限购政策实施之后，房价的上涨趋势应受抑制，但从南京市十一个行政区近五年房价变化曲线上并未体现，房价数值反而出现不降反涨效果，因此需要结合各区实际情况对限购政策的影响机制进行研究。首先根据限购政策在南京的实施范围将十一个行政区分类，并通过各类经济因素所占权重进行分等定级，分别记录2014年4月至2019年初十一个行政区的商品房价格数据，将影响房价的各类经济因素的面板数据加入回归分析进行研究，指出限购政策如何作用于各行政区房价，并从不同地区不同类型实施前后多维度对比得出结论。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、绪论1
（一）研究背景1
（二）研究目的与意义2
1．研究目的2
2．研究意义2
（三）研究内容2
（四）研究方法2
二、文献回顾2
三、限购政策对房价影响的理论分析4
（一）南京住房限购政策发展4
（二）限购政策对房价影响的理论分析4
（三）限购政策对南京房价影响的假说4
四、实证分析5
（一）模型构建5
（二）数据来源5
（三）变量的选取5
（四）分等定级6
（五）统计分析6
1．二手房数据统计6
2．二手房回归分析7
3．新房数据统计8
4．新房回归分析9
五、结论与政策意见10
（一）研究结论10
（二）政策意见11
致谢11
参考文献11
表1 德尔菲法打分结果6
表2 二手房描述性变量统计情况6
表3 主城八区的二手房房价回归分析表7
表4 六合三区的二手房房价回归分析表7
表5 新房描述性变量统计情况8
表6 主城八区的新房房价回归分析表9
表7 六合三区的新房房价回归分析表9
限购政策对房地产价格的影响
——基于南京市十一个行政区面板数据的 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ^351916072* 
研究
土地资源管理 佘晋进
引言
一、 绪论
（一）研究背景
限购政策是房地产市场发展的产物，住房问题关乎民生与社会稳定发展，限购政策是政府为了抑制投资投机性购房需求，稳定高增长房价而实施的政策。在房地产行业高速发展的背景下，房地产收入占国民经济比重越来越高，加之房地产商对暴利的追求，造成国民社会保障体系严重失调，社会两极分化愈发严重，社会经济的可持续发展受到制约。为了解决一系列房价过快增长带来的问题，住房市场采取了打击囤地等调控手段，但调控力度疲软，房价仍居高不下；征收房产税等宏观调控手段也无法落实，媒体不切实际的报道让大多数居民渐失信心；随着房价不断上涨，民生问题愈发严重。因此各大城市结合自身特点，相继出台住房限购政策[1]。
在2016年中央经济工作会议上,习主席为住房问题指明方向，要明确住房的居住属性以及房住不炒的定位，从投机性购房需求层面开始遏制，以此来稳定市场，强化房地产市场调控管理，更好的把握房地产市场的调节机制。地方政府为响应国家号召纷纷出台新一轮限购政策，随着房地产市场自我调节愈加稳定，限购政策也愈加完善[2]。限购政策实施之后，房价的上涨趋势应受抑制，但从南京市十一个行政区近五年房价变化曲线上并未体现，房价数值反而出现不降反涨效果，因此需要结合各区实际情况对限购政策的影响机制进行研究。
（二）研究目的与意义
1．研究目的
通过分析南京市各行政区房价的变化，指出限购政策对南京市房地产市场的影响机制，从而对在南京市范围内出台的限购政策实施效果进行反馈，并提出相关政策意见。
2．研究意义
研究限购政策有助于详细认知南京房地产市场的独特性,从而为南京房地产市场调控的战略方向奠定基调；二是有助于更好地了解南京各行政区房地产调控政策的实施效果，从而决断出适合南京不同区域的限购条件和限购力度，选择更适宜的政策搭配。
（三）研究内容
结合各区实际情况，分析限购政策对南京各行政区房地产价格造成的变化，从而探讨限购政策对房地产价格的作用机制。
对各行政区的住房价格在限购政策实施前后的数值变化进行横向对比；
对限购实施之后各行政区不同类型商品房（新房和二手房）房价的纵向对比。
（四）研究方法
本文通过建立多元线性回归模型进行研究，首先将记录的2014年4月至2019年期间内南京十一个行政区商品房的月平均价格作为因变量，是否实行限购政策作为核心解释变量，其他城市统计性数据作为其他变量，得到回归之后的相关性分析，从而判断各因素对房价的影响效果和作用机制。
二、 文献回顾
从实施限购政策的理论依据上，钟斌认为房地产同样具有商品属性，在满足是生活必需品、供给量不足、购买者收入差距大这三个必要条件下[3]需对其进行限购，如果任由市场供需关系自主调节，结果就会使得高收入人群对该商品的需求量与消费量要高于低收入人群，这违背了社会福利最大化[4]的目标。因此政府应对该商品实行限购政策，据此我国实行房地产限购政策来抑制非理性膨胀，维护居民的基本住房权。
从限购政策实施效果和实施范围方面上，许多学者通过研究得出的结论概括为以下五个方面：
1．限购政策短期效果有限，应延长限购政策作用时长
一派学者采用空间计量模型[5]、倍差法[6][7]等模型量化方法进行研究，结果表明限购政策对住房价格的长期控制上呈现一个显著效果。王敏等从房地产供给方的应对策略构建动态模型研究对房价的影响，结论表明限购政策对房价的短期影响是有限的，而限购时限延长，受限购群体范围扩大都可以对住房价格降低起到一定的作用，但因为限购限制购房者投机需求，也限制了其他居民自住与投资需求，这将造成额外福利损失。因此，最佳的限购效果是从限购对象的投机需求层面开始永久限制[8]。学者刘江涛研究开发商的预期和投资需求的预期对市场的二项条件的影响，来表明对住房实行限购政策，有利于降低目前的房价。从实施后短期反馈结果来看，取消限购政策容易引起房价曲线的报复性反弹；从长期效果来看，限购的实行时长和执行强度对房价有一定影响。房地产开发商和投资者的预期是影响未来房价走势的重要因素，决策者应该考虑在房地产市场中加强参与者的预期管理[9]。

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