房地产开盘营销活动是楼盘销售最重要的环节，开盘营销策划的好坏直接关系到当开盘活动当日的气氛和成交量。此次研究以金辉悠步临湖花园开盘营销活动策划为重点，阐述了此次活动策划的目的、时间、地点、主题等，介绍金辉悠步临湖花园开盘营销活动的整个流程。此次活动策划的方案主要包括前期准备、广告预热、开盘日媒体报告、线上线下活动配合等几大块内容。希望通过此次开盘营销活动的策划帮助楼盘更好的开盘，创造更好的活动现场气氛，实现更多的销量。
目 录
引言 1
一、金辉悠步临湖花园楼盘项目背景 1
二、苏州房地产市场环境分析 1
（一）苏州的人口和经济分析 1
（二）苏州房地产市场简介 1
（三）苏州购房者置业心态分析 1
（四）金辉悠步临湖花园竞争对手分析 2
（五）SWOT分析 2
（六）金辉悠步临湖花园市场定位 2
三、金辉悠步临湖花园楼盘开盘营销活动基本内容 3
（一）金辉悠步临湖花园楼盘开盘营销活动目的 3
（二）金辉悠步临湖花园楼盘开盘营销活动时间 3
（三）金辉悠步临湖花园楼盘开盘营销活动地点 3
（四）金辉悠步临湖花园楼盘开盘营销活动主题 3
四、金辉悠步临湖花园楼盘开盘营销活动方案 3
（一）金辉悠步临湖花园楼盘开盘前营销推广活动 3
（二）金辉悠步临湖花园楼盘开盘营销活动流程 5
（三）金辉悠步临湖花园楼盘开盘营销策略 6
五、金辉悠步临湖花园楼盘开盘营销活动费用预算 6
六、金辉悠步临湖花园楼盘开盘营销活动预期效果与风险防范 7
（一）金辉悠步临湖花园楼盘开盘营销活动预期效果 7
（二）金辉悠步临湖花园楼盘开盘营销活动风险防范 7
参考文献 8
致谢 8
引言
随着全国楼市调控政策的出台，房产市场已经失去了往日的风光，受土拍政策限制影响，苏州近几年的土地市场趋向冷清和稳定。2016年10月，苏州楼市调控新政实施满月，被称为“史上最严”新政，限购限贷政策限制了部分购房者买房需求，很多人因为不符合购房 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ^351916072^ 
条件而被拒之门外，因此造成销售业绩大幅下滑，至于价格方面，有20%的楼盘选择在准时签约和全款买房时给予适当优惠。本方案通过市场分析，阐述了金辉悠步临湖花园开盘营销活动的目的、时间、地点、主题等，介绍了开盘营销活动的营销方案，帮助楼盘更好的开盘，创造更好的活动现场气氛，实现更多的销量。
一、金辉悠步临湖花园楼盘项目背景
金辉悠步临湖花园是金辉优步2018年的升级楼盘，是苏州融辉房地产开发有限公司开发的楼盘，位于临湖镇东山大道和渡村路的交汇处。该楼盘地理位置优越，其中中环延伸段、苏州湾隧道连接吴江，轻轨17号线将横穿吴中，便捷交通，金辉悠步临湖花园周边有木渎和越溪两大商圈，其中包括：悦达广场、SM广场、木渎大润发、天虹百货、泉屋百货、美罗、金鹰百货等商业中心，金辉悠步临湖花园传承了优步2.0U+life价值体系，在产品、设计、规划、配置等方面完成了标准化提升，建筑面积约90125㎡小高层及高层，內享花园和组团花园，金辉物业将为广大的业主提供美好的生活体验。金辉悠步临湖花园开盘活动将于2018年开始，届时将为广大的市民提供产品推介、看房活动、预定等服务。楼盘共计722户，主推小高层及高层房源，售楼处目前已开放，建筑面积约90125㎡，主推户型为90m²、110m²及125m²几种户型。
二、苏州房地产市场环境分析
（一）苏州的人口和经济分析
2018年苏州经济发展稳中有进，经济结构不断优化，服务业增加值占地区生产总值达到50.8%，实现地区生产总值1.85万亿元，比上年增长7%左右，城镇居民人均可支配收入6.35万元，比上年增长8%，农村居民人均可支配收入3.24万元，比上年增长8.2%；人口总量稳定，年末常住人口1072.17万人，其中城镇人口815.39万人，苏州市户籍人口678.2万人。
（二）苏州房地产市场简介
在新房签约方面，上半年新房签约量稳中有涨，下半年开始以稳为主，政府调控力度较大，出现月底或月初集中释放的情况， 2018年苏州全年新房总签约102014套，其中新房住宅签约74183套，非住宅签约27831套，同比2017年有所增长，但是整体签约相对平稳，整体波动不大，市场需求较为稳定。
（三）苏州购房者置业心态分析
在2018年购房者置业心态调查中，多数意向购房者认为，目前苏州整体房价偏高，购房需要继续努力。对苏州房价，55%的意向购房者认为当前房价偏高，需要自己继续努力才能承担，有37%的购房者则认为苏州房价整体过高，很难负担得起，仅7%的意向购房者认为苏州，房价和工资相匹配，较为适中，有1%的意向购房者认为苏州房价偏低，有较大的上涨空间，分析这部分人群的相关信息可以发现，认为苏州房价偏低的主要为来自北上广的高素质人才，经历过大城市房价的起浮，因而才会有苏州房价偏低的感觉。调查中有47%的意向购房者属于刚需首次置业，占到了总人数的近一半；36%的意向购房者属于二套改善置业型；还有12%的意向购房者属于自住和投资皆考虑在内，仅有5%的意向人群是奔着投资去买房的。对于购房者首选的置业区域，30%的意向者依然首选苏州工业园区。
（四）金辉悠步临湖花园竞争对手分析
在苏州市楼盘中，金辉悠步临湖花园的主要竞争对手包括：金辉正荣花漫四季、合景映月台
1、金辉正荣花漫四季，位于苏州吴中区临湖镇，是金辉集团和正荣集团两家共同开发的，均价在14800左右，户型和金辉悠步临湖花园基本一样。但是对比金辉悠步临湖花园，位置要差很多，花漫四季位于街道旁边，吵闹喧嚣，而且花漫四季也已经成为老小区，对比金辉悠步临湖花园劣势明显。
2、合景映月台位于苏州吴中区临湖浦庄，对比金辉悠步临湖要贵一点，精装修的，户型基本一样，但是合景映月台靠近马路，影响居住体验，而且周边有工厂，居民很复杂，对比金辉悠步临湖花园劣势明显。

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