在国家持续加强房地产调控，坚持“房住不炒”定位，大力支持长租公寓市场发展的政策环境下，房地产企业纷纷加入长租公寓市场。然而长租公寓存在盈利周期长、资金回收慢的融资问题，严重制约长租公寓业务的发展。本文分别通过介绍长租公寓的发展背景和现状得出长租公寓现阶段发展面临的最大问题是融资难的问题，REITs作为一种新型融资工具能够被应用于长租公寓融资，但现阶段国内相关研究仍集中于REITs法律环境构建、REITs产品模式构建等理论分析部分，缺少对其应用可行性的实证研究。本文选取香港越秀房产REITs相关数据，对影响REITs收益率的各类因素进行分析，通过所得相关关系根据经济形势预测未来REITs收益率上涨，进而证明REITs具有投资价值，能够被应用于解决长租公寓融资问题。
目录
摘要4
关键词4
Abstract4
Key words4
一、引言4
二、文献综述5
（一）国外文献综述5
（二）国内文献综述6
（三）文献评述7
三、长租公寓发展现状及面临的问题7
（一）长租公寓发展现状7
（二）长租公寓发展面临的问题及形成原因7
1．一、二线城市获取土地和房源成本高7
2．装修设计和改造成本高8
3．短期内难以规模化盈利8
4．传统融资方式存在缺陷8
（三）资金问题导致运营管理问题8
四、REITs解决长租公寓融资问题的理论依据9
1．政府政策支持9
2．长租公寓的发展也为REITs发行提供保证9
3.REITs融资较其他融资方式存在优势9
4．国外成功案例可循9
五、REITs解决长租公寓融资问题的实证研究10
1．构建指标体系 10
2．描述性统计10
3．描述性分析10
4．多因素对REIITs收益率的影响情况的多元线性回归分析11
5．小结12
五、结论与建议12
（一）结论13
（二）建议13
1．完善法律环境，为长租 *51今日免费论文网|www.jxszl.com +Q: &351916072& 
公寓市场发展建立基础13
2．给予企业适当的优惠政策13
3. 鼓励创新，提升品牌竞争力13
致谢13
参考文献13
表1中美两国长租公寓模式对比9
表2 自变量选取说明10
表3 变量描述性统计10
表4 单位根检验结果11
表5 回归分析结果11
房地产投资信托基金融资方式解决我国长租公寓融资问题研究
引言
引言
随着中国社会经济和城镇化的不断发展，人口流动性不断增加，大量人口开始向一、二线城市涌入，但由于房价涨速过快，超过了许多中低收入人群的收入增长水平，且伴随着当代许多年轻人的住房理念由“买房”向“住房”的转变，国内住房租赁需求不断增加，但由于当代青年人对生活品质的追求更甚，传统住房租赁市场在一定程度上难以满足居民的住房需求，为解决供应市场与客户需求间不匹配的问题，达到改善低收入群体居住条件的目的，国家在2014年首次明确提出“租售并举”的理念以推动住房租赁市场发展。在国家利好政策和市场需求的双重因素影响下，长租公寓作为我国住房供给侧改革中的重要内容之一，开始逐步兴起。
长租公寓通常情况下主要是指，运营企业统一收集房源进行装修，并通过向住户提供多元化配套设施和个性化生活服务来吸引更多客户进行房屋租赁。长租公寓是将住房租赁这一模式市场化、经济化和规模化的重要手段，具有良好的居住氛围，更能满足许多青年白领对住房条件的需求。在现阶段房地产市场发展形式下，长租公寓作为一种新型行业能够实现对存量资产的有效利用。截至2019年9月，长租公寓企业数超过了3000家，较2014年增加100%，拥有的房屋数量约200万间。
我国长租公寓的经营模式按运营商是否持有资产划分可以分为重资产运营与轻资产运营。在重资产运营模式下，企业主要靠自建或收购取得房产，然后按一定标准进行统一装修配置后进行对外出租。相对而言，轻资产运营模式主要通过包租或托管的方式来获得物业的使用权，并不要求运营机构拥有房屋的产权，然后按照一定标准对房屋进行装修配置后进行出租。无论哪种运营模式，企业前期都需要投入大量的资金来支持房屋设计、装修，公共配套设施修建，服务人员配置等活动，但由于房租的回收数额较少，速度较慢且存在一定的周期性，短时间内企业难以回收成本，进而难以扩大规模，无法实现规模化经营，难以盈利。因此，资金问题成为了制约长租公寓发展的首要问题。为解决住房租赁市场融资限制多、融资成本高、融资渠道少的问题，各类租赁住房融资工具不断发行，其中，依据国外成功案例显示，房地产投资信托基金（REITs）能够为收益率较低、回报期较长的租赁住房项目提供有效的融资渠道及退出路径。
房地产投资信托基金（REITs）以具有稳定租金和其他现金流收入的房地产项目作为投资标的来发行股票或受益凭证，进而从特定投资者手中募集资金。发行商将所获得的资金交由专门的资产管理机构来投资经营房地产租赁项目，然后将所获得的租金和投资收益按一定比例分红给投资者。从本质上看，REITs能够将不动产产生的稳定现金流在资本市场实现资产证券化，帮助企业盘活存量资产，加快资金流转，改善公司资本结构。但是，由于我国的宏观环境与国外差异较大，国外成熟的REITs模式与我国房地产市场以及政策环境不相符合，并且国内学者对长租公寓行业应用REITs融资的相关研究较少，因此，对于国内REITs应用于解决长租公寓融资问题方面的相关研究十分重要，不仅关系到长租公寓现有融资问题能否得到有效解决，更能影响到能否从根本上解决居民对租房的需求与现阶段住房租赁市场不充分、不均衡发展之间的问题，以期成功实现国内住房供给侧改革。
由于融资问题严重制约了长租公寓行业的可持续发展，且现阶段国内相关实证研究还比较匮乏，经济环境的差异导致国外的实证研究成果在一定程度上不符合我国的发展现状，所以本文拟采用理论分析与实证分析相结合的方法，论证通过REITs融资解决我国长租公寓融资问题的可行性，并对未来REITs发展提出一定的建议，为深化REITs的应用研究，进而丰富房地产资产证券化理论，促进我国住房租赁市场稳步发展提供借鉴。

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