为了实现和国际会计准则进一步的趋同，从而真实反映企业所拥有的房地产价值。我国财政部于2006年颁布的企业会计准则中，新增了投资性房地产有关内容，将其作为资产的一种单独列报，并且在原有成本计量模式的基础上适当引入公允价值的计量模式。就目前情况来看，我国企业在投资性房地产会计计量模式选择的问题上还存在许多不确定因素。本文针对投资性房地产计量模式的选择问题展开研究。首先，通过两种计量模式进行比较以及同国外会计准则的对比，来阐述投资性房地产计量模式选择研究的基础；其次，根据我国上市公司目前选择投资性房地产计量模式的现状、影响及应用情况进行现状分析；再次，究其原因论述我国投资性房地产计量模式的选择现状；最后，探讨如何去完善投资性房地产计量模式的选择问题，特别是其后续计量是否可以根据持有目的，同时采用两种计量模式，来推动公允价值计量模式在我国的应用。关键词:投资性房地产；历史成本模式；公允价值；计量模式选择
目 录
0 引言 1
1 投资性房地产计量模式概述 1
1.1 投资性房地产的概念 1
1.2 投资性房地产的计量模式 1
1.3 与国际会计准则IAS40的比较 3
2 上市公司投资性房地产计量模式选择分析 4
2.1 上市公司投资性房地产计量模式的选择现状 4
2.2 我国上市公司选择计量模式的结果分析 5
3 影响上市公司投资性房地产计量模式选择的因素 6
3.1 宏观层面 6
3.2 微观层面 7
4 对完善投资性房地产计量模式选择的相关建议 9
4.1 推动房地产市场的健康发展 9
4.2 完善企业会计准则的相关规定 10
4.3 完善我国税收政策 11
4.4 降低公允价值模式下的应用成本 12
4.5 提高会计从业人员的素质 12
4.6 加强监控盈余管理 12
结 论 14
致 谢 15
参考文献 16
投资性房地产计量模式选择的研究
0 引言
随着我国房地产市场的快速发展，人们的投资观念也发生着巨大转变
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，特别是企业通过房地产进行投资的现象早已十分普遍。在我国2006年的企业会计准则颁布之前，投资性房地产被作为一项重要固定资产确认和计量，并分期计提折旧与减值。然而近年来房产市场热度不减，常常导致企业投资性房地产实际价值高于账面价值。此外，房地产的投资高风险及高收益并存。因此，如果继续将投资性房地产作为固定资产，利用成本模式进行计量，会造成真实价值难以准确反映。当前经济全球化趋势显著，为加强我国企业参与国际竞争的优势，我国的企业会计准则应当更大程度的努力实现与国际会计准则靠拢。
我国于2006年颁布了现行的企业会计准则，在符合我国国情的基础上首次为此引入公允价值模式。其中，将投资性房地产从固定资产独立出来，使之成为应用公允价值计量的非金融资产。然而，这一模式的引入使得我国企业面临着公允价值和历史成本两种模式的选择问题。2014年1月颁布的《企业会计准则第39号——公允价值计量》，进一步规范并完善了公允价值的计量，此举是否能更好地为投资性房地产计量模式的选择提供保障，具有重要的现实研究意义。
1 投资性房地产计量模式概述
1.1 投资性房地产的概念
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下称为CAS3）规定， 投资性房地产是指为了资本增值、赚取租金、兼有二者而持有的房地产[1]69。它应当能独立计量并出售，即持有土地、只用于投资的房产，需要作为一项单独资产予以确认计量和列报。投资性房地产的范围包括已出租建筑物和土地使用权、增值后再进行转让的土地使用权，但对于自用房地产，作为存货的，或是用于获取租金、产业增值的，不能单一计量、出售的，不属于投资性房地产范围。
1.2 投资性房地产的计量模式
1.2.1 历史成本计量模式
成本计量模式是指利用投资性房地产的历史成本并通过使用年限、净残值等因素，按期计提折旧、摊销，于期末根据减值迹象计提减值准备。在入账时按其购置成本核算，在后续计量中不变动其成本。
1.2.2 公允价值计量模式
公允价值模式是指投资性房地产的公允价值在不断变化的过程中，于资产负债表日对其进行估算，凭借评估值调整对应账面价值，新旧公允价值差额进当期损益，不再计提折旧或摊销。
1.2.3 两种计量模式的对比
（1）会计核算过程对比
①初始计量方面：两种模式的核算过程基本相同，均根据公允价值计量，都是通过取得期间发生的成本和相关支出进行的。
②后续计量方面：成本模式下，应对其计提折旧或摊销，有减值迹象的还应计提减值准备。而公允价值模式下，不再对其做减值测试、计提折旧，而是根据资产负债表日评估的最新的公允价值调整账面，两者差额进当期损益。
（2）两种计量模式优缺点的对比
两种计量模式优缺点对比结果见表1所示。
表1 两种计量模式优缺点
历史成本模式
公允价值模式
优点
①成本的信息易取得，具有客观真实性及可验证性，满足可靠性要求；
②有效降低企业对利润的人为控制；
③入账后价值在存续期间不做调整，对各期损益不产生影响；
④成本模式下，条件发生改变时可变更为公允价值计量；
⑤成本模式下会计操作较简单。
①鼓励我国上市公司积极参与到国际合作和竞争中去；
②有效提升会计信息相关性，帮助企业做出关于利润的正确判断；
③及时有效准确反映价值变动情况。
续表1
历史成本模式
公允价值模式
缺点
①难精确折射房产的实时价值，相关性较差；
②财务人员主观判断影响折旧及摊销处理，存在一定人为操纵利润空间；
③物价上涨和存在通货膨胀下房地产项目计量可靠性差。
①增加企业会计行为和信息披露成本；
②影响企业股利政策制定；
③缺乏相关制度及监管的有力保障，给企业提供人为操纵利益的空间；
④重估产生的增值增加企业税负；
⑤缺少具有完备专业知识和操作经验的人才；
⑥公允价值信息难获得，且其确定方法无统一标准；
⑦盈余管理空间增大，后续计量选择存在困难。

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