南京商业综合体发展现状及对策研究
摘要：随着城市化进程的加快，城市居民数量激增，需要大量商业配套设施来满足居民 的日常生活的需要，城市商业综合体应运而生。目前，商业综合体发展迅速，结合建筑的多 功能性，减少交通负荷，又节约了用地，满足了城市立体化发展要求，又能有效地调整城市 空间结构，活跃了城市景观，成为当今最具优势和潜力的商业建筑形式之一。本文在对南京 商业综合体详细调查的基础上，从区域规划、经营方式、能源消耗、人文角度等方面，研究 影响城市商业综合体的主要因素，并提出相应的策略和建议，积极探索以人为本，实现城市-商业-科技-人文等因素相结合的城市商业发展新模式。
关键词：商业综合体；创新经营模式；生态型；智能化系统

目  录
摘要：      1
前言      4
一、城市商业综合体的特征      4
(一)商业综合体的外部特征      4
(二)商业综合体的内在特征      5
二、南京市商业综合体发展现状      5
(一)规划重视程度不够，商业综合体建设无序      5
(二)以出售模式为主，商业综合体档次不高      5
(三)配置不合理，不能满足居民最大需求      6
(四)资源浪费严重，增加运营成本      6
(五)缺乏对人文需求的建设      7
三、商业综合体的对策研究      7
(一)政府应加强商业综合体的专项规划工作      7
(二)科学选址，加强管理，提高服务水平      8
(三)创新经营模式，吸引消费人群      9
(四)打造生态型商业综合体      9
(五)关注人文需求，构筑和谐消费      10
五、商业综合体的未来发展      10
(一)信息化商业综合体      10
(二)体验型商业综合体      11
(三)高效便捷型商业综合体      11
(四)复合化商业综合体      12
展望     12
参考文献      13

前 言
南京是重要的物流、信息、资金等的集散地，也是国内研发的重要基地。 南 京以北、以西有辽阔的经济腹地，东部发达地区以南京为界，江南江北经济发展 水平、层次与差距一 目了然，所有这些都决定了南京作为长三角经济区的副中心 地位，尤其是“将东部先进发达的生产要素向中西部地区辐射，将中西部地区丰 富的资源优势向东部地区传输”的特质是其他城市所不可替代的，可谓“经济承
启东西，文化包容南北”。现在城市人口密集、居民生活成本加大、土地资源的高度集约，这使得商业 综合体应运而生。商业综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱等多种功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的  能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。其具有节约用  地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等优点。商业综合体的出现推  动了城市的发展，近几年随着城市的发展逐步加快，形成聚集效应；不仅使城市  发展呈现商业多元化趋势，更满足了生活消费的便捷功能。提升城市商业现代化 和综合竞争力。因此，研究影响城市商业综合体开发和经营的主要因素，对我国
社区商业建设具有非常积极的意义。

一、城市商业综合体的特征
(一)商业综合体的外部特征
1.高可达性：商业综合体均位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，
拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络；
2.高密度、集约性：商业综合体通过与大型相对较集中地建筑相结合，成为城市
的标志，选址区域的人口密度大，商业化程度高；
3.整体统一性：商业综合体建筑风格统一，各个单体建筑间相互配合、相互联系
与外部空间整体环境统一、协调；
4.功能复合性：商业综合体实现完整的与工作、生活密切配合的运营体系，各功
能间联系紧密，互为补充，缺一不可。

(二)商业综合体的内在特征
首先，商业综合体室内外空间大， 一方面与城市规模相匹配，另一方面则与 建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点；其次商业综合体将内部交通和 公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树 型”体系；再次，通过标志物、街道、植物、铺装、照明等手段形成景观与商业 环境间的有机集合，另外，先进设施的应用是形成现代化商业综合体的另一个重
要因素。

二、 南京市商业综合体发展现状
近十几年来，南京市经济发展水平得到大幅提高。但是随着城市化水平的不 断提高，城市人口大量增加，需要新型的、大量的商业与之配套。南京市的商业 设施建设、中心商业区的建设得到了很大的发展，由于商业综合体的建设起步较
晚，在区域规划、经营方式、能源消耗、人文角度等方面还存在诸多问题。

(一)规划重视程度不够，商业综合体建设无序
商业综合体主要以区域和周边居民为主要服务对象。目前，南京市建设规划 体系中，主要是针对交通、绿地和管线规划，而对商业专项的规划严重滞后，由 于政府对城市商业综合体的重视不够，对其建设和管理缺乏明确而详细的规划， 造成建设和管理呈现无序状态。政府与商业主管部门对社区商业综合体的建设以 开发企业为主，过于相信市场能够解决一切问题。然而市场变化快，开发周期短， 在商业综合体的建设上开发商的积极性高于政府，造成其商业布局混乱、商业结 构不合理，这既影响环境又不能适应新的消费需求，无形中给商业综合体的经营
和管理带来了许多困难。

(二)以出售模式为主，商业综合体档次不高
目前，在已开发的商业综合体项目中开发商采用出售模式的比例较高，这种 模式能够使开发商迅速回笼资金，商业综合体内的商铺出售之后，开发商基本上 就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。这种模式使得投 资者各自为政，不利于商业综合体内商业业态的统一规划，许多商业综合体的商 铺分割销售后，都是由业主各自招商，对商业业态定位没有统一要求，哪个商家 租金高就租给谁，开发商无法对其进行统一管理，导致整个商业综合体的商业业
态较为混乱，从而使得整个社区商业档次下降。

(三)配置不合理，不能满足居民最大需求
成功的商业综合体为居民提供合理的业态组合，与大卖场实现优势互补、错 位经营，突出零售和服务功能，不在于规模的宏大，更注重对强度需求商业设施 的建设形成特色。强度需求商业设施主要包括综合超市、菜市场、银行金融网点 等，另外对中低度需求的商业设施(如医药卫生、饮食消费、信息咨询、娱乐健
身、教育培训、便利店、活动中心等)也要加强建立健全。现在，许多商业综合体由于嫌菜场比较脏、比较乱，往往不配置这些高需求 商业设施。同时，很多商业综合体的商业经营雷同、服务功能单一，不能最大限 度满足社区居民的需求没有形成自己特色，社区居民对其不能形成心理依赖感和
归属感。

(四)资源浪费严重，增加运营成本
近几年，大型商业综合体建设迅速，出现了扎堆建设的现象。大型商业建筑 已经成为人们日常生活的一部分，但是商业综合体能耗巨大。据统计，商业建筑 的能源消耗是普通住宅的10至15倍，是耗能大户，仅空调系统的能源消耗费用 就近150元/平方米，全国商业建筑的能源消耗费用就高达225亿元/年，主要 集中于空调、照明、热水供应以及其它动力设备等方面，其中空调系统占总能耗
的50～60%,是商业建筑的主要能耗部分。大量的商业综合体建筑中大部分没有相应的节能措施，带来了巨大的能源消耗量，也为能源供给带来了巨大压力，同时也说明商业综合体的节能潜力巨大。

(五)缺乏对人文需求的建设
由于公共交流平台具有配置要求高、便利性强和回报周期长等特点，这使得 公共交流平台的开发很难受到投资商和开发商的青睐。目前，受资金、场地和经
验等因素的限制，公共交流平台(如露天广场、休闲座椅等)的建设严重滞后，无法满足社区居民精神需求，从而减弱了居民对商业综合体的关注度。

三、 商业综合体的对策研究
随着城市化进程的不断加快，城市居民消费观念以及商业地产开发模式的转 变，我国商业综合体还有很大的发展空间。以上研究分析了南京近几年商业综合 体的发展现状和存在问题，借鉴国内外商业综合体发展的经验和教训，特提出几
条针对性对策和建议。

(一)政府应加强商业综合体的专项规划工作
根据国外城市商业综合体的发展经验，政府部门必须制定科学合理商业专项 规划，这样才能保证城市商业健康繁荣地发展。政府对商业综合体的研究，可以 参考国外的先进经验，结合本地域商业发展状况，及时制定社区综合体建设的规 范和标准，指导我国社区商业综合体的建设。商业专项规划要与城市总体规划相
衔接，避免不必要的浪费，优化配置资源，统一整合零散的商铺，加强商业综合体的实用性和便捷性，合理、明确的城市商业专项规划是城市整体商业系统的重
要组成部分。鼓励有实力的连锁企业参与商业综合体的开发建设，政府可以给予相关政策 的扶持或专项资金支持，鼓励其开发建设与居民生活密切相关的商业综合体。同 时，加强建设、财政、工商、税务等相关部门的沟通协作，充分发挥基层管理部 门和企业的积极性，建立密切配合的长效协调机制和工作机制，加快商业综合体 的开发和建设。对成功商业综合体的经验进行总结研究，通过推广示范，逐步扩 大示范范围，培育一批具有经营经验的组织，提高商业综合体的经营管理水品，
有效地利用各种资源，提供产品或服务来满足居民的需求。

(二)科学选址，加强管理，提高服务水平
商业综合体大多位于城市的中心地带或高密度人口聚居区，商业综合体庞大 的人流必然对公共交通造成较大的压力，因此现代商业综合体的选址应具备三大 条件：选址区域能代表城市商业发展的新趋势；区域周边有相当数量的中高收入
的消费群体；交通便利。商业综合体的开发始终以追求利润为目的，首先考虑能否获得长期而稳定的 经济利益即经济原则；选址一定要经过市场调查与研究，其中商业圈内城市交通 状况、消费群体、商业场所分布状况及其经营范围最为重要。城市交通是商业综 合体得以建立于发展的关键因素，快捷便利的交通网络，可以保证商业综合体内 的办公人员和消费者出行的便利性，它不仅影响着商业综合体的分布，同时也影
响着金融网点、办公服务业的发展。南京万达广场，位于建邺区河西新城核心地段。该区域以百万平米城市综合 体南京万达广场为主体，聚集了凤凰文化中心、金鹰河西店等一大批在建商业。 周边有近二十条公交线路，再加上地铁2号线的通车，交通十分便利。南京万达
广场可以满足百姓的购物、休闲、娱乐、交际四大需求。项目包括一站式购物中心、白金五星级酒店、旅游商业街，以及写字楼和高端城市公寓。不仅能满足建
邺区人民的消费需求，更能辐射全市，引发南京商业格局重心的转移。

(三)创新经营模式，吸引消费人群
前几年，以购物中心为主要模式的商业综合体，扎堆入市，品类接近、品牌 雷同，服务同质化而展现“千店一面”的态势。但是，现代商业发展要求向“全 生活、 一站式”发展，从消费偏好出发，将“多元发展、跨界融合”与传统百货 业结合。所谓“全生活、 一站式”就是要实现与别的购物中心的差异化，其中多 种该行业的互动是关键。商业综合体的最大压力，就是同质化，商场有吸引力才 能吸引客流，这就要求差异化经营。例如，南京金鹰将引来韩国 COEX 水族馆， 这是全世界唯一开在市中心百货公司的水族馆，在热带鱼的环绕中喝咖啡，这也 许将成为南京市民新的生活内容。这样水族馆不仅可以盈利，还可以为金鹰带来
很大的人气，帮助百货商店增加销售额。

(四)打造生态型商业综合体
随着生态环境保护意识的增长，生态型建筑技术日益得到重视。人们意识到， 生态化的商业模式是未来的发展趋势，创造一种人与自然和谐共生的环境，结合 娱乐功能的设计，为人们提供舒适开敞的休闲交往空间，从而延长了顾客滞留的 时间，提高了“商业聚集效应”。要进行建筑的生态改造，要注意多层墙体保温
隔热、自然通风、屋顶绿化、太阳能光伏板发电、自然采光等。南京全年具有较稳定的光照，这为建筑的自然采光和光热光电的转化提供了 有利的条件，同时还要注意建筑结构隔热的问题。目前太阳能利用还限于居住类
建筑，商业综合体还很少真正利用太阳能来节能降耗。贯穿南京水游城的整条运河蓄水量约2000吨，但其没有使用自来水，而是 通过收集雨水经过净化后注入运河来保证的主题景观用水，同时河水流动及沿线
的音乐喷泉带动空气的横向和纵向流动，使得水游城内部的温度在夏季比城市背阴处街道温度低2～3℃,同时又保证一年四季舒适宜人的湿度，将绿化和环保 概念处处融入商业设施的细节中。另外在走廊的的防风门设计上，充分考虑到人 流量大的因素，将自动门设在宽度范围内的最末端，很好地解决人流冲突问题， 同时，又增设第二扇平开状的防风门，在不阻碍人流的前提下，很好的阻隔了穿
堂风的形成，为水游城的节能减排提供了一定的帮助。

(五)关注人文需求，构筑和谐消费
历史已反复证明，变中总有不变。人们在满足生理和功能需求后，需要满足 对于娱乐、交往的心理需求。具有鲜明文化主题的休闲商业综合体，已经成为都 市休闲旅游的核心项目，也是城市或区域的地标性建筑，成为商业和文化的重要 名片，在城市建设中的地位越来越高了。建设人文化的商业综合体难点在于兼顾 文化的同时，还要考虑商业的盈利化。人性化商业模式以人作为设计的根本，既 要不断完善其自身的职能，又要及时收集社会人群活动的特点，灵活适应城市发
展和消费需求。商业综合体是为人的生活服务的，只有当其能够最恰当地体现人类需求时， 才具有基于人类的生活内涵、体现人文精神。商业建筑的空间需要给人以随意、 自然、流畅、无拘无束、温暖、亲切、富有人情味的气氛，大型商业建筑的空间 还需要给人以开阔、繁荣兴旺、富丽堂皇的感受，总之，利用自身的优势，创造 成功的空间，目的是利用空间之特色招揽更多的消费者，以提高效益。最成功的 商业建筑师 Jerde 认为，城市的未来和在零售业上成功的关键就是：提高人的感 受的质量。建筑师应把为人创造空间放在第一位，其次才是为商业。实践结果证明，这样做比传统的以商业为主导的设计要容易成功。

五、 商业综合体的未来发展
( 一)信息化商业综合体
随着互联网的普及程度越来越高，数字化商业、电子商务已不再陌生。信息化商业综合体是依靠商品目录和互联网进行商业行为的新型商业模式，使商业空 间不再成为商业的必要条件。现在，网上购物日渐普及，陈列商品的不再是成品
的展示销售，而是由一系列设计好的商业样品。商业综合体中智能化系统应用越来越多。例如，南京国际广场的智能化系统 工程设计。综合计算机、信息通信等方面的最先进技术，使建筑内电力、空调、 照明、消防、运输设备等协调工作，实现了建筑物自动化、远程通信和办公自动 化等有效运行，向人们提供了安全便捷、节能环保的休闲购物环境。通信接入系 统可以要求楼内任一用户的通讯接入需求；电话交换系统和信息网络系统，统一 管理、有效分配，应用较简单、经济、方便的综合布线系统，实现三家移动通讯 信号覆盖；按酒店管理及物业管理的要求，建立了物业运营管理系统、智能卡应 用系统、酒店客房管理系统、商场人流统计系统等信息化应用系统；加强了公共 安全系统(如火灾自动报警、安全防范管理系统、视频安防监控、可视对讲系统、 出入口控制等)建设；另外从施工质量严格把关进行施工前预控、施工过程中监
控、施工后验收测控。

(二)体验型商业综合体
体验经济正逐渐成为经济发展阶段的新形式。愈来愈多的消费者渴望得到体 验，同时愈来愈多的企业参与设计和营销体验。娱乐是创造体验的核心，随着体 验经济的成熟，商店可以增加更换商品组合、示范展示等吸引顾客体验丰富、周 到的服务，这比单纯的购物更具吸引力。如美国拉斯韦加斯的论坛购物中心，铺 着大理石地板、白色罗马式列柱和古罗马士兵，让顾客仿佛穿越罗马集市。由此
可见，体验型消费模式可以将给购物增添情趣，吸引消费者主动的参与其中。

(三)高效便捷型商业综合体
现代社会的生活节奏加快，人们也越来越注重对高效省时的追求。为了节省
时间，便捷度较高的快速交通方式成为人们的首选。为了适应这种需求，现今商业综合体周围的交通状况是重要因素，多样、快速的通行方式会吸引更多的消费 者前来消费。从影响的辐射范围上看，会更广范围的聚集人流，从而达到利益最 大化。交通的便捷程度直接决定了商业综合体对较远距离人流的吸引力的强弱，
从而影响到商业综合体的经营收益状况的好坏。

(四)复合化商业综合体
复合化是要求将多种功能有机整合的设计倾向。随着国家经济的高速发展， 大众的空闲时间越来越多，消费水平和消费心里也发生了变化，逐渐向多元化的 消费方式转化。复合化的商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、健身等功能于一体， 有的还涉及展览、影视等，通常由一个高效的管理机构负责组织、协调和规划，
有效的利用土地资源，各种功能间相互协调与促进，构成了大规模、复合化的商业环境。是商业经营方式和业务空间高度集中的商业模式。

展望
商业综合体与城市发展密切融合。通过重视城市整体观念，在职能上商业综 合体上城市部分职能相互交叉、紧密联系；在空间上与城市立体结合、有机互补， 呈现城市、建筑、交通一体化设计格局，并向多层次、立体化方向发展。以人为 本成为新时期建筑设计必须考虑的原则，需要对人的生理、心理以及行为方式等 多方面的需求进行研究分析，关注空间环境的人文意义，体现城市的社会、文化、
历史、地理等内涵。研究商业综合体的发展规律，分析潜在问题，积极探索其发展趋势，对于未 来商业建设具有积极意义。因而商业综合体应该密切联系当前时代，经济和生活
方式，因地制宜，在把握好效益的基础上，节约资源，满足不同层次的需求。

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