摘 要摘 要负债经营又可称为举债经营，通常是指企业在合法经营的前提下，通过向银行借款或发行债券以及租赁等方式获取相关的债务资本，并通过相关的财务杠杆作用有效控制和弥补企业资金缺口。通常而言，资产负债率是衡量一个企业风险程度和负债水平的重要指标之一，通常而言，企业的资产负债率不应超过50%，而国际通用的方法是60%较为合适。近年来我国房地产企业——这一资金密集型企业的资产负债率普遍偏高，而过高的资产负债率无疑会给企业带来较高的财务风险，并降低企业抵抗风险的能力。虽然企业从事负债经营能够给企业带来相应的利润，但负债经营产生的风险也应得到足够的重视，包括对债权人、股东、经营者等关联方的风险。恒大地产集团是我国综合实力较强并跻身世界500强的企业，但纵观恒大集团2012-2015年财务报表，恒大集团资产负债率均在70%-90%之间，明显过高。所以研究此课题对房地产企业负债经营的现状及相关者的警示具有很强的现实意义本文先对中国房地产行业自从改革开放30年来的发展做了一个系统的介绍，重点介绍了房产行业发展的三个阶段破冰、起步阶段、稳步发展阶段、高速发展阶段；然后介绍了房地产企业在中国发展的现状。接下来对负债经营在房地产行业中的现状做了系统的说明，主要分析了高负债运营在房地产行业中的利弊。最后对广州恒大地产集团的负债经营做了分析，主要从恒大的长期偿债能力指标、负债结构和融资成本三个方面对恒大的负债经营做了一个系统的阐述，最后得出恒大的高负债运营给恒大财务体系造成很大的风险及压力的结论。关键词高负债运营；房地产企业；恒大地产；财务风险
目 录
0 引言 1
1 房地产行业发展历程及现状 1
1.1我国房地产行业的发展历程 1
1.2我国房地产行业发展特点 2
1.2.1房地产资金来源结构单一 2
1.2.2房地产企业数量众多、负债率较高 2
1.2.3住宅供应不足，结构不尽合理 2
1.2.4房地产交易体系不够完善 2
1.3我国房地产行业发展现状 3
1.3.1限购政策出台 3
1.3.2增加土地供应 3
1.3.3 2016年房地产最新政策：整治“首付贷” 3
2 房地产行业在中国经济中
 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: &351916072& 
的地位与影响 3
2.1房地产企业在中国经济中的地位 3
2.2房地产行业在我国经济中的影响 4
3 我国房地产企业的高负债现象 5
3.1负债经营的含义 5
3.2房地产企业负债经营的原因 5
3.2.1社会主义市场经济体制下的信贷机制不健全 5
3.2.2房地产企业发展的需要 5
3.2.3政府宏观管理的失控 5
3.2.4管理层经营管理的失控 5
3.3房地产企业负债经营的利弊 6
3.3.1利用财务杠杆，提高资金使用率 6
3.3.2监督公司改善治理机制 6
3.3.3扩大资金规模从而达到扩大企业规模 6
3.3.4弊端 6
3.4房地产企业负债经营的现状 6
3.4.1资产负债率偏高 6
3.4.2负债期限结构失衡 7
3.4.3负债类型结构单一 7
4 广州恒大地产集团 7
4.1恒大地产集团简介 7
4.2恒大举债情况 8
5 20142016年恒大偿债能力指标分析 9
5.1 2014短期偿债能力分析 9
5.2 2015短期偿债能力分析 9
5.3 2016短期偿债能力分析 9
5.4 2014长期偿债能力分析 10
5.5 2015长期偿债能力分析 10
5.6 2016长期偿债能力分析 11
5.7 小结 11
6 恒大借款结构及融资成本分析 11
6.1借款结构分析 11
6.2融资成本分析 12
6.3 小结 13
7 高负债运营对恒大造成的影响 13
结 论 16
致 谢 17
参考文献 18
探析广州恒大的高负债运营
0 引言
我国的房地产行业从上世纪70年代后期土地相关法规调整之日算起，伴随着改革开放的步伐经历了30年的发展，虽然发展时间不短，但是我国房地产企业依然面临着许多问题。以房地产企业资金来源单一、大多数房地产企业实行举债经营方式为主最为显著。房地产企业大多自有资金及自筹资金比例过低，大多数资金来自商业银行等其它金融机构的借款和贷款，所以房地产企业自身对抗金融风险的能力相应较低，对金融市场的变化极其敏感。
广州恒大地产集团是我国目前最大的几家上市房地产企业之一，是我国进入省会城市最多在建面积最大的房地产企业。2010年，恒大销售金额突破500亿大关，稳居中国房企第一军团；全球发债27.5亿美元，海外融资规模最高，并以超过80亿元的品牌价值位列全国房企第一。今年前五个月恒大以486万平方米的销售面积位居中国房地产行业的销售冠军，销售金额位居全国第二，高达337亿元人民币，向各级政府缴纳税收53.06亿元。恒大集团是中国目前为止土地储备最大的房地产企业，基本都在各个城市的区域经济中心承建商品或住宅项目，并且由于中国人口众多，对于住宅的需求量十分巨大，因此恒大的经济规模及发展速度都保持较高的领先水平。所以探析广州恒大的高负债运营对房产企业负债经营现状具有重要的现实意义。
1 房地产行业发展历程及现状
自改革开放以来，中国经济经历了三十几年的高速增长，中国房地产企业也随之发展了三十几年。从1978年相关土地法规的颁布到现在房地产企业可以说发展迅猛，是我国发展最快的几个行业之一。
1.1我国房地产行业的发展历程
房地产行业是我国近20年来发展较为迅速、竞争惨烈、也是制度不断健全的产业之一，虽然现在房地产企业还不是以市场为主导的产业，但随着我国经济不断与世界接轨，房产企业一定会渐渐脱离政策主导的局面，如图1是我国房地产企业发展的三个阶段。
图1 我房地产行业20年来的发展历程
第一阶段，相关法律法规的颁布给房地产企业发展提供了依据，以深圳作为示范区开始向全国推广。
第二阶段， 中国南方掀起了炒作高潮，使房地产企业进入了短暂的低迷阶段，但是随后便进入了稳定发展的阶段。
第三阶段，中国的传统观念及市场竞争给房地产企业带来高速发展的契机，至今房地产行业仍是炙手可热的行业。
1.2我国房地产行业发展特点

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