万科是我国最佳住宅开发企业，在房地产业处于领先地位，同时也是一家优秀的绿色企业，在全国有66个城市中，大约有65万个家庭已经搬入万科社区里，在我国房地产开发商中，万科是第一家在中国房地产领域获得知名商标的第一家上市房产公司。近年来，翡翠园领导感受到市场压力，对“翡翠园”商品房项目的开发非常谨慎。由于公司人员主要由原集团的基础建设房地产等职能部门的工作人员组成，它们熟悉项目建设，但对房地产营销缺乏了解，没有实战经验。公司在前期项目策划方面做了很多努力，前期基础较好，尽可能在设计、技术、功能上体现合理化、人性化。。随着项目的开展拓展，公司尚未形成明确的营销策略。本文的研究思路是通过对各种影响因素的分析，准确的定位项目，并采取相应的策略办法。
目录
引言 1
一、万科翡翠公园开盘活动背景 1
（一）万科翡翠公园介绍 1
（二）万科翡翠公园消费者分析 1
（三）万科翡翠公园竞争对手分析 1
（四）万科翡翠公园SWOT分析 1
（五）万科翡翠公园市场定位 2
二、苏州万科翡翠公园开盘活动基本内容 3
（一）万科翡翠公园开盘活动目的 3
（二）万科翡翠公园开盘活动主题 3
（三）万科翡翠公园活动时间地点 3
（四）万科翡翠公园开盘活动对象 3
三、万科翡翠公园开盘营销策略 3
（一）绿色环保宣传策略 3
（二）多途径展示万科翡翠公园的户型优势 3
（三）线上线下相结合，进行广告宣传 3
四、万科翡翠公园开盘活动营销方案 3
（一）前期推广宣传 3
（二）万科翡翠公园开盘活动流程 4
（三）万科翡翠公园开盘活动实施 4
五、万科翡翠公园开盘活动费用预算 5
六、万科翡翠公园开盘活动预期效果与风险防范 5
（一）万科翡翠公园开盘活动预期效果 5
（二）万科翡翠公园开盘活动风险防范 5
参考文献 6
致谢 6
引言
近年来，房地产这一行业取得了快速发展，它已经成为中国最赚钱的行业之一。 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ^351916072* 
在巨大利润的推动下，房地产公司的数量快速增加，许多公司已经开始涉足房地产开发住宅企业，而没有任何房地产项目运营经验，许多资金雄厚的集团已将房地产列为其多元化发展的首选。一段时间以来，新建筑大批量的涌入市场，促销手段也很千奇百怪，层出不穷。房地产市场正在蓬勃发展。在此期间也出现了不少问题，相互模仿导致房地产严重同质化，缺乏自身的特点，强调营销没有内涵，这不是基于消费者需求。因此，住房无法出售，导致近年来住房空缺率持续上升。房地产的高风险凸显出来，国家已经开始采取政策作出相应调整。
一、万科翡翠公园开盘活动背景
（一）万科翡翠公园介绍
万科翡翠公园项目是由万科、碧桂园、合昌强强联合，在吴江的核心板上共同创建，致力打造成吴江品质住区新标杆。
万科翡翠公园，地处吴江经济开发区，周边配套多所中小学，项目不但有发达的交通网络，生活配套也相当成熟，有大型的欧德福连锁购物超市、华东农贸批发市场等等，项目向西2公里，吴中南部吴江北部最大的地铁上盖的购物中心新湖广场即将亮相，翡翠公园住宅区，总占地达105923.82㎡，社区内部的建筑总面积有349881.01㎡，建筑面积占社区总面积的24%，容积率2.5%，建筑密度21.27%，绿地面积达到30.01%，229栋住宅共2572户，其中叠拼432户、高层住宅2140户，叠拼均为6层，高层为33层、34层，区域内树木茂盛，植被状况良好，在社区建设之初就制定了将其打造成高级生态社区的目标，因此较大程度上保持了社区内的树木及植被状况。
万科翡翠公园消费者分析
1、苏州工业园区、市区2030岁左右小户型自住；
2、苏州本地户口买小户型用来投资；
3、苏州本地户口买大户型用来改善。
（三）万科翡翠公园竞争对手分析
万科翡翠公园竞争对手有三千邑、绿地苏州湾、四季春晓、唐颂、万象府等价格偏低的刚需楼盘。见表1
表1万科翡翠公园竞争对手分析表
楼盘名称
主推户型
优势
三千邑
92—129㎡小高层
配套齐全
四季春晓
98115㎡洋房
得房率高，楼层较低
万象府
89135高层
周边环境好，价格低
（四）万科翡翠公园SWOT分析
优势：
1、万科翡翠公园项目位于吴江经济开发区核心位置，位于运东大道与江陵东路交汇处。
2、距离项目800米左右就有一个150万方的华东商业城，集购物、休闲、娱乐、农贸批发、家具建材等为一体的综合商业城，7公里即可享受如家乐福、大润发、印象城等购物中心。。
3、交通便利。直线距离仅1000米左右的位置是苏嘉杭高速，吴江向苏州出发主要干道友新高架、吴淞江快速路、中山路（迎春路）、常台高速等三条道路也在项目周边。
4、教育配套完善:项目周边的教育配套有阳光小学和附属幼儿园、山湖小学和山湖小学附属幼儿园。
劣势：距离主干道过近，比较喧嚣。
机会：
1、国家政策的支持；
2、房地产有效需求的增长；
3、大规模城镇化对房地产的推动；
4、房地产开发的调整已基本到位。
（五）万科翡翠公园市场定位
随着市场竞争的不断升级，产品同质性现象日益普遍，这也使得差异化策略在营销实战中越来越重要，成为寻求营销优势的唯一途径。满足年轻客户用来自住的需求和有房客户的改善需求。
1、高绿化率低建筑覆盖率、高绿化率。有大面积的集中绿化和组团绿化，特别是京杭大运河支流接近30米宽的“绿龙”等景观资源，实属罕见，群居绿地和居住区绿地是锦上添花的蛋糕，在“走出去看绿色”的生态环境下的人类住区；
2、万科翡翠园紧凑型户型设计项目，具有建筑设计优良、立面简单、科学合理、紧凑实用的户型设计。经过对市场的仔细研究和准确定位，这种情况下的家庭型设计也容易起草，最终取得了较为成熟的家庭型设计成果。区域控制和内部功能布局都比较合理。两房面积在77平方米，三个房间控制在90109平方米之间。其直接结果是产品的总价格相对较低，具有较强的市场竞争力；

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