基于GIS技术改进不动产估价中市场比较法的研究
摘要：应用GIS的数据管理功能和查询分析功能进行交易实例管理与初选，依据空间相关性提高房产估价中可比案例的选择精度，结合模糊数学应用模型计算，对市场比较法的可比案例的选择和因素修正这两个环节进行了改进，提高了评估结果的科学性以及准确性。该方法减缓了市场比较法在这两方面存在的主观性大和不确定性大的不足，并有了相应的改进。
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关键字:土地经济;市场比较法;评论;GIS;案例选取
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Keywords 1
引言 2
一、国内外研究综述 2
1.国外学者成果 2
2.国内学者成果 2
3.成果综述 3
3.1市场比较法 3
3.2.地理信息系统 5
二、基于GIS改进市场比较法的模型 9
1.市场比较法能与GIS的相结合的点 9
2.市场法与GIS结合的两个步骤 9
2.1 利用GIS数据库记录和整理已发生的交易案例 9
2.2 因素修正 10
3.基于GIS的市场比较法模型建立 10
三、应用实例 3
1.技术路线 3
2.应用实例操作 4
四、研究结论与讨论 7
致谢 7
基于GIS技术改进不动产估价中市场比较法的研究
引言
在交易案例选取模型中，笔者首先利用GIS的缓冲区空间分析技术，从已入库的数据中初步筛选符合条件的已发生交易案例，完成可比案例的粗选。再在落入缓冲区的历史交易案例中细选和待估房产相似性最大的三宗或三宗以上房产作为可比案例。[11]但在细选的过程中，相似程度是一个不确定的指标，无法用一般方法量化。[12]这样的特性，使得模糊数学成为了解决相似程度等此类模糊性问题的最佳途径。[13]在本模型中, 笔者采用模糊数学里的贴近度用来度量已发生的交易案例和待估房产是否相似，相似程度是多少。[14][15]
一、国内外研究综述
1．国外学者成果
有学者在GIS和市场比较法改进这方面进行了研究。他们针对市场比较法中在可比案例的筛选以及影响的特征因素修正这两个过程中存在的不足之处，提出了采用GIS的数据管理技术和空间分析技术进行已发生的交易案例的数据信息管理与初选，再结合其他数学应用模型，比如模糊数学算法进行可比案例的细选和区位及个别因素的修正，以这样的方式来提高评估的科学性和准确性。
国外学者于90年代就提出了把GIS应用于房地产估价的设想。国外学者Gil Castle[16] 在1993-1997的多部著作中就强调GIS技术在房地产估价中的重要性，在房地产估价、市场分析、价格决策方面的应用是显而易见的。而John Clapp and Mauricio Rodriguez[17]等人在随后的几年中也分别研究了GIS在房地产行业相关应用中的发展前景。这些研究主要关注的都是GIS与整个房地产估价的结合，对于具体方法和步骤并未做过多描述。
2．国内学者成果
而在国内，学者们的研究着眼于房地产估价中市场比较法的可比案例选取和因素修正这两个环节上。针对市场比较法中的可比案例选取，为了改善在这一过程中存在的收集到的已发生的交易案例数据不全面，以及因素修正过程中的具有很强的主观性,依赖评估人员的经验和市场预测等特点 一些专家和学者进行了大量的该方面的研究, 提出了许多新的技术和方法。在这些成果之中，丁战、王秀丽等提出在交易案例进行选取的过程中采用模糊数学算法，将不确定的贴近度量化, 提高了交易案例选取的精度。[8] 而冯右骖利用了GIS技术,采用人机交互的途径修正可比案例与待估案例之间的区域因素，使市场比较法的科学性有了提升。[7]王森林、朱大林开发了基于GIS的房地产估价系统，使市场比较法的整个过程能够在GIS上得以实现，免去了人工操作及计算带来的时间延迟。[22]
3．成果综述
下面是作者根据国内外学者对于市场比较法的主要概念的理解和看法做的归纳，并基于作者的观点，对这两种技术方法的结合的评价。
3.1市场比较法
（1）市场比较法定义
市场比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。[2]
它是评估住宅房产和空地价值的市面上最常用的方法,评估者首先需要收集附近已出售房地产的销售数据作为可比数据，[4]然后将可比数据与待估房产的各项指标一一比对，进行因素的比较修正，最后选择最能反映待估房产价值的比较价格作为待估房产的最终价格。[3][5]
（2）市场比较法原理
市场比较法是建立在替代原则基础上的。[6]顾名思义，如果有一栋待估房产与已知价格的某一栋房产在交通、区位、公共设施等各方面因素都相似甚至相同，也就是说，这两栋房产是可相互替代的，那么，待估房产的价格就应与已知价格的房产相近甚至相同。
但是，理想状态下的完全相同（也即完全替代）是不可实现的，所以市场比较法中还需要对可比房产和待估房产之间的差异做因素修正，以得出最终价格作为待估房产的价格。[5]
（3）市场比较法适用范围
市场比较法在很多种用途房产中都适用。尤其在商业用地和住宅用地这两方面的应用更加广泛，是市场上的主流评估方法。
（4）市场比较法主要步骤
①陈述问题，明确待估房产。估价人员需要与委托人进行沟通，明确委估房地产和所寻求的价值类型，准备开始对待估房产估价。在这一过程中，待估房产再市场上的价值是最经常需要的估计价值。[8]同时，估价人员还需要确认评估权益、估价时点、限制条件等内容，记录在册以便之后估价程序的顺利进行。
②记录待估房产的主要特征数据和来源。其中要记录的数据和特征性质主要包括：比较表、收入或融资权、交易日期、地段、租赁或继承、宗地和景观、设计和风格建筑质量、投入使用年限、状况、地面上房间数和总居住面积、地下室和装修的地下空间、功能利用、供热或制冷、节能单元、车库以及多层停车库走廊、庭院、屋面、壁炉、栅栏、游泳池等。[9][11]
③确定待估房产最高最佳用途， 搜集、记录已发生的交易房产案例，作为可比房产案例的初选步骤。若待估房产是通过结构维修从而获得功能改进的物业，其最高和最佳效用应考虑已存在的改进。[13]在搜集交易房产案例这一过程中，实例所满足的要求：交易双方情况和交易目的；交易实例房地产状况；成交价格；成交日期；付款方式等内容。
④ 从粗选的案例中再次选取可比房产案例。选取的可比案例应具备以下特征：类型与待估房产相近；成交日期与估价时点相近，最好不超过一年；成交时的价格为正常价格或可修正为正常价格。[17]
⑤列出选出的可比房产和待估房产的各项特征，建立指标并赋值，以此建立价格可比基础。
⑥进行交易情况、交易日期和区域因素修正。交易日期修正时，估价人员应对照与待估房产相似的房产案例价格变动率，对待估房产进行相应的调整。如果无数据，估价师的依据是当地房产价格的变动趋势及走向，从而作相应的调整，之后得出价格。区域因素修正的内容应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等。[19]
⑦进行个别因素修正。主要应包括：面积大小，形状，土地使用权年限等。
⑧根据修正值，在可比房产价格基础上调整估计价值以确定最终估价
⑨报告最后估价（程序图）。
（5）市场比较法特点
①评估过程简捷合理，易于理解其原理和操作，整个过程和结果反映市场各方的行为。
②另外，由于最终得出的评估价合理可信，基于替代原则，也易于委托评估人员接受，受到法律认可和接受，具有一定的法律证明效力。
原文链接：http://www.jxszl.com/jmgl/ggsygl/12364.html
