高端住宅营销推广方案以鲁能公馆为例【字数：5655】
目录
引言 4
一、项目介绍 4
（一）项目概述 4
（二）项目定位 4
1.目标客户群体分析 4
2.项目定位与策略 4
（三）项目特色 4
1.区位 4
2.建筑 5
3.户型 5
4.商业配套 6
5.物业 6
6.品牌 6
二、项目竞争对手分析与SWOT分析 6
（一）竞争对手分析 6
（二）SWOT分析 7
三、项目推广方案概况 7
（一）推广时间 7
（二）销售目标 7
四、具体推广方案 8
（一）营销策略 8
1.价格定位及策略 8
2.销售策略 8
3.促销策略 8
（二）宣传手段 9
1.户外广告 9
2.报纸推广安排 9
3.电视推广安排 9
（三）促销策略 9
1.新闻炒作 9
2.公关活动 9
3.活动组织 9
4.活动时间地点 10
5.售楼处包装 10
总结与建议 10
参考文献 11
致谢 11
引言
目前整个苏州房地产市场跌宕起伏，整个市场处于上升和调整期，各大楼盘争相开放，如相城的中粮天悦、雅居乐新乐府、雅戈尔织金华庭等等。每个项目都面临着巨大的机遇与挑战，在这个复杂又强劲的房地产市场中和各种政府政策的调整下，项目产品能否抢占房地产市场先机，那推广策划方案是赢得市场竞争的关键环节。而营销方案，具体表现在强调优势与淡化劣势，用科学又实用的 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ￥351916072￥
市场竞争法则对产品性质的改造、市场信息的正确选择及产品投放市场的时机选择进行创新。激发客户对产品的需求。
项目介绍
项目概述
鲁能公馆全称是鲁能公馆吴蠡雅苑，位于苏州市吴中区吴中大道与长蠡路交汇处。开发商是苏州鲁能置业有限公司，交房时间为一期2019年5月底之前交房，毛坯交付。它早在2017年12月27号就开盘了，产权年限是70年。鲁能公馆用的是自己的物业——北京鲁能物业服务。鲁能公馆参考均价为28000元/平方米—32000元/平方米，户型有洋房、高层、叠墅，面积分别是洋房126、128平方米，叠墅149161平方米，其中楼幢有20栋叠墅、4栋小高层、4栋高层。
项目定位
1.目标客户群体分析
一种是公务员与教师这一类人群，收入比较稳定，对居住环境要求较高，也有充足的能力偿还按揭；第二种小型企业主和经商成功的人士，这一类人有较高的消费能力和支付能力，对离交通站点远近不在乎，但是对交通停车也有一定的高要求。两种客户群体的平均年龄大概在3550岁之间，家庭人口一般为34口。第三种是周边越湖明邸以及招商小石城的之前刚需业主，现在来置换的客户。
2.项目定位与策略
上述目标客户群的特点，可以看出鲁能公馆针对的是二次房屋置换人群和相对成功人士，楼盘定位为精品高尚住宅区，价格也是取得中高水平，环境景观借鉴了传统园林，远远领先周围小区楼盘，本项目的商业配套在未来规划中也比较完善，物业管理也是用的自己家的物业，体现楼盘个性，从而吸引消费者人群。
项目特色
1.区位
鲁能公馆项目地处吴中区中心城区的蠡墅片区，周边集聚吴中区所有优质资源。同时还是商业配套、公共配套规划增加最多的片区。根据《蠡墅老街改造方案》，建成后类似园区斜塘老街，打造旅游配套商业街、场景式演艺中心、状元广场、传统院落式的特色创意小店、高端园林酒店、企业会所以及主题私人博物馆等等。见图1。
图1 鲁能公馆项目区位图
图2 鲁能公馆建筑图
2.建筑
项目借鉴了苏州传统园林的设计理念，“一园”造“六景”，以“礼宾”、“山峦”、“画屏”、“流云”、“邀月”、“又一园”组成，将包括黄铜大门、抱鼓石、王公桥、照壁、风雨连廊等中式元素通过现代手法重新演绎。
四水归堂的前庭，借用的是古典园林中“开门见山”的障景手法，景观设计方面采用“前朴后桂”和形式祥云的“泰山石”，从而营造传统山水画意境。正对的照壁是采用镂空的“缠枝牡丹”纹样，寓意吉庆。风雨连廊的屏风采用绢丝玻璃的特殊工艺，连廊屏风是南宋画家赵伯驹《江山秋色图》。连廊的尽头是形似寿星的太湖石，太湖石、月洞门、古树，寓意“福禄寿”。
小区的景观总结为：两阊、一廊、三园，两巷。见图2。
3.户型
鲁能公馆目前在售洋房建筑面积126128平方米，126平方米为中间户，它是四室两厅两卫，北通透，既方便通风，也方便采光，客厅宽阔，方便布置和摆放家具，阳台是观景阳台，保证充足的阳光。128平方米为边户，主卧朝南采光充足，自带卫生间保护主人的私密性，南北通透，通风采光都好。
在售叠墅建筑面积为149161平方米，上叠149平方米，下叠、中叠161平方米，户型方正实用，功能合理，互不干扰，叠墅有大面积的客厅和落地式观景大窗，又有独立餐厅，既分割又通透，方便就餐，简洁便利。项目预计2019年4月推出4幢高层，建筑面积95144平方米。
原文链接：http://www.jxszl.com/jmgl/scyx/564611.html
