近年来，由于外需的疲软，消费对于拉动我国经济增长的意义不断凸显，然而现实是我国居民消费率长期低于世界平均水平，与此同时是房价20年未止的高速攀升趋势，许多学者对两者关系进行研究，至今未统一结论，得出的共识是房价上涨通过财富效应与挤压效应对于居民消费水平的提升与抑制作用都存在。本文以消费函数理论和前人的房价影响消费的传导理论为基础，利用全国31个省市自治区2010年至2017年间城镇居民人均年消费支出，商品房销售平均价格，人均年可支配收入以及上证综合指数的数据，构建线性回归模型，运用最小二乘估计法，进行理论分析和实证研究。研究发现总体而言，在这7年间全国房地产价格的提高在一定程度上通过财富效应提升了城镇居民当期的消费水平，与最初根据现实情况提出的假设并不一致。并由此提出相关的政策建议。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
一、引言 1
二、文献综述 2
(一) 房价增长促进居民消费 2
1、财富效应 2
2、抵押效应 2
3、替代效应 2
（二）房价增长抑制居民消费 3
1、挤出效应 3
2、预防性储蓄效应 3
（三）房价增长对居民消费影响微弱 3
三、研究设计 3
（一）理论分析 3
1、消费函数理论 4
2、房价影响消费的理论 4
（二）变量选择与与数据来源 5
（三）研究模型 5
四、实证检验结果与分析 5
（一）描述性统计 5
(二) 单位根检验 6
(三) 协整检验 7
(四) 实证回归 7
五、结论与建议 8
致谢 8
参考文献 8
房地产价格对城镇居民消费水平影响
金融154：戎逸帆
引言
引言
消费、投资和出口一贯是拉动我国经济发展的三驾马车，在以往很长一段时间里，以投资出口为导向的经济模式一 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: *351916072* 
直是我国的发展主流。然而在2008年经济危机以后，及至2018年贸易战的打响，外需的疲软逐步加深。在这样的背景下，我国迫切需要转变经济发展方式，使三驾马车协调发展。但是，居民消费水平的不足已经严重制约了我国经济的持续健康发展。以城镇居民消费为主体的中国居民消费率不仅低于世界上所有其他主要国家，而且还低于这些国家历史上消费率的最低点，且自新世纪以来呈持续下滑的趋势，以2017年为例，根据各国央行发布的数据来看，我国当年居民消费支出占GDP 的比重不到40%，这一数字不仅远低于美国（69.5%）的水平，也低于老龄化严重、消费增长低迷的日本（56.3%）和韩国（47.8%）的水平，甚至还低于印度的居民消费支出水平（59.1%）。
而随着我国城镇化的不断推进，房地产在城镇居民家庭财富中的占比也越来越高，《国家统计年鉴》的数据显示，在城镇家庭的人均财富中，房产净值的比重高达68.68％。与之相对应的却是房地产价格20多年的不断攀升态势，商品房的销售均价由1992年的996元/㎡发展到2018年的8529元/㎡，增长了8.5倍。尽管国家和地区频频出台政策调控房价，也只能在一定程度上抑制短期需求，长期趋势未曾逆转。
由此，围绕着“总内需不足”与“高房价”的两大经济热点，越来越多的国内外学者开始思考沉重的购房负担是否是城镇居民消费水平难以提振的原因之一。大量研究的结论可分为以下几类：房价上升促进城镇居民消费水平，房价上升抑制城镇居民消费水平，以及房价波动对城镇居民价格水平影响微弱甚至无影响。及至目前，这一领域的研究尚未达成共识。
本文在前人研究的基础上，利用我国31个省市自治区的面板数据，通过构建线性回归模型，对两者的关系进行实证分析，以期进一步厘清房地产价格对城镇居民消费水平的影响，为相关政策制定提供参考依据。
二、文献综述
(一) 房价增长促进居民消费
相当一部分学者认为房地产价格的增长会通过财富效应、抵押效应和替代效应等传导机制拉动居民消费，这一观点在国外学者中占主流。
1、财富效应
一些国外学者以Friedman、Modigliani 和Hall等提出的LC－PIH以及RE－PIH消费理论为基础，提出财富效应理论，即由于住房资产存量巨大，如果其价格产生波动将会引起整个社会住房财富存量的变化进而导致消费支出的增减。Veirman 和 Dunstan（2010）认为房价上涨意味着居民拥有的住房资产有所升值，通过直接财富效应促进居民消费。Iacoviello（2013）也通过实证研究证明房价上涨引起的住房资产的增值，通过间接财富效应减弱居民住房的借贷约束，从而增加居民的消费水平。
在国内，黄静和屠梅曾(2009)首次利用家庭微观调查数据，对1998年住房改革之后我国房地产财富效应和居民消费进行研究，发现房价上涨对居民消费具有显著的促进作用，且经济越发达，财富效应越明显；张漾滨(2012)采用生命周期假设消费函数模型研究了房价波动对中国居民消费的影响．结果表明，无论从长期还是短期来看，房地产市场都具有财富效应；杜莉(2013)等以2008 年—2011年取得的635 份上海城镇居民入户调查数据为基础，通过实证研究发现，房价上升总体上提高了居民的平均消费倾向。
2、抵押效应
该观点支持者认定房价的上涨可以提高房地产资产的价值，进而通过抵押能获得更多的信用贷款，使得那些因为买房而导致短期现金流减少的家庭能暂时平滑其债务，从而增加消费。Case等人（2013）采用1975年—2012年的数据，对OECD国家的研究表明，住房价格上涨通过抵押效应对消费具有非常显著的正向影响
3、替代效应
前两者都针对有房人群，而这一种理论则指向尚未购房的城镇居民，美国学者Engelhardt（1994）通过建立理论模型和利用加拿大数据进行实证研究，证明了当房价上涨到他们对于购房已经“绝望”的水平时，他们可能推迟甚至取消购房计划，从而当期消费水平反而会上升。

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