住房反向抵押养老保险作为一种新型金融产品能够为有效缓解老龄化危机，中国可以借鉴相关的发达国家的成熟经验结合我国实际情况加以实施，但我国住房反向抵押养老保险理论仍处于探索阶段，它的成功推行需要基于实际和潜在的需求。本文以南京市常住人口为例，通过问卷调查的方式，建立Logit回归模型，分析不同层次被调查者的特点及其对住房反向抵押养老保险的需求以及影响需求的因素，从而发现影响住房反向抵押养老保险需求的直接因素有年龄、户口类型、子女的生活照料、房屋面积、房屋价值、收入水平、购买保险、养老保障满意程度，间接因素主要为传统养老观念和现有养老方式，并提出增加反向抵押养老保险需求的对策和措施。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 1
一、文献综述 1
（一）国外研究概况 1
（二）国内研究概况 1
二、现阶段住房反向抵押养老保险推行概况 2
（一）全国住房反向抵押养老保险试点概况 2
（二）南京市住房反向抵押养老保险推行办法 3
三、数据来源及描述性分析 3
（一）数据来源 3
（二）变量定义 4
（三）相关变量的描述性分析 4
1.个人统计学特征方面 5
2.子女状况方面 5
3. 房屋状况方面 6
4.家庭资产状况方面 6
5.社会保障状况方面 6
四、实证分析 6
（一）研究假设 6
（二）住房反向抵押养老保险需求影响因素的Logit回归分析 7
1. 个人统计学特征方面 7
2.子女方面 8
3.房屋状况方面 8
4.家庭资产状况方面 8
5.社会保障方面 8
（三）进一步分析——产生和排斥需求意愿的动机分析 9
1.有需求意愿的动机分析 9
2.产生排斥意愿的动机分析 10
五、结论与政策建议 11
（一）结论 11
（二）政策建议 11
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1.金融机构应设计更多元化的住房反向抵押产品 11
2.政府逐步引导、循序渐进 11
3.政府为参保老人提供支持系统、法律法规和其他相应保障 11
致谢 12
参考文献 12
附录 14
住房反向抵押养老保险需求的影响因素分析——以南京市为例
引言
引言
住房反向抵押养老保险是指拥有独立产权住房的老人将房屋抵押给保险公司，保险公司按照合约为老人发放养老金直至老人亡故。在这段时间，房屋的占有权、使用权、收益权、处置权归老人所有，在身故之后，保险公司将会获得房产处置权，处置后的款项将优先用于偿付养老保险的相关费用。也就是将身故后的房子给保险公司，保险公司为老人养老。真正得实现“以房养老”，其作为一种新的养老方式可以对养老保障起到补充作用。住房反向抵押保险越来越受到政府的重视，2020年初银保监会副主席透露《关于促进社会服务领域商业保险发展的意见》已经审议通过，要求保险公司结合老年人风险特征和需求特点，提升产品开发和服务能力。
相比于传统的金融产品，住房反向抵押养老保险是一种交叉型的金融工具，将金融学、社会学、经济学、统计学等多个领域有机结合起来，研究住房反向抵押养老保险有助于深化和丰富相关理论。研究住房反向抵押保险需求有助于促进个人或家庭资产在一生中的合理配置，有利于提升家庭消费水平，是一项具有社会意义的金融产品。
面对我国老龄化现状，传统的养老金融产品已经不能满足日益增加的老年人的需求，住房反向抵押养老保险的推出丰富了传统养老金融，拓宽了养老渠道。住房反向抵押养老保险的成功推行，将使得人们为晚年生计问题而进行的储蓄不再成为必要，将会提高老年人的消费能力，深刻影响人们“养儿防老”的传统观念和思维方式。
一、文献综述
（一）国外研究概况
住房反向抵押养老保险在英法等欧洲国家已经发展成熟，该产品即领取年金”的寿险服务 (“Collateralized Annuity”)。 这种服务是投保人将房屋产权抵押给保险公司, 自己可以终身继续使用该房屋;保险公司则按月向投保人(受益人)支付给付金, 也是终身支付, 直至投保人亡故, 保险公司才将该房屋收回, 进行销售、出租或者拍卖。它在美国被称为“反向抵押贷款”(“Reverse Mortgage”)。Hui shan（2011）使用Zip codelevel的分析方法论证了Zip密码的特性与住房反向抵押贷款市场占有率之间的关系，并预测在众多年老的房产拥有者当中，那些房产价值更高的人对反向抵押贷款的需求可能会更加强烈。Nakajima 和Telyukova (2014)认为，愿意参加住房反向抵押贷款的老人往往收入及财富少并且身体状况不佳，多数老人参加此业务是由于医疗费用的支出金额太大。
国外住房反向抵押贷款需求研究已经相对透彻，国民参与度也较高，住房抵押贷款有效解决了部分国家的因老贫困问题。
（二）国内研究概况
20世纪90年代以来，国内学者开始关注反向抵押贷款的金融产品。孟晓苏首先提出在我国开展反向抵押贷款相关产品。他认为，反向抵押贷款保险的出现促进了社会保障体系的成熟，同时也使保险公司扩大了服务领域，获得了巨大的保险利益（孟晓苏，2002）。现阶段，我国存在着资本市场不完善、养老保险基金隐性负债大、现有养老保险投资效率低等问题（胡继晔，2013）。因此，开展住房反向抵押贷款需要充分考虑我国的国情。
在住房反向抵押养老保险没有开始试点之前，就有很多学者对住房抵押的受众进行了分析预测，方明（2004）定性研究分析了住房反向抵押贷款的需求人群，结论认为空巢家庭老人、中低收入者等参与住房反向抵押贷款可能性最大。柴效武（2008）认为住房反向抵押贷款的市场需求人群具有如下特点：拥有至少一套自主产权房的老年人、父母与子女不居住一起、中等经济状况、房屋位置一般位于城市而非农村。
国内大部分的研究者认为，从各方面条件来说，我国己经具备开展住房反向抵押贷款的条件。在需求方面，瞿小敏(2015)基于上海市老年人口状况与意愿调查数据，考察居家老年人“以房养老”意愿并讨论其影响因素，指出在政府的帮助之下老年人对“以房养老”已经具有一定认知，但接受度较低。风笑天(2007)研究表明传统养老观念在城市居民当中占有较大分量但已经在逐步改善，总体来看，年龄、文化程度、家庭人口及资产情况等因素会对养老意愿产生一定影响。刘大唯（2011）调查发现老年人选择参与的主要原因是保障晚年生活、子女的照顾缺失或没有子女，而拒绝的主要原因是养老金已经较为充足或是受传统观念影响。基于我国现状与条件，中国养老保险行业只有释放更大的潜力，才能有效提高老年人的幸福感，“以房养老”是完善养老保障机制的新突破(蒙祝2018)。

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