投资性房地产后续计量与ST公司卖房“保壳”行为研究【字数：7103】
摘要：本文由上市公司卖房保壳引出了投资性房地产后续计量问题。本文首先介绍了相关会计准则及其不足，然后对投资性房地产后续计量的选择情况进行了统计与分析，并结合案例对通过投资性房地产后续计量卖房保壳的行为进行了深入的分析，最后对该现象提出了相关的改善建议。
关键词：投资性房地产后续计量；保壳；会计准则
一、绪论
（一）研究背景与选题意义
1. 研究背景
在中国，房地产的价格近年来节节攀升，越来越多的ST公司选择了卖房保壳的道路，通过出售以成本模式计量的房地产来扭亏为盈。ST公司面临退市警告，为了保住上市资格，ST公司都会想法设法扭亏为盈。2016年，重组新规出台并开始实施，通过重组实现保壳的道路变得困难重重。与并购重组、依靠政府补贴等保壳方式相比，卖房保壳是可以说是最简单的保壳手段了。而且，出售房地产不仅可以在短时间内帮助公司增加利润从而保壳，还会对公司的企业估值有正面影响。因此，卖房保壳成为ST公司的优选之一。然而，卖房保壳治标不治本，主营业务经营不善，却变卖房地产扭亏为盈，会向投资者发送错误信息，从而扰乱股市。而且，上市公司因此大量出售房地产也会对房市的稳定造成一定的影响。
2. 选题意义
近年来ST上市公司依靠出售房产扭亏为盈的案例不在少数，且有愈演愈烈的趋势。企业之所以能够实现卖房保壳，是因为房地产采用历史成本计量，在当前房价高涨的背景下，企业在卖出房地产时实现巨额收益，从而操纵盈余。于是，投资性房地产的后续计量计量问题成为ST公司卖房保壳问题的关键所在。现行相关会计准则的不完善给卖房保壳留出了漏洞，卖房保壳蔚然成风，如不加以遏制，会有越来越多拥有投资性房地产的ST上司公司跟风卖房。为了增强上司公司财务信息的真实性、稳定房地产市场，需要采取相关措施制止上市公司卖房保壳的行为，所以研究ST上市公司卖房保壳和投资性房地产后续计量的问题是有一定现实意义的。
（二）研究现状与文献综述
2007年前，企业都是采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。2006年，针对会计准则，我国相关领导部门发布了《企业会计准则3号——投资性房地产》，在该文件中，对固定资产与无形资产进行了相应的规定，在核算的过程中，也要将其作为投资性房地产进行单独的核算，在文件中还新增了公允价值计量模式，给企业提供了选择后续计量方式的权利。然而，2007年准则正式实施，在对投资性房地产进行后续计量的过程中，只有一小部分企业采用了这种计量方式。2014年，我国财政部出台了《企业会计准则39号——公允价值计量》，其中更具体地对公允价值的计量做出了相关规定。该新准则不仅对2006年的准则进行了补充，还详细说明了估值技术的相关内容，提供了相关的理论支撑，并且提高了原3号准则在实际应用中的规范性，为企业根据市场价格来计量投资性房地产提供了更好的操作指南。2014年第39号准则的颁布可以说是为企业采用公允价值计量模式提供了一定的信心。
张文（2013）研究后发现，企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的主要因素是市场因素。从我国市场经济的发展来看，在我国的投资性房地产中，在后续计量中采用公允价值模式将会越来越受到人们的重视。随着市场经济的快速发展，有效改善了房地产市场发展环境，公允价值在经济活动中会越来越重要，在投资性房地产计量的使用也会越来越普遍。所以，完善准则还需要重点考虑市场因素。
叶继英（2013）表示大部分选择成本计量模式主要是是因为信息披露成本过高、监管层施加压力，而其他少数公司使用公允价值模式计量是出于对融资需求、信息质量、经营成果展示的考虑。王福胜（2014）通过研究得出结论：管理层对投资性房性地产改为采用公允价值计量模式进行后续计量仅仅是为了在短时间内增加公司盈利以及改善公司融资环境，而不是为了向投资者传达更加真实有用的信息。由此可见，管理层可以较为自由地选择投资性房地产后续计量模式，相关的监管还需加强。
朱凡（2015）研究表明，现阶段我国之所以重视成本计量模式是因为财务会计目标是为了反映公司管理层受托责任履行的情况；但是，国际会计准则越来越强调会计目标应该是对决策有用的，会计应该提供反映现在和未来的会计信息，而显而易见，公允价值是最能符合这一要求的。这也就是要求我国的会计准则应该跟上国际步伐，转而重视决策有用会计目标。
然而，王崧（2015）则认为会计准则中关于公允价值模式并没有进行明确的界定，而且没有相关的操作细则。当前在我国的房地产市场中，各方各面都还不完善，公允价值的可信度还比较低，公司存在状况波大过大的主要原因是采用了公允价值模式后续计量的方式。因此，王崧觉得企业应该暂时还是保守地使用成本计量模式，等会计准则相关的细则出台，同时房地产市场经济发展体系逐步健全后，再通过公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。张国华（2016）也持同种意见：公允价值计量包括的三个层次并不能直接将其应用到计量中去，关于投资性房地产的相关准则，政府应当采取相应的方法进行修改与优化，由于目前投资性房地产的公允价值信息可信度不高，相关信息监管不到位。对于投资性房地产公允价值的计量，相关会计准则需要进行完善、操作细则也需尽快提供，房地产市场则需要进行信息系统的建设和监管。
（三）主要研究内容与研究方法
1. 主要研究内容
本文主要研究了ST公司通过投资性房地产后续计量卖房保壳的问题，共五个部分。
第一部分为绪论，主要介绍了研究背景和意义、研究现状和文献综述以及研究内容与方法这三个方面的内容。
第二部分为投资性房地产后续计量问题，此部分为本文理论基础，介绍了我国投资性房地产相关会计准则操作，并指出准则的不足之处与局限所在。
第三部分介绍了我国上市公司和ST公司选择投资性房地产后续计量方式的具体现状，并对ST公司通过投资性房地产后续计量保壳现状进行了全面分析。
第四部分通过对案例S*ST前锋的分析，研究ST公司利用投资性房地产后续计量进行卖房保壳的具体情况。
第五部分为结束语,总结了本文的主要内容并对杜绝ST公司利用投资性房地产后续计量卖房保壳提出相关建议。
2. 研究方法
本文主要采用的研究方法方法包括:
(1) 统计分析
本文统计和分析了2011至2016年我国上市公司对投资性房地产后续计量模式的选择情况以及2014至2016年以及2017年年中我国ST公司对投资性房地产后续计量模式的选择情况。
(2) 案例研究
本文以通过对相关案例进行分析，研究了ST公司利用投资性房地产后续计量卖房保壳的具体情况，通过理论与实践的结合，使本文更有说服力。
二、投资性房地产后续计量
（一）投资性房地产后续计量会计处理操作
1. 后续计量模式原则
(1) 后续计量模式包括两种，一种是公允价值模式，另一种是成本模式。
(2) 针对投资性房地产的公允价值，已经有相关成果用于实际论证它能够持续可靠取得，对于投资性房地产的后续计量可以采用公允价值模式进行，但必须满下述两个前提条件：
①在投资性房地产所在的地方，必须具备相当活跃、发展程度较高的的房地产交易市场；
②企业可以通过一定的渠道获得类似房地产的市场价格及其所需有关信息。
(3) 在对投资性房地产进行后续计量的过程中，同一家企业不能采取两种计量模式，只能通过一种模式进行计量。
(4) 对于投资性房地产后续计量模式一旦确定为公允价值或成本模式，那么后续不可随意进行变更，若是此阿勇公允价值模式对投资性房地产进行了计量的企业，不允许将其变回成本模式，而成本模式若要更改为公允价值模式，那么必须根据会计变更进行处理。
2. 成本模式会计核算
（1）成本模式核算必须遵循以下原则，一是房地产属于固定资产类目，因此必然会出现减值，因此必须计提投资性房地产减值准备；二是必须对投资性房地产计提折旧或摊销。
（2）在对投资性房地产计提折旧或摊销过程中，按照复式记账法的要求，借方和贷方科目分别为：其他业务成本与投资性房地产——累计折旧（摊销），借贷双方应相等。
投资性房地产账面价值大于可收回金额的差额，应当计提投资性房地产减值准备。借记资产减值损失科目，贷记投资性房地产——减值准备科目。投资性房地产减值准备一旦计提，以后期间不得转回。
3. 公允价值模式会计核算
(1) 核算原则：若未使用摊销或提折旧，期末时需要依照公允价值对投资性房地产进行计量，进而对投资性房地产账面价值进行调整，现值与原值存在的差额计入会计科目公允价值变动损益中。
（2）在对投资性房地产期末价值计量时，若是账面原值小于公允价值，按照复式记账法，会计分录借方与贷方科目分别是：投资性房地产——公允价值变动和公允价值变动损益；若账面原值大于公允价值，那么借方贷方科目应相反。
4. 投资性房地产的处置
(1) 企业通过成本计量方式处理投资性房地产时，所得收益和账面余额分别计入的科目为其他业务收入和其他业务成本，同时对减值准备和累计折旧进行结转。
(2) 公允价值计量模式：企业处置其投资性房地产时，所取得的价款应计入其他业务收入科目，并将投资性房地产一成本
和投资性房地产一公允价值变动结转到其他业务成本科目，同时结转累计公允价值变动，并结转原转换日计入其他综合收益的金额。
（二）投资性房地产后续计量相关会计准则的不足与局限
1. 成本计量模式下的会计信息不具有相关性和如实反映的基本质量特征
随着经济水平的不断提高，会计目标也出现了相应的变化，它同传统的受托责任观逐渐转向为决策有用观，历史成本信息强调的可靠性不再是第一重要的质量特征，而公允价值信息提高的相关性和如实反映这两个基本质量特征则对于信息使用者的决策意义更大。
(1) 投资性房地产的账面价值远远低于市场价格
成本计量模式下，如果物价波动较大，历史成本信息则不能真实反映资产的真实价值，而且由于所提取的折旧和减值准备，账面价值和公允价值的偏差会更大，于是提供的会计信息不具有相关性、也无法如实反映。然而，公允价值模式能够及时反映期末资产的价值及未来可变现净值。因此，如果房地产价格波动较大，采用公允价值模式更具优势，因为它更加符合相关性，同时也更能反映出基本质量特征，还能反映企业投资性房地产的真实价值，从而真实反映企业价值，对信息使用者来说更具有决策有用性。
(2) 不合理的一次性销售损益确认
在房市过热、房地产价格不断创下新高的情况下，房地产的预计残值会远远高出成本计量模式下房地产的残值，甚至可能还会高出房地产的历史成本。于是，成本计量模式下的折旧费用以及由此计算出来的损益可见已经严重不符合会计信息反映现实的基本质量特征了。当资产被处置时，则会将之前少计的收益（成本模式下不合理的折旧费用）一次性全部计入处置当期。另外，在投资性房地产持有的期间内获得的收益会直接计入处置当期内，基于这种状况下，投资性房地产后续计量还是通过成本计量模式的话，就严重违背了权责发生制和配比原则，使相关会计信息丧失相关性和如实反映的基本质量特征，从而误导了信息使用者。
2. 准则对于使用公允价值模式进行后续计量的规定较为严格
准则规定，企业采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量是有一定要求的，正常情况下，需要企业达到一定的条件才可以进行，具体指的是房地产市场非常活跃，或者企业可以从市场中得到众多公允交易相关信息。
(1) 准则规定，投资性房地产后续计量模式一旦转为采用公允价值模式进行计量则不能再次转回成本计量模式。中国的房地产市场还不成熟，房地产公允价值的确定有一定的难度，成本较高，程序也较为繁琐。如果企业在变更后无法持续取得房地产的市场价格信息，获取公允价值信息成本过高或者其他不可控因素出现，企业都无法再变更为成本计量模式。
(2) 根据准则要求，若是企业使用公允价值模式某项投资性房地产进行了后续计量，那么企业就必须使用公允价值计量模式对全部投资性房地产计量，在使用的过程中，公允价值模式与成本模式是不能同时使用的。若是企业投资性房地产比较分散不集中，而我国部分地区房地产市场并未完善，可能难以取得可靠的公允价值，基于这种特殊的情况下，企业就只能使用成本模式计量。另外，根据准则相关规定，必须通过一种计量方式对全部投资性房地产进行后续计量，这并不科学、合理。因为投资性房地产本身就是企业为了增值获得收益而进行的，那么采用公允价值模式自然是最合适的；但是如果意在赚取资金，合理折旧是非常必要的，公允价值模式则会虚增企业的利润，因为企业持有不是为了增值后销售。
基于这些规定都比较严格，企业在投资性房地产中，在模式的选择上，考虑就相当慎重，大部分企业还是保守地选择继续使用成本计量模式，这对公允价值的推广十分不不利。
三、我国ST公司投资性房地产后续计量情况
（一）我国上市公司投资性房地产后续计量模式的选择情况
下表是本人收集我国上市公司2014年至2016年的公司年报整理得出的数据。从表1中可以看出，在近年房地产价格不断飙升的情况下，我国上市公司热衷于投资房地产。我国上市公司拥有投资性房地产的公司数量和占比都在逐年上升，占比六年来上升了8.1个百分点，在2016年我国近半上市公司拥有投资性房地产。从表中还可以看出，我国上市公司对投资性房地产采用公允价值计量模式的兴趣并不是很大，绝大多数上市公司还是选择继续使用成本计量模式，采用公允价值计量模式的公司数有小幅度地上升，但占比远远小于使用成本计量模式的公司。虽然我国财政部在2014年颁布的第39号准则，对于公允价值计量模式的使用，提供了非常详细的操作指南，然而真正使用该模对投资性房地产进行后续计量的公司占比上升幅度甚微，并在2015及2016年都有些许下降。
（二）我国ST公司投资性房地产后续计量模式的选择情况
由Wind数据库2018年2月1日的统计数据得出，沪深两市共有73家ST公司，其中*ST公司有55家，ST公司有17家，SST公司有1家。下表是本人收集上述ST公司2014年至2016年公司年报以及2017年公司中报整理得出的数据。从表2中可以看出，ST公司中拥有投资性房地产的公司占比还是较大的，并呈现一定的上升趋势。这与近年来房地产市场的火爆有一定的关系，实体经济在走下坡路，ST公司主营业务盈利增长困难，不少公司选择将一定的资金投资到房市上。在拥有投资性房地产的ST公司中，还是大部分公司采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量，虽然采用公允价值计量模式的公司有所增加，但是公允价值模式的应用情况总体来说还是不容乐观。但与整体上市公司情况相比，ST公司对投资性房地产采用公允价值进行后续计量的占比更大，这两年接近20%。ST公司较为倾向于采用公允价值计量模式，主要原因应该是投资性房地产的公允价值变动损益有利润增加公司的利润，改善公司业绩。
（三）我国ST上市公司利用投资性房地产后续计量的保壳情况
按照沪深交易所股票上市规则的规定，上市公司如果存在以下情况，交易所有权对其股票交易实行退市风险警示，该公司将被*ST：最近两个会计年度的审计结果显示的净利润均为负值；公司上一年度经审计的期末净资产为负值；出现其它异常状况，被实施特别处理；被注册会计师出具无法表示意见或否定意见的审计报告。上市公司受到退市风险警示后，如果接下来一年的年度净利润为负，该公司将会被暂停上市，暂停上市后的那个年度净利润为负或者扣除非经常性损益后的净利润为负，则该公司将会被终止上市。
我国ST上市公司利用了两种方法进行投资性房地产后续计量的保壳：第一种方法，将以成本模式计量的投资性房地产进行出售；将成本计量模式转化为公允价值计量模式。如果将成本计量模式的投资性房产进行出售，可以将巨额的收益一次性计入当期损益，以达到扭亏为盈的目的。将投资性房地产的计量模式从成本模式转为公允价值模式，虽然需要进行追溯调整，在转换的当天，需要把公允价值和账面价值的差额进行相应的调整，从而将收益留存起来，但随后的相关公允价值变动损益将会被计入当期损益，从而增加企业利润。
根据Wind数据库2018年2月1日的统计数据得出，沪深两市共有73家ST公司。
部分公司在2014年至2017年期间采用出售以成本模式计量的投资性房地产的方式保壳，如*ST天化、*ST钒钛。例如*ST中安等公司还是将成本计量模式转变为公允价值模式，除此之外，还有部分公司通过出售采用成本模式计量的房地产。例如，2017年4月，*ST三泰发布了相关公告，该公告将要出售相关附属房产，土地面积大约一万平方米左右，房产建筑面积大约是3.0916万平方米，总房价大约为1.69亿元。
2017年中报显示，73家ST公司中42家ST公司出现净亏损，56家ST公司扣除非经常性损益后的净利润为负。在42家出现净亏损的ST公司中，有19家拥有投资性房地产，其中共计有15家公司对投资性房地产使用了成本模式进行后续计算，而且这15家公司中有14家都为*ST公司，2017年年度净利润依然为负的话将会被暂停上市，可以预见这14家公司中有不少会通过出售投资性房地产来保壳。同时，其他2017年中报报亏但是没有投资性房地产的公司，也有可能通过出售采用成本模式计量的房地产来增加公司利润。
四、通过投资性房地产后续计量进行卖房保壳的案例分析——S*ST前锋
1. 公司概述
S*ST前锋原名为成都前锋电子股份有限公司，前身为电子工业部国营第七六六厂，即国营前锋无线电仪器厂,，建于1958年,1992年经成都市体改委批准，进行股份制改组，并定向募集设定了本公司。1996年8月16日公司股票在上海证券交易所挂牌上市。公司总部设立于四川成都，办公地址成都市高新区吉庆3路333号蜀都中心2期1栋3单元16层。公司下属六家控股子公司,主要分布于北京、四川、重庆等地。主营业务为房地产开发与销售。
2. 出售投资性房地产（以成本模式计量）概况
S*ST前锋2015年、2016年连续两年年度净利润为负值，且第二年营业收入低于1000万元。2017年3月22日，S*ST前锋股票被实施退市风险警示。如果S*ST前锋2017年度还出现净亏损，或是营业收入再次低于1000万元，上交所可能会暂停该公司股票的上市。
S*ST前锋发布的2017年年报显示，该公司及其所属的分子公司在2017年度基本处于停业状态，主要依靠处置投资性房地产、房产租赁等取得营业收入，2017年度公司实现营业收入3822.46万元，同比增长612.13%，其中处置投资性房地
原文链接：http://www.jxszl.com/lwqt/yzlw/303610.html
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