我国建立承租人优先购买权这一制度，旨在维护房屋租客的合法权益，保障其对租住房屋的稳定使用。如果屋主售卖该屋宇，与第三人达成房屋交易协议时，承租人有权在一定的等同条件下优先于第三人购置该房。随着近年来我国各类房屋租赁以及房屋交易市场的发展，围绕着房屋租赁合同产生的房屋的优先购买纠纷在司法实践中时有发生。然而我国民法学理论界对此种权利具体的性质有较大争议，法律的规定亦较为抽象。因此为了促使该制度协同经济的发展，加强维护承租人的合法权益，特就此开展本次研究。针对承租人的优先购买权制度立法目的、属性及构造进行探讨，明析承租人优先购买权制度的问题，并比较了德国与我国台湾地区的制度设计，进而提出相对应的法律设置建议，希望本研究可以对我国承租人优先购买权相关法律法规制度的完善提供借鉴。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、房屋承租人优先购买权的属性、构造2
（一）承租人优先购买权的属性2
1．承租人优先购买权属于债权而非物权2
2．承租人优先购买权属于形成权而非请求权3
（二）承租人优先购买权的构造3
1．期限规定3
2．对于“出卖标准”的认定4
3．同等条件的认定标准4
4．优先购买权行使的范围4
二、我国承租人优先购买权的法律规定以及实践中存在的问题 4
（一）我国关于承租人优先购买权的相关规定分析 4
1．未细化合理期限4
2．对次承租人以及共有人的权利保护不足5
（二）实践中存在的问题5
1．法官自由裁量权过大5
2．缺少对承租人优先购买权受侵害后的法律救济6
三、德国及我国台湾地区的承租人优先购买权制度6
（一）德国的承租人的先买权6
（二）我国台湾地区的承租人优先承买权6
（三）对我国承租人优先购买权法律制度的借鉴意义7
四、我国承租人优先购买权法律制度的完善7
（一） 细化承租人优先购买权要件规范7
1．明确“同等条件"的限定标准7
2． *51今日免费论文网|www.51jrft.com +Q: *351916072* 
对相关期限规定加以细化8
（二）完善损害赔偿规则8
1．明确损害赔偿责任认定8
2．赔偿范围标准的细化8
致谢9
参考文献9
房屋租赁合同中承租人的优先购买权研究
引言
要对承租人优先购买权制度进行研究，一个无法避免的问题就是对这一制度的立法目的进行探讨。通过研究了解该法律制度的立法目的、价值的取向，有助于我们向正确的方向完善该法律制度，提出与立法目的相契合的制度建议。
首先是承租人优先购买权的社会秩序目的。这一法律制度通过立法可以保证既有的社会关系稳定不变，同可以时减少可能的出租人、第三人、承租人三方纠纷，充分体现了其社会稳定秩序价值意义所在。该项制度建立的初衷就是维护基于有权占有而形成的状态，理想情形是达到房屋使用和所有能够合并为一，进而简化为单一的法律关系。为减少依附于租赁房屋之上的法律关系。为达到简化法律关系的目的，通过该制度保障租户持续使用该屋宇，保证房屋流转的秩序，维护了社会秩序稳定。[1]
法律不但追求自由，还追求效率。经济的效率需要考虑社会有限资源的有效配置。争取减少乃至减灭多人对一物的共有状态，创建单方所有状态，是法学理论毫无疑问的价值倾向。[2]将使用权与所有权合一是赋予承租人以优先购买权的目的之一，并且能够用于增进物之利用效益。在不考虑个体差异情况下，房屋所有人与承租人或第三人达成屋宇的交易协议的交易成本是一致的，对于租户而言，租房在建立租约后就已经有效地居住和使用，从而使他知道了房屋的各种安装和使用方式，并且可以最大限度地提高房屋相对于第三方的经济利益。此外，租户租用房屋后，已投资了许多个人物品以及个性化的装饰和相应的房屋重新设计。就商业租赁而言，由于房屋的位置和装饰与租户的品牌有关，因此租用的建筑物已成为租户的主要竞争优势之一。如果承租人和房东完成房地产交易，则承租人无需花费太多时间和金钱，不必搬家，也不必为其他租赁支付更多费用，并且第三人不必将改造成本重新投资。租户的简单交付补充了房屋的交付，这可以显着改善相关的社会资源，例如在住房市场中有效利用销售。
承租人优先购买权这一制度有很长的历史，无论东西方，在古代都或多或少地出现了这一制度的雏形，为维护社会稳定，平衡社会关系而生。同时，这一制度也在新中国施行了较长的一段时间，但是却仍存在许多急需阐明的争议，例如，承租人优先购买权的属性为何，要如何适应当代飞速发展的市场经济环境等。要达到以上立法目的，实现秩序价值及效率价值，应当从立法和司法，理论与实践两方面同时重视承租人优先购买权制度的细节探究。[3]
一、 房屋承租人优先购买权的属性、构造
（一）承租人优先购买权的属性
首先，承租人优先购买权制度，是房屋所有人意欲出卖在租期间的房屋，与第三人成立对该房屋的买卖合同约定时，房东有义务在合理期限内告知租客关于租赁合同的内容，承租方在十五日内有权主张对该房屋的优先购买，即以房东与第三人买卖合同的同等条件购置该房屋。民法学界关于优先购买权争论不休的关键点在于其权利属性，根据其性质划分，直接影响到整个承租人优先购买权制度的构建。由于性质定位不一，对房屋承租人依法享有的优先购买权的法律效力认定很容易出现分歧。从一定程度上而言，该权利的性质定位决定了效力，而这一效力的认定又决定了房屋所有权花落谁家。通过对这一法律性质进行研究认定，可以方便明确基于优先购买权而所引起的现象的法律适用。尤其是在现行立法的不完善而导致无所适从的状况下，遵循优先购买权的法律性质能够明晰快速地解决因此产生的相关法律问题。然而，对于该权利的定性民法学者各有各的看法，难以得到统一意见。其观点主要有物权或债权，还有请求权、形成权的主张等等。对此，笔者认为应当从以下两个角度对这一权利进行权属上的划分。
1.承租人优先购买权属于债权而非物权
物权与债权，是当对承租人优先购买权进行其效力所及的范围的划分时必须加以分析辨明的权利属性。当前现有的法律设置是倾向于将之定义为债权。《房屋租赁合同解释》规定，房屋租户不能够因为其先买权受到侵害为由，诉求法院判定房屋所有人与第三人达成的房屋买卖协议归于无效。因为债权性质的权利需要遵循合同的相对性，该优先购买权仅能够直接在双方间产生效力，因而不能够产生对抗第三人的影响。故根据这一条文，可以推导得出承租人优先购买权应属于债权。
而承租人优先购买权不属于物权的原因也可以从物权的基础权能角度进行解释。首先，民法学上物权具有占有、获利、利用、处置等权能。尽管承租人占有并使用了其租赁的房屋，但其占有的根据源自其与出租人之间的租赁协议，其有权占有来源于屋主的所有。[4]同时，承租人优先购买权这一法律效力也来源于法律的规定，当事人即使没有在合同中表明，承租人也同样享有该权利，因此可得，承租人优先购买权的属性并不是物权。

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