二十世纪末至今以来，我国的房地产市场发展飞速，为了稳定房地产市场，促进经济平稳发展，以及解决房价上涨过快，住房供给结构失衡等问题，国家多次出台相关政策，利用政策手段来进行房地产市场的调控。追溯和分析房地产宏观调控政策工具的变迁历程，梳理演变脉络，对于总结历年来调控工具的经验，完善房地产宏观调控政策有一定的理论意义和现实意义。当前国内外学界对于房地产调控政策的研究更多的聚焦于政策文本内容的质性分析、对政策背后逻辑的分析，以及对政策有效性研究。因此，本文利用内容分析法，基于对国务院从1998-2018年20年期间出台的一系列政策文本的分析,进而得出这一期间政策工具类型的演变过程，解释了不同的政策工具类型与房地产市场变化之间的密切关系。
目录
摘要 2
关键词 2
Abstract 2
引言 2
一、文献综述 3
二、相关概念 3
（一）内容分析法的类型及应用模型 3
（二）内容分析法在政策科学中的应用 3
（三）房地产调控政策工具 3
三、研究方法与分析流程 5
（一）内容分析法 5
（二）数据来源及样本选择 5
（三）构建测量维度及体系 5
（四）建立数据库和数据预处理。 6
四、统计结果与分析 6
（一）按照年份进行统计和分析 6
（二）按照调控阶段进行统计和分析 8
五、结论及讨论 10
致谢 10
参考文献 10
基于内容分析的房地产调控政策工具的变迁分析
引言
real estate control policy instrument Content analysis
引言
当前国内外学界关于中国房地产宏观调控的研究，主要有三个方面。第一个方面主要聚焦于某一项或某一类宏观调控政策。如土地政策[1][3]、货币政策[4][5]、税收政策[6][7]等; 二是对某一时期政府出台的宏观调控政策进行分析[8]; 三是以时间为轴线，对某一时段政府出台的宏观调控政策进行总结[9]。总的来说，房地产调控政 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: *351916072* 
策对于房价和经济发展的影响举足轻重。而在各种内外部因素的影响下，不同的时期政府在房地产调控政策工具的选择上面具有一定的差异。房地产调控政策变迁的过程不仅体现了在不同的阶段，房地产调控的政策目标、政策价值和政策工具的变化过程和变化规律，也反映出中国经济社会变革和思想观念的转变。因此，本文运用内容分析法，收集了19982018二十年间中央及国务院出台的房地产调控政策文本，梳理房地产宏观调控政策工具的演变脉络，总结历年来调控工具的阶段性特征以及演变过程，期望能进一步完善当前学界对于房地产的宏观调控政策方面的研究，同时也为建立有利于房地产调控的长效机制提供一份参考和建议。
一、文献综述
国外的学者们主要通过经济学、社会学、政治学以及公共政策等不同的学科视角，对房地产调控的理论基础、政策目标、调控手段、保障模式等方面展开过研究，在政府对房地产的调控方面，有学者提出货币政策能取得更好的调控效果。[10]但也有学者利用格兰杰因果分析和VAR建模的方法得出，货币政策是房地产泡沫的成因之一[11]有学者专门研究了中国的房地产政策发展，并将其发展历程分为计划经济背景阶段、改革阶段、调控和控制阶段[12]。
国内学者对房地产宏观调控的研究内容主要集中在以下几方面：一、聚焦于房地产 调控政策的内容和房地产调控政策的政策目标[13]政策网络[14]政策评估和绩效[15]、房地产市场金融等。二，关注于房地产调控政策的效果，分析房地产调控政策效果的有效性[16]三、房地产调控政策变迁研究。房地产政策变迁的定性研究主要集中于政策文本内容解读，追溯和整理了我国房地产政策的演变历史和进程、总结房地产政策的阶段特征以及对政策进行评价等方面[17]。
综上所述，虽然国内外对于房地产调控政策的研究较多，但大都是基于质性分析，量化分析较少；研究的内容通常聚焦于具体的政策文本内容，而且大部分是依照经验判断。在房地产调控政策的纵向研究上，也是更多的倾向于研究房地产调控政策的阶段性特征，较少研究房地产调控政策的变迁。
二、相关概念
（一）内容分析法的类型及应用模型
内容分析法是一种对研究对象的内容进行分析,透过现象看本质的科学方法，主要以各种文献为研究对象。[18]内容分析法诞生于二十世纪初，最早起源于新闻传播领域，是通过统计新闻报纸上某方面内容的篇数，来分析社会舆论状况，以及研究社会和文化发展的历史趋势。[19]第二次世界大战期间哈罗德拉斯韦尔等人运用内容分析法对情报进行处理使内容分析法趋于成熟。现代社会以来，随着人们对它的逐渐关注，内容分析法被不断完善并广泛运用于各个具有文献记录的领域。
内容分析法主要分为三种类型，分别是实验式、解读式以及计算机辅助的内容分析法。[23]在这三种方法之中，解读式内容分析法是定性分析，主观性比较强。实验式内容分析法是一种定性与定量结合的方法，由于指标体系的分类及制定仍取决于研究者，因此此方法仍具有一定的主观性。而计算机辅助内容分析将定性与定量方法有效地结合，是多数内容分析中十分重要的手段。
人们从现有的运用内容分析法的理论研究及实践研究中，总结出了一系列内容分析法的应用模型。其中，三种主要的应用模型分别是系统、指标以及语言分析模型。系统分析模型是通过文字来解释系统中间的内在联系,从而推理研究它所反映的社会现象；指标分析模型则是通过用两个或两个以上的指标加权组合成对应的指标体系,简单明了地解释了相应的信息所表明的事物的状态和方法。[24]而对于分析政策文本，最常用的就是这两种模型。
（二）内容分析法在政策科学中的应用
近年来，随着各国学者对内容分析法的认识不断提高，内容分析法已被广泛应用到各个领域。虽然绝大多数成果来自于情报学和图书馆学领域，但是内容分析法在政策科学的分析领域的应用也在逐步增加。
在国外，有学者曾使用内容分析法分析过多边环境协定以及千年发展目标中各项政策的政策一致性， [25]也有学者使用内容分析法，分析各种类型的基本政策工具的使用情况，对各项政策中支持创新的相关政策措施以及条款实行分类编码[26]在国内，对于土地政策的分析方面，有学者通过内容分析法和概括总结，将政策文本内容进行编码统计，分析了农村集体建设用地使用权流转相关政策演进的趋势[22]；在分析我国土地利用总体规划多元目标及其关系的基础上，有学者采用内容分析法对全国土地利用总体规划纲要进行词频挖掘，从而构建土地利用规划目标偏好的测量维度及体系，进而对两轮省级的土地利用总体规划文本进行目标偏好的定量测度。[29]对国家土地督察制度进行计量和分析中，也曾有人使用内容分析法，指出现行土地督察制度存在的问题等。 [30]

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