宅基地抵押贷款对于盘活农村经济意义重大，但目前该政策尚处于试点起步阶段。本文以宅基地抵押贷款试点地区之一宣州区为例，首先介绍了宣州区宅基地抵押贷款的运行机制和贷款流程；接着通过具体的案例重点分析了影响宅基地抵押贷款可获性的因素，并得出抵押物处置难、政府推动力度不足、金融机构积极性不高是影响宅基地抵押贷款可获性的三个主要因素。最后，着重从风险缓释机制建立、金融产品创新等方面提出相关建议以构建立体化解决方案。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Keyword 1
一、引言 2
二、文献综述 2
（一）国外研究综述 2
（二）国内研究综述 2
1.对农户住房产权制度的研究 2
2.农村住房财产权抵押贷款的制度评价 3
3.不同农村宅基地抵押贷款模式的研究 3
4.两权抵押贷款的发展状况 3
三、试点地区运营机制分析 3
（一）运行机制设计 3
1.试点先行 3
2.政策导向 4
3.宅基地确权 4
4.抵押登记 4
5.风险分散 4
（二）现行贷款流程 5
1.提出宅基地抵押贷款申请 5
2.宅基地定价评估 5
3.银行受理 5
4.签订贷款抵押合同 5
5.借款人履约还款 6
6.建立农户信用档案 6
三、案例分析贷款可获性制约因素 6
（一）案例一 6
1.贷款基本情况 6
2.影响贷款可获性因素分析 6
（二）案例二 7
1.贷款基本情况 7
2.影响贷款可获性因素分析 7
（三）案例总结分析 8
1.抵押物处置难 8
2.政府推动力度不足 9
3.金融机构积极性不高 9
4.农户认知度不够 9
四、相关建议 9
（一）修订相关法律规定 9
（二）政府增强推动力度 10
 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: #351916072# 
/> 1.加快推动现有政策实施 10
2.建立风险缓释机制 10
3.加大宣传力度,提高农户信用意识 11
（三）金融产品设计创新 11
1.贷款模式地区分类设计 11
（四）解放固化思想，加强信用建设 12
1.解放小富即安思想，突破小农经济意识 12
2.加快农户信用档案建设 12
致谢 12
参考文献 12
宅基地抵押贷款可获性影响因素研究
——基于安徽省宣城市宣州区
引言
随着农村经济的不断发展，农民对资金的需求愈发旺盛，但由于各种历史和现实因素的制约，农民难以获得足够的生产资金，农村金融发展受阻，农民融资难已成为制约农村经济发展的重要因素，始终制约着我国农户收入水平的提高和农村经济的发展。农民难以从银行获得所需资金的一个重要原因在于缺乏有足够价值的抵押物；而另一方面，农村拥有着宅基地这一无限的“沉睡资本”，却因相关法律法规规定无法发挥价值。因此，近年来，很多学者呼吁并主张通过土地产权制度改革来改变农业生产投资不足、农业效率低下的困境，并促进农村金融市场的发育。国家对此出台了一些具体的改革措施，试图通过创新性的机制和金融产品缓解抵押约束。2015 年在全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等 232 个试点县（市、区）、天津市蓟县等 59 个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定中成为全国 59 个宅基地抵押贷款的试点地地区之一，暂停实施《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。
二、文献综述
（一）国外研究综述
我国与西方发达国家的农村土地性质完全不同。我国的农村土地属于集体所有，但西方发达国家的农村土地属于私人所有。因此，对农村土地的处置政府并没有进行限制和约束。农村土地性质的区别使得我国学者和其它国家学者的研究方向截然不同，外国学者关于农房抵押贷款的研究寥寥无几。西方国家所说的土地流转其实就是指土地交易，而土地交易的方式也同样有转让、出租、入股、抵押等，他们对于土地交易的研究更多的在交易市场上。大部分学者都认为土地流转能够很好的实现农业的规模化经营，从而提高生产效率。Eric Van Tassel(2004)通过建立模型对小农户用土地所有权作抵押进行了分析，认为当农户和银行对土地有一致的估价时，农户就能从银行获得贷款以增加收入。Field(2003)对秘鲁进行了实证研究，发现当抵押品的处置成本高于贷款的预期收益时，土地抵押对于市场几乎无作用。Macmillan（2000）认为土地需要在政府控制的前提下实现在市场中的自由流转。
（二）国内研究综述
1.对农户住房产权制度的研究
农户住宅指农村集体经济组织成员在农村集体土地上建造的房屋。高圣平和陈文学（2009）提出在农村，房屋在农民资产中占据很大比重，是农民手中一种普遍存在又具有较强依赖性的资产。很多学者发现当前的农民住房还存在不少问题：张铮、周文霞（2016）；胡方芳等（2016）；陈璐（2017）通过研究发现出现了一多宅的局面、住宅闲置利用效率低的现象，究其原因，是住宅基地收购方式的多样化和相关政策规定的实际违反，违背了“一房”原则和农村住宅面积的超标。李志强 （2011）指出，由于宅基地流转法律的限制和外出务工的农村劳动力数量众多，农村空置的“空心村”很多。陈美球、吴萍（2016）；吴扬（2016）；印子（2017）研究发现，农村住房管理混乱，权属登记不完整的主要原因在于宅基地的管理功能和农村住房产权管理的不完善。
2.农村住房财产权抵押贷款的制度评价
目前国内学者对于农村住房抵押主要有两种主张：一种主张是“房地分离”，就是说宅基地使用权的抵押和农房的抵押是分开的。另一种主张是“房地一体” ，即地随房走：农村房屋抵押和宅基地使用权共同抵押。第一种态度认为宅基地的特殊性质使得房地一体原则不适用，房地分离则更符合相关法律规定。第二种态度认为房地一体原则具有诸多好处，且房地一体符合现行住房抵押制度的相关规定。

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