与不确定性，本文选择空置面积作为房地产库存的衡量指标，并沿用我国学者的衡量方法，即通过新增空置面积来衡量房地产库存。新增空置面积由历年的房屋竣工面积减去商品房销售面积得出。我国从1998年才开始进行房地产业数据的专门统计，遵循数据选取的科学性和可获性原则，本文选取数据的时间跨度为20002018年。
2．我国房地产库存现状
近年来面对全球金融危机以及国内经济下行压力，我国房地产业在发展的同时库存量也大幅增加，这又为经济发展增加了压力。谭小芬和李奇霖（2019）预计在2019年房地产库存还会持续增加并且影响到现房库存，而房地产投资欲望会继续下降，商品房的销售情况仍然不乐观，国内对于房地产去库存没有足够的动力[23]。现在我国的一些城市已经出现了对于房地产控制减弱的情况，但是仍然是少数，相关政策从点到面的推广还需要时间。
3．房地产库存高企的原因
（1）供需失衡
房屋空置的一个主要原因是供需失衡,房地产企业为了使自身利益最大化而不顾市场上的供需状况，导致房屋的销售赶不上房屋的投资开发，从而房屋空置面积增加。Yong Ping Liang（2006）表示房地产市场上的需求不稳导致了房地产库存的增加[4]。
（2）商品房价格攀升
近年来，房地产开发企业通过房价的上涨获得了丰厚的利润，这使得房地产企业见机大规模投资，导致每年房屋竣工面积大幅增加，而居民购买力与房价不匹配，消费需求疲弱，孔英、姚毅等（2013）利用全国多个城市的统计数据对我国目前房地产高库存现象进行了研究，结果发现大多数城市的房价对房地产空置产生负向响应，且空置率为商品房价格的格兰杰原因[12]。霍晓平（2016）认为，房地产库存居高不下的一个重要原因是昂贵的商品房价格远远高于城市中大部分居民的购买水平，这导致了房地产市场中供远大于求的情况，房地产库存自然增加[11]。
（3）城镇化

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