研究目的探讨房地产税对租赁市场行为决策的影响，阐明房地产税的征收对房屋租赁市场租房消费行为选择的影响关系，并实证研究探析房地产税改革情况下租赁市场供需双方行为选择特征，从而根据租赁市场消费者行为选择结果选择适合我国商品住宅市场健康发展的房地产税制方案。研究方法问卷调查法，模型分析法（TOPSIS），计量分析法，比较分析法。研究结果(1)本文所选方差分析及TOPSIS模型为定量判断影响及合理性分析提供有效技术支持。（2）南京市消费者普遍对房产税职能发挥缺乏信心。（3）房产税对公民租房消费行为的影响不为线性增加。（4）基于TOPSIS模型测算得到0.5%是南京房产税率最优解。研究结论增强房地产税的功能认知,提高公众接受度。依据市场设定弹性税率,调节和引导合理住房消费。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 2
一、房产税的内涵及其作用下租房消费行为影响的因素分析 3
（一）房产税的内涵 3
（二）房产税的征收对租房消费影响的因素 3
1.房产税的征收方式 3
2.房产税的计税税率 3
（三）房产税作用下其他消费者租房消费行为影响的因素 4
二、房产税的征收对租房消费影响的判断分析及合理性测算 4
（一）基于方差分析的房产税的征收对租房消费影响判断 4
1.方差分析 4
2.检验步骤 4
（二）基于TOPSIS模型的房产税征收税率合理性测算 5
1.合理性的界定 5
2. TOPSIS模型介绍 5
3.变量的选择及权重的分配 5
4.测算步骤 5
三、实证分析——以南京市为例 6
（一）研究区的选择 6
（二）调查问卷 6
（三）调查实施 7
（四）相关变量描述性统计分析 7
1.调査对象的个人及家庭基本特征 7
2.消费者对房地产税的态度及功能认知 7
3.房产税征收模拟情况下居民租房行为变化 8
4.居民可以承受的最高 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ^351916072# 
税率统计 8
（五）房产税的征收对租房消费的影响判断分析 8
1.配对样本Ｔ检验 8
2.检验结果分析 9
（六）基于TOPSIS模型的房产税税率合理性分析 9
1.变量的选择及权重的分配 10
2.TOPSIS模型求解 10
四、结论与政策建议 11
（一）结论与讨论 11
（二）政策建议 12
1.增强房地产税的功能认知,提高公众接受度 12
2.依据市场设定弹性税率,调节和引导合理住房消费 12
致谢 12
参考文献 13
房地产税对房屋租赁市场住房消费行为的影响研究
—以南京市为例
引言
引言
自上个世纪90年代末以来，我国房地产改革取得的突破是重大的，房地产产业成长迅速。同时加上国家大力发展土地批租，商品房产业已经为社会经济发展做出巨大贡献。不过随之而来，是一连串的危机，最突出的就是商品房市场自身所表现的重大的非理性繁荣，为了应对房价的快速上涨，国家采用了包括限制购买、限额贷款、提高首付比等多项行政手段。但这些行政手段多半具有应急性、扭曲性等问题，具备恒久性和税收中性的房产税被赋与厚望。公众和国家普遍盼望房产税可以达到调控收入分配的作用、增加地方财政收入和调控住房价格等多重目的。重庆、上海两市在2011年首先成为征收该房地产新税种的改革试点，赋税对象为局部的个人住宅，由此中国正式迈出了税制革新进程的关键一步。而在此过程中如果能够运用科学的方法，基于客观的数据去探究居民的住房消费行为选择究竟会不会被这一新税种影响、具体的影响机理与影响程度、大众对该赋税所能接受的程度以及所能接受的方式，那么将十分有利于在遏制投资性和投机性消费、维护地方财政稳定的同时增进保护我国租房消费者的权益。为将来国家对房产税征收强度及征收方法的确定提供了数据基础及理论支撑。
探讨关于房产税的征缴对房地产市场的影响是必要的，而通过实证研究也表明一种新税种的制定并开征必定会对该领域的市场产生影响，对于房产市场来说这种影响体现在房价的波动上，对于消费者来说，则体现在消费行为的选择变化上，而房价的波动又与消费者的行为意愿息息相关。前人专家主要从以下几点进行了研究：（1）从公共服务的角度。研究关注的重点是当地房屋价格和社会服务质量会影响民众的择居决策[1]，许多学者研究了该税负与房产价格之间的联系，房产税条件下的公共服务[2]作为一个新的视角出现在人们的视野。因为房产税固然会增大房屋的持有压力，但如果征收上去的税款被用作高质量的公共服务的话，那此时所持有的不动产的价值也会增高，即均衡掉赋税所拉低的房屋价值。同样不少专家在之后的一段时间对于房产税与房屋价格的关联方面作了不少的贡献[3]。（2）从征缴房地产让渡税收的方面[4]思考。即在无弹性供应房地产的设定下，房价会随其税收将在短时间内下降，且很难出现转嫁赋税。前人学者采取建模[5]的方法研究了房产税使房屋价格短时间内走低的情况是一种新的突破，开启了实证研究的先河。另外还有从该赋税对房主投资回报角度出发对房产税与房价进行探究，飞速上涨的房价让房屋不仅仅成为生活的必需品，同时也成为投资的热俏商品。房产税既会扭转投资客的计划利润，又将扭转房屋资产的NPV，其会构建一种新的平衡点并使之低于该赋税没有征收时的平衡价格[6]。（3）从房地产开发成本及土地出让金的缴纳角度分析[7]。指出房地产的开发成本在征收房地产税后，便会由于建设方不再提供土地流动手续费以及其它由居民缴纳的税费下降，从而可以使当前的房价回落。若是将土地流动成本归入房地产税改革系统，不动产价格就会由于土地流动成本提供的对象的改变而下降[8]。（4）从我国商品房市场的需求弹性角度来考虑[9]。不管是从投资利润还是居住成本来看，不动产价格短时间内都不会下降，反而会提高[10]｡房产税的征收其实不会在最基本的层面转变房地产供给与需求之间的平衡[11]，因为其对消费者投资购房的影响过小，房价依旧会维持原样｡其实证实想经由房地产税压制房价上涨分析还停留在理论，这类抑制作用难以变成现实[12]｡一个地区的空置率水平将在某种意义上决定租赁价格的最后走向。在人口聚集型城市，房产税的影响主要体现为税收效应，税收将转嫁给租户，加大低收入人群的负担;而在人口流失型城市，房产税可以通过拉低空置率来使房价回归正常，有益本地房地产市场朝着健康的方向发展。（5）从房屋空置率角度[13]上来研究。若一个地区属于人口聚集型，租房市场将非常火热，很少有待租的房屋，如上海、深圳，当大家以为房价依旧会涨时，推出房产税的首要影响会表现为税收效应:房东负担小部分税金，消费者负担大部分税金，市面上的租金总体呈上升趋势。换句话说，房产税本应调度人民工资水平的，尽管赋税的对象人群是高较收入人群，但现实中却是低收入人群背负税金压力，这部分人群的储蓄将更少，且在长期中将会由于居住成本压力的提升选择离开该城市。倘若地区人口正在流失，需要租房的人较少，而在之前新建了过多的房子，空房子过多，空房租不出去时，征收赋税会让空置房源进入二手房市场，随之拉低房价。

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