政府主导下的宅基地退出补偿与增值收益分配研究【字数：12165】
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 1
一、文献综述 2
（一）宅基地退出方式 2
（二）宅基地退出补偿 2
（三）土地增值收益及其来源 2
（四）土地增值收益分配测算 3
二、宅基地退出补偿的理论依据 3
三、宅基地退出补偿与增值收益模型构建 4
（一）宅基地功能损失 4
1.住房保障功能 4
2.生产要素功能 4
（1）耕地的生产力价值 5
（2）耕地的失业保障价值 5
（二）土地增值收益 5
1.宅基地退出中土地增值收益的内涵及形成过程 5
2.宅基地退出中土地增值收益分配 6
（1）农户及村集体的土地增值收益 6
（2）政府的土地增值收益 6
四、实证研究 7
（一）研究区域概况 7
（二）测算模型的实际应用 7
1. 居住保障功能价值测算 7
2.生产要素功能价值测算 7
（1）耕地的生产力价值测算 7
（2）耕地的失业保障价值测算 7
3.宅基地退出土地增值收益测算 8
五、结论与展望 9
（一）结论 9
（二）展望 9
致谢 10
参考文献 11
政府主导下的宅基地退 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: @351916072@
出补偿与增值收益分配研究
引言
引言
2015年至2017年间，农村土地问题在“三农问题”中占69%居于首位，其中宅基地相关问题更是占据了较大的比重[1]。党中央对农村土地制度改革给予了高度重视，2015年颁布的中央一号文件已明确要积极推进入城农民在其村集体内部有偿退出宅基地，并建立农民生活居住保障的新机制；要建立完善使政府、集体、农民同时取得合理土地增值收益的机制，合理提高农民收益。政策表明了今后农村宅基地制度改革的目标、方向和任务，农民有偿退出宅基地将成为一种必然的趋势。
另一方面，近年来随着我国城市化进程的快速发展，农村人口从业转移至非农产业这一态势越发明显，农村宅基地空闲放置、违规建设交易现象普遍存在。同时，为了严格遵守18亿亩耕地红线的约束性指标，弥补工业化和城市化对于建设用地迫切需求的问题，缓解城市化发展与建设用地不足之间的矛盾[2]，就必须要加强对农村宅基地的节约集约利用，引导农民按照规定退出宅基地。但由于相关法律制度的不完善、地方政府的强制性政策以及农地所有权主体的模糊性等原因，在各地开展的宅基地退出活动中大多存在着补偿标准不合理、农民没有参与增值收益分享等问题。因此，如何保障农民在宅基地退出过程中的权益、实现公平合理的土地增值收益分配，这一现实问题是当前亟需解决的。
本文依据产权经济学、土地发展权理论，科学、清晰地界定了宅基地退出补偿价值的内涵，通过构建宅基地退出补偿测算模型，定量确定淮安市金湖县银涂镇的补偿标准和政府、村集体、农户三者间土地增值收益分配较为理想的比例，探索出合理的宅基地定价模式和适用性较强的土地增值收益分配路径，为宅基地退出改革提供有力的理论和依据。
一、文献综述
（一）宅基地退出方式
农村宅基地退出的方式可以归纳总结为四种，分别是政府主导型退出、村民自发型退出、企业推动型退出和借助市场进行宅基地退出，区别在于组织、管理、实施宅基地退出整个过程的主体不同。本文关注由政府主导的宅基地退出，其主要是根据城市建设用地需求和农民退出宅基地的意愿，由地方政府整理宅基地并统一进行复垦工作，然后用农村建设用地指标换取城市建设用地指标，最后在土地市场上按照招拍挂等方式将新增建设用地出让给城市用地者[3]。此种模式能够发挥政府的导向作用，有利于招商引资和产业开拓，使有关部门相互协作，进行统一的安置补偿、配套基础设施建设和集中居住区规划布局[4]。但是政府指导开展宅基地退出可能会弱化农民权益、损害农民福利，由于利益主体地位有较大差异，可能存在增值收益分配不合理的现象[5]。
（二）宅基地退出补偿
农村宅基地是中国农村土地制度特有的概念，在国外大多数国家实行的是土地私有制度，农村土地一般属于私人所有，有较为完善的土地市场体系。因此，国外学术界非常注重土地产权[6]、土地市场体系[7]的研究，并基于土地发展权的视角分析农户住宅价值。在宅基地退出补偿相关研究方面，国内学术界主要形成了以下的观点：第一种观点是认为农村宅基地退出只补偿宅基地上建筑物[8]；第二种观点是农村宅基地退出补偿包括对宅基地和在宅基地上的房屋、设施等补偿[9]；第三种观点是多角度考虑宅基地退出补偿，比如期望性价值补偿[10]、直接使用价值补偿[11]等可以涵盖在内。宅基地退出补偿的核心是宅基地价值测算，当前国内学者的研究多集中于宅基地的价值构成因素，通过建立宅基地价值生产函数[12]、引用地价评估方法[13]、利用土地发展权理论[14]对宅基地价值进行测算。
（三）土地增值收益及其来源
原文链接：http://www.jxszl.com/jmgl/ggsygl/562648.html
