众所周知，集体经营性建设用地入市的前提条件是经营性建设用地，而土地征收的征收范围则是公共利益需要用地，然而在我国现行的法律中未对公共利益的定义进行明确解释，致使在地方试点被广泛化解释，不少具有高盈利性质经营性用途如商服业、工矿仓储业用途土地等含混其中。本文通过对武进区的土地征收政策梳理后发现，武进区仍将城市规划、城市建设作为征收行为实施的理由，并且在土地征收范围中对于部分公共需要用地项目中的经营性用地未进行排除，从而模糊集体土地入市和征收的边界。与此同时，本文选取2017-2018年常州市武进区集体经营性建设用地入市和土地征收的相关数据，定量计算两过程中的集体收益，并进行对比。计算结果表明同一块用地采用不同的方式（征收或入市）进入建设用地市场，集体获得的收益差异较大，通过入市获得的土地收益比土地征收所获收益的1.5倍还要多。从产权的角度来看，这样的收益差距有碍社会公平，从而影响城乡一体化建设用地市场的进程。
目录
一、绪论 2
（一）研究背景与意义 2
1．研究背景 2
2．研究意义 3
（二）研究现状 3
1．集体经营性建设用地入市相关研究 3
2．土地征收相关研究 3
3．两者相关关联研究 4
（三）研究内容及方法 5
1．研究内容 5
2．研究方法 5
二、概念界定与理论基础 5
（一）核心概念界定 5
1．公共利益 5
2．经营性建设用地 5
3．集体收益 5
（二）理论基础 6
1．马克思地租地价理论 6
2．土地产权理论 6
3．土地发展权理论 6
三、集体经营性建设用地入市及土地征收收益分配以武进区为例 6
（一）常州武进区基本情况 6
（二）集体经营性建设用地入市 6
1．集体经营性建设用地入市现状 6
2．集体经营性建设用地入市收益分配 7
（三）土地征收 8
1．土地征收现状 8
2．土地征收补偿 10
四、集体经营性建设用地入市与土地征 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ^351916072* 
收过程中的集体收益对比研究 11
（一）土地类型化 11
（二）集体经营性建设用地入市与土地征收收益比较 11
（三）集体经营性建设用地入市与土地征收收益分配理论分析与对比 12
1．土地增值机理分析及理论收益分配方案 12
2．收益分配对比 14
五、政策建议 14
（一）界定好入市与征地边界，对公共利益用地类型化 14
（二）考虑土地的市场价值，探索合理的征地补偿方式 15
（三）缩小征地范围，优先采用集体经营性建设用地入市 15
致谢 15
参考文献： 15
集体经营性建设用地入市与土地征收过程中的集体收益对比研究——以常州市武进区为例
引言
一、绪论
（一）研究背景与意义
1．研究背景
20世纪80年代以来，随着改革开放的不断推进，乡镇企业的蓬勃发展催生了大量的建设用地需求。经济体制和乡镇企业改革的不断深入打破了我国计划经济体制下的集体所有、集体统一经营的农村建设用地格局，各地区开始探索建立集体土地使用权交易市场。在1986年出台的《土地管理法》中曾明确地将国有建设用地和集体建设用地进行分节处理，并明确了分离国有建设用地和集体建设用地二者的原则，从而形成了一套我国国有、集体所有土地的二元体制。从此之后，我国的国有建设用地快速发展，有力推进了我国的城市化进程，而集体建设用地流转因受法律限制从严格管控阶段转向自发、无序流转阶段。
与此同时，在1986年出台的《土地管理法》中还明确规定了“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”，土地征收成为集体土地进入城市建设用地市场的唯一途径。由于相关规定中将土地征收的前提确定为“为公共利益的需要”，却并未明确哪些建设项目符合“为公共利益需要”的原则。各地方政府对此原则理解不一，导致各地在土地征用上行为混乱。据吕彦彬（2004）对中国落后地区土地征用利益分配的研究表明：落后地区非耕地补偿中的利益分配格局为农村集体占26.07%，县级政府占67.01%，县以上政府占6.92%；而在落后地区耕地补偿中的利益分配格局为农村集体占32.17%，县级政府占52.45%，县以上政府占15.38%[1]。土地用途的转变导致土地收益的急剧上升，大额的增值收益基本上被政府和开发商所占有，从而引发地方政府征地权的滥用，多征少用、征而不用现象的发生，集体建设用地私下自发以及无序流传的局面也越加严重。
但是，私下流转集体建设用地并不能够得到国家法律的保护，交易过程极不规范，存在诸多弊端。随着城镇化、工业化的发展速度不断加快，对城镇建设用地的需求不断增加，但是相关土地的供给却一直无法满足需求的增加。除此之外，农村人口在近年不断减少，而集体建设用地却因为相关法律的限制无法流转，使得部分农村土地低效闲置。李杰（2011）认为在当前城镇化的背景下，土地的结构性短缺已经成为我国经济社会发展的最大障碍，远超过了之前的资本短缺问题。学术界、政府以及公众关注的热点和土地管理法修订中难以回避的核心问题逐步转移到集体建设用地的流转上[2]。2013年召开的十八届三中全会颁布了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，该决定明确允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有地同等入市、同权同价的原则，从而建立城乡统一的建设用地市场。土地入市政策的推出意味着在城市建设用地的供给方面将存在土地征收和集体经营性建设用地直接入市的双轨制。
在此之前，集体建设用地若是要进入城市建设用地市场便必须采用征地的方式。而这种方式会无法显现出因经济发展以及规划用途转变所带来的土地增值，土地价值只是以国家给予集体以及农民的土地补偿款来表示。但是，在提出土地入市政策后，原来的交易方式发生了变化，使潜在收益得以显现，由此产生入市增值收益。据杨庆媛、杨人豪等（2017）基于成都市郫都区的具体实践数据对入市促进农民土地财产性收入增长效果的研究表明，当年入市交易总收益总计20982.51万元，集体收益总计13217.23万元，占总收益的63.0%[3]。与前文的土地征收的收益分配格局进行对比，我们发现，入市使集体建设用地的增值收益大部分掌握在集体手中，而土地征收下的集体收益远不及入市过程中集体所获收益，造成了部分地区土地征收与集体经营性建设用地入市过程中取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例失衡。该现象有碍社会公平，也潜在地促进了“征地难”问题的发生。

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