城市地铁与房地产价格的关系问题一直是学术界的研究热点，本文首先对现实问题进行简化，在问题简化的基础上进行理论分析与推导，得到相关结论。接着建立特征价格模型，构建特征价格模型的半对数方程，在此基础上，利用MATLAB对北京市三环以外的轨道交通站点及相关二手房交易数据进行多元回归分析。通过定量分析验证理论模型推演出的结论，揭示城市地铁与房地产价格之间的一般规律。研究结果表明（1）地铁对周边一定范围内的住宅价格存在正面影响，但该影响以300米为拐点呈倒“U”型，即在0-300米范围内，轨道交通站点对住宅价格呈负面影响，300米范围以外呈正影响，且随着距离的不断增加，其影响不断弱化；（2）地铁对于塔楼的增值效应大于板楼；（3）距离市中心越远，地铁对住宅的增值效应越大。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、理论模型2
二、定量分析3
（一）研究对象3
（二）研究方法和数据采集3
1.主要研究方法3
2.数据采集3
（三）计量模型 4
（四）数据分析4
1.地铁站点对周边房地产价格存在正面影响4
2.不同范围（距离）内住房所受影响比较与分析4
3.不同建筑类型住房所受影响比较与分析5
4.不同区位（环路）住房所受影响比较与分析5
三、结论与反思 5
（一）主要结论5
（二）存在不足6（三）参考建议 6
致谢7
参考文献8
图1 模型演示2
图2 地铁站点分布图3
表1 变量定义和统计描述4
表2 特征价格模型回归结果4
表3不同距离下的DTMetro变量回归结果4
表4 不同建筑类型下的DTMetro变量回归结5
表5 不同区位下的DTMetro变量回归结果5
城市地铁对房地产价格影响的实证分析
——以北京市为例
引言
引言
近年来，随着我国经济的快速发展， *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ￥351916072$ 
城市化进程不断加快，城市规模不断扩张，城市人口持续增长，城市面临的交通压力也愈来愈大。此时，城市轨道交通作为一种新兴的交通方式应运而生[1]。城市轨道交通的建设不仅在一定程度上缓解了交通拥堵与环境污染的问题[2]，同时，对于城市空间形态的发展以及城市房地产价格的变动都产生了深刻的影响[34]。国内外学者对城市轨道交通与房地产价格的关系进行了一系列深入的研究，涉及是否存在显著影响，所产生影响的方向性，所产生影响在时间上的规律，所产生影响在空间上的规律，对不同用途房地产产生影响的差异性以及产生影响的原因等六个方面。上世纪70年代开始，就不断有学者对这些问题进行理论分析与实证研究。部分学者认为城市轨道交通对其沿线房地产有显著的提升作用[56]，也有部分学者通过实证研究指出城市轨道交通对其沿线房地产价格存在负面影响[7]，当然也有研究基于实证分析提出城市轨道交通对沿线房地产价格不存在显著影响[810]。90年代后，经过学术界大量的研究，城市轨道交通对其沿线房地产存在显著正面影响已成为共识，学者们的关注点也从定性分析转向了定量分析，并发现不同范围内房地产受到的影响程度及方向不尽相同[1113]。而近十年来，越来越多的研究发现城市轨道交通对周边房地产价格的影响存在时间和空间上的规律。时间上，顾杰和贾生华研究发现地铁传言以及地铁规划批准使远郊和近郊住房价格有明显上涨[14]；但杨鸿基于对杭州地铁1号线相关数据的分析发现，传言期对地铁沿线房地产价格无显著影响，规划公布后的影响大于公布之前，建设期房价上升，而越临近开通期，地铁对房价的影响越大[15]；Mohammad[16]轨道交通对土地和房产价值影响的23项研究发现，与地铁宣布时相比，运营后周边房产价值涨幅下降，但与地铁生命周期的其他阶段相似。空间上，王洪卫和韩正龙通过对2007年1月—2014年3月上海市地铁11号线周边1.5公里范围内的二手房成交数据的分析，发现地铁对郊区住房价格的影响无论在范围还是程度上都明显高于市区[17]。况伟大等基于20102013年北京市地铁4号线和5号线相关数据分析得出地铁开通导致距离市中心远端地铁站周边房价增长率大于近端地铁站[18]。然而，Kim and Zhang基于韩国首尔的相关商业地价数据研究发现，地铁使资本化程度更大的市中心地价提升更大[19],而地价与房价之间成正比[21],也即意味着位于市中心的房价提升更大。因此，城市轨道交通对其沿线房地产价格的影响在空间上的规律还需要进一步的理论分析与实证检验。
首先，本文通过对理论模型的推演，得出地铁影响房地产价格在空间上的规律：到地铁站点的距离越远，地铁对房地产的增值效应越弱，房屋价格下降。接着建立特征价格模型，以北京市三环以外的220座地铁站为例，通过对所有站点5公里范围内的二手房在2015—2017年间的市场交易数据的回归分析，进行实证检验，以期进一步发掘城市地铁对房地产价格的影响在空间上的规律，验证和完善现有研究成果。
一、理论模型
Muth曾发表文章，称居民住宅价格与居民出行的交通成本密切相关，指出距离市中心越远，居民通勤到CBD的交通成本越高，房屋价格越低[20]。丁成日运用比较静态分析方法对Brueckner的单中心城市结构静态模型进行推导与演绎，模型演绎表明随着距城市中心即CBD距离的增加，房屋价格下降，房屋价格随交通通勤费用的增加而下降[21]。根据单中心城市结构静态模型，城市轨道交通的建设降低了沿线居民的交通通勤成本，因而沿线房屋价格会增加，但是城市轨道交通对沿线房地产价格的影响具体来讲是如何的呢？通过比较与分析，本文认为城市轨道交通站点对房价的影响与城市中心（距离）对房价的影响是类似的。
首先，类比城市中心，假定轨道交通站点位于一个均质平原的几何中心，该平原存在边界。居民点分布在该几何中心的周围。假定该平原范围内任何位置的居民前往该站点的单位交通成本是一致的，那么居民从居住地到该站点的总交通费用就只决定于两者之间的距离，模型演示如图1。进一步假定该交通站点附近一定范围内的居民收入相同、消费倾向相同，对产品带来的效用的评价标准相同，且住在该范围内的任何地方都有相同的满意度。接着，本文将该范围内的居民的效用函数简化为两个要素：即住房消费和非住房消费。该范围内的居民通过选择最优的消费组合来使他们的满意度达到最大值。居民的满意度随着住房消费和非住房消费的增加而提高。而一定的可支配收入则限制了居民住房和其它消费的无限提高。为保证最优解的存在，即数学意义上的函数存在最大值，该效用函数可二次求导且是凹函数。由于其可支配收入的有限性，该函数存在一个约束条件：即居民可支配收入等于总的交通费用、住房费用以及其他消费费用之和[21]。从中可解出其他消费费用，然后将其代入消费者效用函数得到关于交通费用与住房费用的多元方程。此时，效用最大化问题便转化为求住房消费量的极值问题。对该多元方程求距离的全微分，即可得到结论：随着距交通站点距离的减少，房屋价格上升。

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