2018年中央一号文件提出宅基地“三权分置”改革，放活宅基地使用权成为了此次改革的核心。改革期间，各试点地区提交了一份份满意的答卷，有效盘活了闲置宅基地，优化了土地资源，但改革时间尚短，试点地区的经验还无法形成普遍制度。同时“三权分置”视域下，宅基地使用权剥离了在原有的法律框架下所具备的身份属性，解决了原本难以放活的制度问题，但也衍生出了一系列新的问题，阻碍改革进程。在这样的背景之下，本文对此进行研究，通过对宅基地“三权分置”下使用权流转的理解，结合各试点地区的流转现状及具体举措，分析在流转过程中所可能产生的主要问题，并对此提出建议。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、宅基地使用权流转概述1
（一）“三权分置下”宅基地使用权流转概念及特征1
1．“三权分置”下宅基地使用权流转概念1
2．“三权分置”下宅基地使用权流转的特征2
（1）流转兼具有偿性与无偿性2
（2）使用权流转对象限定性得到突破2
（3）宅基地使用权流转的方式多样2
（二）宅基地使用权流转的重要性2
1．提升宅基地资源利用率 2
2．实现宅基地财产性功能 2
3．解决城乡发展一体化中建设用地资源配置不足 3
二、我国宅基地使用权流转的现状及困境分析3
（一）“三权分置”下宅基地使用权流转实践情况3
（二）“三权分置”下宅基地使用权流转的困境3
1.“三权分置”下宅基地使用权流转的规范性文件有限4
2.“三权分置”下宅基地使用权流转交易环境有待提升4
3.“三权分置”下宅基地使用权流转中市场利益分配困境4
4.“三权分置”下宅基地使用权流转实践经验不足5
三、“三权分置”下宅基地使用权流转的完善5
（一）完善宅基地使用权流转制度5
（二）形成以市场为基础的宅基地使用权流转模式6
（三）合理分配宅基地使用权流转收益6
（四）进一步加大实践探索6
四、结语7
致谢7 *51今日免费论文网|www.51jrft.com +Q: ￥351916072￥ 

参考文献8
“三权分置”下宅基地使用权流转初探
引言
自农村承包地“三权分置”打开了资本进入农村的大门后，宅基地“三权分置”作为另一大创新制度，为我国土地资源、农村宅基地的改革指明了新的方向。2018年底，自然资源部部长表示第一批的33个试点地区，腾退出闲置宅基地约14万户，共计8.4万亩，办理贷款5.8万宗，共计111亿元，该项数据体现出放活宅基地使用权流转的改革方向是正确的。由于改革经验的不足，试点时间一度延期，一系列问题也随之出现阻碍改革步伐。为了进一步完善改革方案，早日解决宅基地问题，在改革期间，我们也应该反思问题缘由，理性思考，总结成果，全面提升改革成效。
一、宅基地使用权流转概述
（一）“三权分置下”宅基地使用权流转概念及特征
1.“三权分置”下宅基地使用权流转概念
物权法中第152条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。从这条规定可推断出，宅基地使用权是一种寄托于宅基地使用人的用益物权。本文认为，宅基地使用权流转可以理解为使用权人将依据法律所获得的可以利用该土地建造住宅及其附属设施的权利转为他人所有的一种法律行为。
宅基地“三权分置”的提出，对使用权流转提出了更深层次的诠释。原有“二权分置”基础上加上资格权，宅基地使用权原先所无法平衡的生存保障和财产功能形成的僵局随之打破，流转所带来的相关经济利益损失降低，甚至为农户提供较高的稳定收益。在“三权分置”的推动下，新的使用权流转理念更加明细，转让、抵押等自由流转的方式逐渐成为我们改革发展的方向，在秉持“适度”的同时，遵循自愿、公开、等价的市场要求，是一种兼具保障农民生存权利与财产权利，在社会主义现代化关键时期，为实现效益最大化而进行的流转。[1]
2.“三权分置”下宅基地使用权流转的特征
根据“三权分置”的相关政策理念及现有的法律法规，宅基地使用权流转主要具有以下特点：
（1）流转兼具有偿性与无偿性
宅基地使用权流转在初始取得、继承、遗赠等情形下是无偿的。“三权分置”的提出，隐形交易转为市场交易，更多农户得到保障，流转频率增大，宅基地使用权在市场交易中的地位随之增大，二次取得宅基地使用权的使用权人往往通过支付租金等方式有偿取得使用权。
（2）使用权流转对象限定性得到突破
“二权分置”状态下宅基地使用权与农户的住房权益紧密相连，因此我国严格控制宅基地转让，但流转对象的限制，导致相关农户对使用权流转的积极性不高，闲置宅基地现象屡禁不止。[2]“三权分置”的提出，全国宅基地改革试点县基本实现县域内集体成员间可以流转宅基地的模式，初步打破城镇居民无法购置宅基地的格局，一部分地区还规定宅基地腾退后可作为建设用地指标的补充在市域内的任意自然人中流转，从本质上突破了宅基地使用权流转对象的限制。
（3）宅基地使用权流转的方式多样
“三权分置”的提出，让越来越多的宅基地使用权流转交易出现，除了《土地管理法》中所规定的出卖和租赁，宅基地使用权流转衍生出多种形式，如抵押、置换、折成建设用地指标等。不同的改革试点也推出了不一样的新形式流转方式，例如义乌市的有偿退出和置换、德清市的宅基地使用权入股等。
（二）宅基地使用权流转的重要性
宅基地“三权分置”放活使用权，是一种我国经济发展所带来的必然趋势，无论是隐形市场出现导致宅基地使用权管理分崩离析，还是社会主义城乡发展的要求，都体现了放开宅基地使用权流转的必然，也彰显了放活使用权的重要现实意义。
1.提升宅基地资源利用率
我国宅基地约占农村集体建设用地的70%，而存在闲置与低效能利用的宅基地将近宅基地面积总量的三分之一。[3]随着我国城乡发展，建设用地供给问题越发严重，与闲置宅基地形成了鲜明对比，二者的相互补充成为了解决该问题的最佳方案。“三权分置”提出前，基于“落叶归根”的守旧思想，约三分之二进城务工农户的认知里，宁可将宅基地闲置于农村，也不愿流转宅基地，丧失房产权益。[4]而“三权分置”创建了资格权，保留了农户的房产权益，既推动宅基地使用权转让，又满足农户们的需求。通过流转，闲置宅基地得到了充分利用，各类用途显现，极大提升宅基地资源利用效率。

原文链接：http://www.jxszl.com/fxlw/faxue/605337.html